作为外国人在普吉岛购买别墅
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外国人不能拥有普吉岛别墅下的土地，但可以根据最长 30 年的登记租约合法持有该土地，并拥有房屋本身，通常有登记的地上权作为后盾。将土地置于名义上泰国股东的泰国公司的结构属于代理人安排，是非法的。合理的方法是注册租赁加上建筑物所有权，定价为 30 年期资产。
法律起点
泰国的土地法为泰国国民和泰国公司保留土地所有权，而外国人可以拥有建筑物。别墅是土地加建筑物，因此外国买家需要两件事：合法的土地占用权和合法的房屋所有权。市场已经为此制定了一个标准工具包，在普吉岛购买精心起草的别墅使用了以下权利的某种组合，每项权利都在土地局注册。
- 注册土地租赁期限最长可达 30 年，这是《民商法典》第 540 条规定的最长期限。
- 房屋的所有权，可以通过您名下的新建建筑许可证或现有建筑物的注册转让。
- 登记的地上权，允许您拥有土地所有者土地上的建筑物长达 30 年或终生。
- 有时是用益权，赋予使用财产并从财产中获取收入的权利，在家庭成员之间更常见。
开发商通常如何构建别墅销售
大多数普吉岛别墅开发商将土地保留在泰国公司或泰国土地所有者手中，并向每位买家授予该地块 30 年的注册租赁权。房子要么作为建筑物转让给买方，要么根据买方名下的许可证建造，许多开发商在地块上增加了地上权。庄园的道路、安全和公共区域的服务费由单独的管理协议管辖。
合同通常承诺再续签两次，为期 30 年。根据最高法院 2025 年 3 月第 4655/2566 号判决，预先商定的租期超过 30 年的续约将无法执行。开发商仍可能在期限结束时提供新的租约，但您不能依赖它，因此购买时应将其定价为使用 30 年。
为什么提名结构是非法的
较旧的解决方法是设立一家泰国有限公司，外国买家持有 49% 的股份，泰国股东持有 51% 的股份，无需出资任何实际资金，通常通过优先股或签署股份转让表来给予外国人控制权。这是一个被提名人的安排。 《土地法》对以这种方式获得土地的外国人以及任何作为其代理人的人处以最高两年的监禁和罚款，并且可以下令出售土地。如果公司还违反《外商经营法》，则提名人违法行为可判处最高三年监禁和最高 100 万泰铢的罚款。
执行不是理论上的。土地局向泰国股东询问其投资来源，特别调查部已提起代理人案件。一家仅为持有您的房屋而存在的公司还面临年度会计和纳税义务，以及当您试图出售或转让房屋时遇到的问题。一家合法的泰国公司与真正的泰国合作伙伴经营真正的业务是不同的，但这不是房屋所有权结构。
支付押金前要检查什么
别墅尽职调查比公寓尽职调查涉及更多，因为土地和建筑权是分开的。您自己的律师（而不是开发商的律师）应至少检查以下内容。
- 土地所有权：完整的地契（Chanote、Nor Sor 4 Jor）是最强的； Nor Sor 3 Gor 等较弱的文件会带来更大的风险。检查边界并进行调查。
- 所有者和产权负担：谁拥有土地，是否抵押给银行，以及其他租赁或权利是否已经注册。
- 分区和许可证：土地使用是否允许住宅别墅以及建筑许可证是否涵盖正在出售的物品，包括游泳池和额外的楼层。
- 通道：注册为奴役或公共道路的合法道路通道，而不仅仅是穿越他人土地的轨道。
- 公用事业：电力、水和排水连接以及谁支付这些费用。
- 公司状况：拥有土地的公司是否活跃、备案并真正由其注册泰国股东拥有。
合同包
典型的期房购买涉及几份文件：预订协议、房屋建造或销售协议、土地租赁协议、地上权协议以及管理或服务协议。确保它们彼此一致，租约规定它将注册满 30 年，并且租约允许转让并传给继承人。付款时间表应与可验证的施工阶段挂钩，合同应说明如果许可证被拒绝或施工停止，你的钱会怎样。
注册时的费用
注册租赁的费用为整个期限总租金的 1%，另加 0.1% 的印花税。如果别墅的结构为建筑物转让，则建筑物需按其评估价值缴纳正常转让费用。 Superficies注册有其自己的费用表。合同应说明每项费用由谁支付。每年向土地和建筑物所有者征收土地和建筑物税；您的租约应注明您是否偿还土地所有者的份额。
转售和继承
租赁别墅作为剩余租约的转让加上建筑物的转让而转售。当租约允许转让而无需不合理的同意要求或费用时，这种情况就有效。第十年的买家只购买了 20 年，因此价值往往反映剩余期限。对于继承，租约应明确传递给您的继承人；否则，租赁将被视为承租人个人的租赁。建议由泰国遗嘱负责租赁和建筑物。
当您购买转售别墅时，同样的逻辑也适用。检查登记的租约还剩多少年，出租人是否同意转让，建筑许可证和任何延期是否合法，以及房产的服务费是否已付清。剩余 22 年的转售与新的 30 年租赁是不同的资产，价格应反映这一点。
我们普吉岛目录中的别墅价格
我们的目录列出了普吉岛的 90 个别墅项目。在已公布起价的 89 个项目中，起价中位数约为 2,990 万泰铢，其中一半项目的起价约为 2,250 万泰铢至 4,950 万泰铢。 18 个项目起价低于 2000 万泰铢，22 个项目起价为 5000 万泰铢或以上。按现状分，在建59栋，已竣工16栋，预售12栋，部分竣工3栋。靠近大海的每平方米建筑面积价格较高：距离海滩 1 公里以内的别墅项目中位价格约为每平方米 150,000 泰铢，而距离内陆超过 3 公里的别墅项目中位价格约为每平方米 74,000 泰铢。
Bangao 和 Cherng Talay 占这些别墅项目中的 58 个，其次是 Layan，占 10 个。这些数字描述的是我们列出的项目，而不是整个普吉岛市场，起价是指最小或最便宜的单元类型。