Als Ausländer eine Villa in Phuket kaufen
Aktualisiert · ZODIAC Co., Ltd.
Ein Ausländer kann das Grundstück unter einer Villa in Phuket nicht besitzen, kann es jedoch rechtmäßig im Rahmen eines eingetragenen Pachtvertrags mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren besitzen und Eigentümer des Hauses selbst sein, oft abgesichert durch ein eingetragenes Grundstücksrecht. Strukturen, bei denen das Land in ein thailändisches Unternehmen mit nominellen thailändischen Aktionären übergeht, sind Nominee-Vereinbarungen und illegal. Der sinnvolle Ansatz ist ein registrierter Mietvertrag plus Gebäudeeigentum, dessen Preis als 30-jähriger Vermögenswert gilt.
Der rechtliche Ausgangspunkt
Das thailändische Grundgesetzbuch behält das Eigentum an Grundstücken thailändischen Staatsangehörigen und thailändischen Unternehmen vor, während ein Ausländer Eigentümer eines Gebäudes sein kann. Bei einer Villa handelt es sich um ein Grundstück und ein Gebäude, daher benötigt ein ausländischer Käufer zwei Dinge: ein rechtmäßiges Recht, das Grundstück zu bewohnen, und einen rechtmäßigen Anspruch auf das Haus. Der Markt hat sich hierfür auf ein Standard-Toolkit geeinigt, und ein gut geplanter Villenkauf in Phuket nutzt eine Kombination der folgenden Rechte, die jeweils beim Grundbuchamt registriert sind.
- Eine eingetragene Grundstückspacht von bis zu 30 Jahren, maximal gemäß Abschnitt 540 des Bürgerlichen und Handelsgesetzbuches.
- Eigentum am Haus, entweder durch eine auf Ihren Namen ausgestellte Baugenehmigung für einen Neubau oder durch eine eingetragene Übertragung eines bestehenden Gebäudes.
- Ein eingetragenes Baurecht, das Ihnen den Besitz von Gebäuden auf dem Grundstück des Grundbesitzers für bis zu 30 Jahre oder ein Leben lang ermöglicht.
- Manchmal handelt es sich um einen Nießbrauch, der ein Recht zur Nutzung und zum Bezug von Einkünften aus der Immobilie einräumt, was häufiger zwischen Familienmitgliedern vorkommt.
Wie Entwickler den Verkauf von Villen normalerweise strukturieren
Die meisten Villenentwickler in Phuket behalten das Grundstück in einem thailändischen Unternehmen oder bei einem thailändischen Grundbesitzer und gewähren jedem Käufer einen eingetragenen Pachtvertrag für das Grundstück mit einer Laufzeit von 30 Jahren. Das Haus wird dem Käufer entweder als Gebäude übergeben oder mit einer Genehmigung im Namen des Käufers gebaut, und viele Bauträger fügen dem Grundstück eine Fläche hinzu. Die Servicegebühren für die Straßen, die Sicherheit und die öffentlichen Bereiche des Anwesens werden dann in einer separaten Verwaltungsvereinbarung geregelt.
Verträge versprechen oft zwei weitere Verlängerungen um jeweils 30 Jahre. Nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 4655/2566 vom März 2025 sind vorab vereinbarte Verlängerungen, die eine Mietdauer von mehr als 30 Jahren bewirken sollen, nicht durchsetzbar. Ein Bauträger kann am Ende der Laufzeit immer noch einen neuen Mietvertrag anbieten, aber Sie können sich nicht darauf verlassen. Bepreisen Sie den Kauf daher mit einer Nutzungsdauer von 30 Jahren.
Warum Nominee-Strukturen illegal sind
Die ältere Lösung war eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung, an der der ausländische Käufer 49 % und die thailändischen Aktionäre 51 % hielten, ohne echtes Geld beizusteuern, oft mit Vorzugsaktien oder unterzeichneten Aktienübertragungsformularen, um dem Ausländer die Kontrolle zu geben. Das ist eine Nominee-Vereinbarung. Das Grundgesetzbuch bestraft einen Ausländer, der auf diese Weise Land erwirbt, und jeden, der als sein Bevollmächtigter auftritt, mit bis zu zwei Jahren Haft und Geldstrafen, und das Land kann zum Verkauf verurteilt werden. Wenn das Unternehmen außerdem gegen das Foreign Business Act verstößt, kann das Nominee-Vergehen mit einer Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren und Geldstrafen von bis zu 1 Million THB geahndet werden.
Die Durchsetzung ist nicht theoretisch. Landämter fragen thailändische Aktionäre nach der Quelle ihrer Investition, und das Department of Special Investigation hat Nominee-Klagen eingereicht. Ein Unternehmen, das nur dazu da ist, Ihr Haus zu halten, ist auch jährlichen Buchhaltungs- und Steuerpflichten sowie Problemen ausgesetzt, wenn Sie versuchen, es zu verkaufen oder weiterzugeben. Ein rechtmäßiges thailändisches Unternehmen mit echten thailändischen Partnern, die ein echtes Geschäft betreiben, ist etwas anderes, aber es handelt sich nicht um eine Wohneigentumsstruktur.
Was Sie überprüfen sollten, bevor Sie eine Anzahlung leisten
Die Due-Diligence-Prüfung einer Villa ist aufwändiger als die Due-Diligence-Prüfung einer Eigentumswohnung, da Grundstücks- und Baurechte getrennt sind. Ihr eigener Anwalt, nicht der des Entwicklers, sollte mindestens Folgendes prüfen.
