Acheter une villa à Phuket en tant qu'étranger
Mis à jour · ZODIAC Co., Ltd.
Un étranger ne peut pas posséder le terrain situé sous une villa à Phuket, mais peut légalement le détenir en vertu d'un bail enregistré d'une durée maximale de 30 ans et posséder la maison elle-même, souvent soutenu par un droit de superficie enregistré. Les structures qui placent le terrain dans une société thaïlandaise avec des actionnaires thaïlandais nominaux sont des accords de prête-nom et sont illégales. L’approche judicieuse est un bail enregistré plus la propriété du bâtiment, évalué comme un actif sur 30 ans.
Le point de départ juridique
Le Code foncier thaïlandais réserve la propriété foncière aux ressortissants thaïlandais et aux entreprises thaïlandaises, tandis qu'un étranger peut posséder un immeuble. Une villa est un terrain plus un bâtiment, donc un acheteur étranger a besoin de deux choses : un droit légal d'occuper le terrain et un droit légal sur la maison. Le marché a opté pour une boîte à outils standard pour cela, et un achat de villa bien rédigé à Phuket utilise une combinaison des droits suivants, chacun étant enregistré auprès du Land Office.
- Un bail foncier enregistré d'une durée maximale de 30 ans, le maximum prévu à l'article 540 du Code civil et commercial.
- Propriété de la maison, soit par un permis de construire à votre nom pour une nouvelle construction, soit par un transfert enregistré d'un immeuble existant.
- Un droit de superficie enregistré, vous permettant de posséder des structures sur le terrain du propriétaire jusqu'à 30 ans ou à vie.
- Parfois un usufruit, donnant un droit d'usage et de perception des revenus du bien, plus fréquent entre les membres d'une famille.
Comment les promoteurs structurent généralement les ventes de villas
La plupart des promoteurs de villas à Phuket conservent le terrain dans une entreprise thaïlandaise ou chez un propriétaire foncier thaïlandais et accordent à chaque acheteur un bail enregistré de 30 ans pour le terrain. La maison est soit cédée à l'acheteur en tant que bâtiment, soit construite en vertu d'un permis au nom de l'acheteur, et de nombreux promoteurs ajoutent une superficie au terrain. Les charges liées à la voirie, au gardiennage et aux parties communes du domaine sont alors régies par une convention de gestion distincte.
Les contrats promettent souvent deux renouvellements supplémentaires de 30 ans. Suite à l'arrêt n° 4655/2566 de la Cour suprême de mars 2025, les renouvellements convenus à l'avance qui visent à porter un bail au-delà de 30 ans sont inapplicables. Un développeur peut toujours proposer un nouveau bail à la fin de la durée, mais vous ne pouvez pas vous y fier, alors évaluez l'achat sur 30 ans d'utilisation.
Pourquoi les structures de candidats sont illégales
L'ancienne solution de contournement était une société anonyme thaïlandaise dans laquelle l'acheteur étranger détenait 49 % et les actionnaires thaïlandais 51 % sans apporter d'argent réel, souvent avec des actions privilégiées ou des formulaires de transfert d'actions signés pour donner le contrôle à l'étranger. Il s'agit d'un arrangement de prête-nom. Le Code foncier pénalise un étranger qui acquiert un terrain de cette manière et toute personne qui agit en tant que mandataire d'une peine pouvant aller jusqu'à deux ans d'emprisonnement et d'amendes, et le terrain peut être ordonné de vendre. Lorsque l'entreprise enfreint également la loi sur les entreprises étrangères, l'infraction de mandataire est passible d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à trois ans et d'amendes pouvant aller jusqu'à 1 million de THB.
L’application n’est pas théorique. Les bureaux fonciers interrogent les actionnaires thaïlandais sur la source de leur investissement, et le Département des enquêtes spéciales a engagé des dossiers de nomination. Une entreprise qui existe uniquement pour détenir votre maison est également exposée à des obligations comptables et fiscales annuelles et à des problèmes lorsque vous tentez de la vendre ou de la transmettre. Une entreprise thaïlandaise légale avec de véritables partenaires thaïlandais dirigeant une véritable entreprise est différente, mais il ne s’agit pas d’une structure d’accession à la propriété.
