Propriété et visas en Thaïlande : ce qui est admissible et ce qui ne l'est pas
Mis à jour · ZODIAC Co., Ltd.
Posséder une copropriété ou une villa en Thaïlande ne vous donne pas, en soi, le droit d’y vivre. La propriété peut soutenir une demande de long séjour dans des cas spécifiques : le visa de résident de longue durée (LTR) accepte la propriété thaïlandaise comme investissement éligible, et une prolongation de séjour basée sur l'investissement introduite fin 2025 utilise un seuil de propriété de 3 millions de THB. L’adhésion à Thailand Privilege est payée séparément et n’est pas liée à la propriété.
La propriété et la résidence sont séparées
La loi thaïlandaise sur l'immigration n'attache pas de visa à la propriété immobilière. Un titre de propriété ne vous autorise pas à entrer, séjourner ou travailler en Thaïlande. De nombreux propriétaires visitent leur pays avec une exemption de visa ou un visa touristique, et d'autres détiennent des visas de retraite, de mariage, d'affaires ou d'autres visas de long séjour qui n'ont rien à voir avec leur propriété.
Là où la propriété compte, c’est dans les systèmes qui considèrent l’immobilier comme une forme d’investissement. Il y en a trois qui valent la peine d'être compris si vous achetez à Phuket, et ils diffèrent considérablement en termes de coût, de conditions et de stabilité.
Le visa LTR et la propriété
Le visa de résident de longue durée est géré par le Board of Investment. Il s'agit d'un visa de 10 ans, accordé pour cinq ans plus un renouvellement de cinq ans, moyennant des frais de 50 000 THB lors d'une demande en Thaïlande. Les titulaires se présentent à l'immigration chaque année plutôt que tous les 90 jours et peuvent obtenir un permis de travail numérique. Il existe quatre catégories : les riches citoyens du monde, les riches retraités, les professionnels travaillant depuis la Thaïlande et les professionnels hautement qualifiés.
La propriété compte dans les deux catégories de richesse. Un citoyen du monde riche a besoin d'au moins 1 million de dollars d'actifs mondiaux et d'au moins 500 000 dollars d'investissement en Thaïlande, qui peuvent être des obligations d'État thaïlandaises, des investissements directs d'entreprises ou des biens immobiliers thaïlandais. Un riche retraité âgé de 50 ans ou plus a besoin d'un revenu passif d'au moins 80 000 USD par an, ou d'au moins 40 000 USD par an plus un investissement de 250 000 USD dans les mêmes actifs éligibles. Les deux catégories ont également besoin d’une assurance maladie d’au moins 50 000 USD, d’un dépôt de garantie de 100 000 USD ou d’une couverture de sécurité sociale thaïlandaise.
Plusieurs praticiens soulignent des conditions qui font trébucher les candidats : la propriété doit généralement être à votre nom personnel, elle est évaluée au prix enregistré auprès du Département des terres plutôt qu'à la valeur marchande actuelle, le bail ne compte qu'avec une durée enregistrée restante suffisante et l'investissement doit être en place avant que vous postuliez. Vérifiez les règles actuelles sur le site Web LTR du BOI avant de structurer un achat en fonction de celles-ci.
Traitement fiscal LTR
L’une des raisons pour lesquelles les acheteurs envisagent le LTR est la taxe. Les riches citoyens du monde, les riches retraités et les professionnels travaillant depuis la Thaïlande sont exonérés de l'impôt thaïlandais sur les revenus de source étrangère importés en Thaïlande, et les professionnels hautement qualifiés peuvent choisir un taux forfaitaire de 17 % sur les revenus d'emploi thaïlandais. Cela est important car depuis le 1er janvier 2024, les résidents fiscaux thaïlandais sont imposés sur les revenus étrangers lorsqu'ils sont transférés en Thaïlande. Une proposition visant à exonérer les revenus versés dans un délai de deux ans a été rédigée en 2025 mais n’était pas devenue loi en septembre 2026.
La prolongation du séjour d'investissement de 3 millions de THB
Les ordonnances d'immigration 237/2568 et 238/2568, entrées en vigueur le 1er octobre 2025, ont remanié les prolongations de séjour basées sur l'investissement. Auparavant, le seuil d'investissement standard était de 10 millions de THB. Le nouveau cadre autorise un seuil inférieur de 3 millions de THB pour les propriétés éligibles, sous réserve d'une lettre de certification du ministère du Tourisme et des Sports, gérée par l'intermédiaire de Thailand Longstay Service Co., Ltd. Le résultat est une autorisation de séjour basée sur la base de non-immigrant B, commençant par 90 jours, puis renouvelable de 12 mois pendant la durée de l'investissement.