- Landtitel: Eine vollständige Eigentumsurkunde (Chanote, Nor Sor 4 Jor) ist am stärksten; Schwächere Dokumente wie Nor Sor 3 Gor bergen ein höheres Risiko. Überprüfen Sie die Grenzen und vermessen Sie.
- Eigentümer und Belastungen: Wem gehört das Grundstück, ob es an eine Bank verpfändet ist und ob bereits andere Pachtverträge oder Rechte eingetragen sind.
- Zoneneinteilung und Genehmigungen: ob die Landnutzung Wohnvillen zulässt und ob die Baugenehmigung das abdeckt, was verkauft wird, einschließlich Pools und zusätzliche Etagen.
- Zugang: legaler Straßenzugang, der als Dienstbarkeit oder öffentliche Straße registriert ist, nicht nur als Weg über das Land eines anderen.
- Versorgungsleistungen: Strom-, Wasser- und Abwasseranschlüsse und wer diese bezahlt.
- Unternehmensstatus: ob das Grundbesitzunternehmen aktiv ist, Konten einreicht und sich tatsächlich im Besitz seiner eingetragenen thailändischen Aktionäre befindet.
Das Vertragspaket
Ein typischer Off-Plan-Villa-Kauf umfasst mehrere Dokumente: einen Reservierungsvertrag, einen Bau- oder Verkaufsvertrag für das Haus, einen Pachtvertrag für das Grundstück, einen Bauvertrag und einen Verwaltungs- oder Dienstleistungsvertrag. Stellen Sie sicher, dass sie miteinander vereinbar sind, dass im Mietvertrag angegeben ist, dass der Mietvertrag für die gesamten 30 Jahre eingetragen ist und dass der Mietvertrag eine Abtretung zulässt und auf die Erben übergeht. Zahlungspläne sollten an nachweisbare Bauphasen gebunden sein und im Vertrag sollte festgelegt sein, was mit Ihrem Geld passiert, wenn die Genehmigung verweigert wird oder der Bau gestoppt wird.
Kosten bei Anmeldung
Die Registrierung eines Mietvertrags kostet 1 % der Gesamtmiete für die gesamte Laufzeit zuzüglich 0,1 % Stempelsteuer. Wenn die Villa als Gebäudeübertragung strukturiert ist, unterliegt das Gebäude den normalen Übertragungsgebühren auf seinen Schätzwert. Für die Superficies-Registrierung gilt eine eigene Gebührenordnung. Im Vertrag sollte festgelegt sein, wer die einzelnen Posten bezahlt. Die jährliche Grund- und Gebäudesteuer wird vom Eigentümer des Grundstücks und Gebäudes erhoben; In Ihrem Mietvertrag sollte angegeben werden, ob Sie den Anteil des Grundeigentümers erstatten.
Weiterverkauf und Nachfolge
Pachtvillen werden im Zuge der Abtretung des verbleibenden Mietvertrags zuzüglich einer Übertragung des Gebäudes weiterverkauft. Das funktioniert, wenn der Mietvertrag eine Abtretung ohne unangemessene Zustimmungserfordernisse oder Gebühren zulässt. Ein Käufer im zehnten Jahr erwirbt nur 20 Jahre, daher spiegeln die Werte tendenziell die verbleibende Laufzeit wider. Im Falle einer Erbfolge sollte der Mietvertrag ausdrücklich auf Ihre Erben übergehen; andernfalls wird ein Mietvertrag als persönlich für den Mieter behandelt. Ein thailändisches Testament, das den Mietvertrag und das Gebäude abdeckt, ist ratsam.
Wenn Sie eine Wiederverkaufsvilla kaufen, gilt die gleiche Logik umgekehrt. Prüfen Sie, wie viele Jahre der eingetragene Mietvertrag noch läuft, ob der Vermieter der Abtretung zugestimmt hat, ob die Baugenehmigung und etwaige Verlängerungen rechtmäßig sind und ob die Nebenkosten der Immobilie bezahlt sind. Ein Weiterverkauf mit einer Restlaufzeit von 22 Jahren stellt einen anderen Vermögenswert dar als ein neuer Mietvertrag mit einer Laufzeit von 30 Jahren, und der Preis sollte dies widerspiegeln.
Villenpreise in unserem Phuket-Katalog
Unser Katalog listet 90 Villenprojekte in Phuket auf. Unter den 89 mit einem veröffentlichten Startpreis liegt der mittlere Startpreis bei etwa 29,9 Millionen THB, wobei die Hälfte der Projekte zwischen etwa 22,5 Millionen THB und 49,5 Millionen THB beginnen. Achtzehn Projekte starten unter 20 Millionen THB und 22 beginnen bei 50 Millionen THB oder mehr. Laut Status befinden sich 59 im Bau, 16 sind fertiggestellt, 12 befinden sich im Vorverkauf und 3 sind teilweise fertiggestellt. Näher am Meer sind die Preise pro Quadratmeter bebauter Fläche höher: Villenprojekte im Umkreis von 1 km vom Strand kosten durchschnittlich etwa 150.000 THB pro Quadratmeter, gegenüber etwa 74.000 THB für Projekte mehr als 3 km landeinwärts.
Auf Bang Tao und Cherng Talay entfallen 58 dieser Villenprojekte, gefolgt von Layan mit 10. Diese Zahlen beschreiben die von uns aufgelisteten Projekte, nicht den gesamten Phuket-Markt, und die Startpreise beziehen sich auf den kleinsten oder günstigsten Einheitentyp.