Que vérifier avant de payer une caution
- Titre foncier : un titre de propriété complet (Chanote, Nor Sor 4 Jor) est le plus fort ; les documents plus faibles tels que Nor Sor 3 Gor comportent plus de risques. Vérifiez les limites et l'arpentage.
- Propriétaire et charges : à qui appartient le terrain, s'il est hypothéqué auprès d'une banque et si d'autres baux ou droits sont déjà enregistrés.
- Zonage et permis : si l'utilisation du terrain autorise la construction de villas résidentielles et si le permis de construire couvre ce qui est vendu, y compris les piscines et les étages supplémentaires.
- Accès : accès routier légal enregistré comme servitude ou voie publique, et non seulement comme chemin traversant le terrain d'autrui.
- Services publics : raccordements à l'électricité, à l'eau et à l'évacuation des eaux usées et qui les paie.
- Statut de l'entreprise : si la société propriétaire foncière est active, dépose des comptes et est véritablement détenue par ses actionnaires thaïlandais enregistrés.
Le paquet contractuel
Un achat typique de villa sur plan implique plusieurs documents : un contrat de réservation, un contrat de construction ou de vente de la maison, un contrat de location du terrain, un accord de superficie et un contrat de gestion ou de services. Assurez-vous qu'ils sont cohérents les uns avec les autres, que le bail stipule qu'il sera enregistré pour les 30 années complètes et que le bail permet la cession et la transmission aux héritiers. Les calendriers de paiement doivent être liés à des étapes de construction vérifiables, et le contrat doit indiquer ce qui arrive à votre argent si le permis est refusé ou si la construction s'arrête.
Frais à l'inscription
L'enregistrement d'un bail coûte 1% du loyer total pour toute la durée plus 0,1% de droit de timbre. Si la villa est structurée comme un transfert d'immeuble, l'immeuble est soumis aux frais normaux de mutation sur sa valeur estimative. L’enregistrement des superficielles a son propre barème de frais. Le contrat doit indiquer qui paie chaque article. La taxe foncière et de construction annuelle est prélevée sur le propriétaire du terrain et du bâtiment ; votre bail doit indiquer si vous remboursez la part du propriétaire.
Revente et succession
Les villas en location sont revendues sous forme de cessions du bail restant plus un transfert du bâtiment. Cela fonctionne lorsque le bail autorise la cession sans exigences de consentement ni frais déraisonnables. Un acheteur au cours de la dixième année n’acquiert que 20 ans, les valeurs ont donc tendance à refléter la durée restante. En matière de succession, le bail doit expressément être transmis à vos héritiers ; sinon, un bail est considéré comme personnel au locataire. Un testament thaïlandais couvrant le bail et le bâtiment est conseillé.
Lorsque vous achetez une villa en revente, la même logique s’applique à l’envers. Check how many years remain on the registered lease, whether the lessor has consented to assignment, whether the building permit and any extensions are legal, and whether the estate's service charges are paid up. Une revente avec 22 ans restants est un actif différent d'un nouveau bail de 30 ans, et le prix devrait en tenir compte.
Prix des villas dans notre catalogue Phuket
Notre catalogue répertorie 90 projets de villas à Phuket. Parmi les 89 projets dont le prix de départ est publié, le prix de départ médian est d'environ 29,9 millions de THB, la moitié des projets démarrant entre 22,5 et 49,5 millions de THB environ. Dix-huit projets démarrent à moins de 20 millions de THB et 22 démarrent à 50 millions de THB ou plus. Par statut, 59 sont en construction, 16 sont achevés, 12 sont en prévente et 3 sont partiellement achevés. Les prix au mètre carré de surface construite sont plus élevés à proximité de la mer : les projets de villas à moins de 1 km d'une plage ont une médiane d'environ 150 000 THB par mètre carré, contre environ 74 000 THB pour les projets situés à plus de 3 km à l'intérieur des terres.
Bang Tao et Cherng Talay représentent 58 de ces projets de villas, suivis de Layan avec 10. Ces chiffres décrivent les projets que nous répertorions, et non l'ensemble du marché de Phuket, et les prix de départ se réfèrent au type d'unité le plus petit ou le moins cher.