Les cabinets d'avocats décrivent les itinéraires éligibles comme une copropriété en pleine propriété achevée d'au moins 3 millions de THB, un bail enregistré de plus de trois ans avec un loyer prépayé égal ou supérieur au seuil et, dans certaines descriptions, un droit d'utilisation enregistré ou une location de grande valeur. Les conditions signalées incluent un contrat signé à compter du 1er octobre 2025, une contrepartie thaïlandaise ou détenue majoritairement par des Thaïlandais et l'exclusion des unités sur plan jusqu'à ce qu'elles soient achevées et enregistrées.
Cet itinéraire est nouveau et les règles sont encore en train de s'installer. Au printemps 2026, certaines entreprises ont signalé les premières approbations tandis que d'autres ont déclaré que les règles de mise en œuvre étaient incomplètes, et au moins une entreprise a signalé des changements en juillet 2026. Considérez cela comme prometteur mais en évolution, et obtenez les conseils actuels d'un avocat spécialisé en droit de l'immigration avant de vous y fier.
Privilège Thaïlande : un visa payant, pas un avantage immobilier
Thailand Privilege, anciennement Thailand Elite, est un programme d'adhésion appartenant au ministère du Tourisme et des Sports et accompagné d'un visa de long séjour. Selon son site officiel, les niveaux d'adhésion sont Bronze à 650 000 THB pour 5 ans, Or à 900 000 THB pour 5 ans, Platine à 1,5 million de THB pour 10 ans, Diamant à 2,5 millions de THB pour 15 ans et Réserve à 5 millions de THB pour 20 ans, sur invitation. Plusieurs agents signalent que le niveau Bronze se ferme aux nouvelles candidatures le 30 septembre 2026, confirmez donc les niveaux actuels directement auprès du programme.
La cotisation est un coût, pas un investissement, et elle ne donne aucun droit de propriété, aucun permis de travail et aucune exonération fiscale. Son avantage réside dans la simplicité : aucun critère de patrimoine ou de revenu et aucun lien avec l'endroit ou le fait que vous soyez propriétaire d'une propriété.
Ce qui n'est pas admissible
Plusieurs hypothèses courantes sont fausses et il vaut la peine de les clarifier avant d’acheter.
- L’achat d’un condo ou d’une villa ne vous donne pas en soi un visa ou un permis de séjour.
- Les achats sur plan ne comptent pas pour l'extension de 3 millions de THB jusqu'à ce que l'unité soit achevée et enregistrée.
- Les biens détenus par l’intermédiaire d’une société ne comptent généralement pas pour les catégories de patrimoine LTR, qui concernent les actifs en votre propre nom.
- Les frais Privilège thaïlandais ne peuvent pas être déduits d’un achat de propriété, et un visa Privilège ne modifie pas les limites de propriété étrangère.
- Le visa Destination Thaïlande (DTV) est destiné aux travailleurs à distance et aux activités de soft power et n'est pas un visa de propriété ; les banques ont également tendance à le considérer comme un statut de court séjour.
Autres itinéraires de long séjour utilisés par les propriétaires
De nombreux propriétaires de Phuket détiennent à la place des visas de retraite, des visas de mariage ou des permis de travail. Les prolongations de retraite pour les personnes âgées de 50 ans et plus dépendent de l’argent déposé dans une banque thaïlandaise ou des revenus, et non de la propriété. Si vous envisagez de vivre en Thaïlande, choisissez d'abord le visa, puis structurez l'achat de manière à ce qu'il soutienne également votre demande lorsque cela est possible, par exemple en conservant la propriété à votre nom personnel et en conservant des preuves claires de fonds.
Quelle que soit la route que vous empruntez, n’oubliez pas qu’un long séjour peut faire de vous un résident fiscal thaïlandais. Passer 180 jours ou plus en Thaïlande au cours d'une année civile rapporte les revenus étrangers envoyés en Thaïlande dans le filet fiscal thaïlandais, ce qui est l'une des raisons pour lesquelles les exonérations fiscales du LTR attirent les propriétaires fonciers.
Planifier un achat autour d'un visa
Si un visa fait partie de la raison de votre achat, intégrez-le aux conditions d’achat. Demandez si l'unité est terminée et enregistrée, si le vendeur est thaïlandais ou à majorité thaïlandaise, quel prix enregistré apparaîtra sur le titre et si vous la détiendrez en votre propre nom. Dans notre catalogue de Phuket, 25 des 84 projets de copropriété démarrent en dessous de 5 millions de THB, et les projets achevés tels que The Title Cielo Rawai démarrent au-dessus de la barre des 3 millions de THB, mais le fait qu'une unité particulière soit admissible dépend des règles du programme au moment où vous postulez.