Купівля вілли на Пхукеті як іноземець
Оновлено · ZODIAC Co., Ltd.
Іноземець не може володіти землею під віллою на Пхукеті, але може законно тримати її за зареєстрованим договором оренди на термін до 30 років і володіти самим будинком, часто підкріпленим зареєстрованим правом власності. Структури, які передають землю тайській компанії з номінальними тайськими акціонерами, є номінальними угодами та є незаконними. Розумний підхід – це зареєстрована оренда плюс право власності на будівлю, яка оцінюється як 30-річний актив.
Юридична відправна точка
Земельний кодекс Таїланду зберігає право власності на землю для громадян Таїланду та тайських компаній, тоді як іноземець може володіти будівлею. Вілла — це земля плюс будівля, тому іноземному покупцеві потрібні дві речі: законне право зайняти землю та законна претензія на будинок. Ринок зупинився на стандартному наборі інструментів для цього, і добре продумана покупка вілли на Пхукеті використовує деяку комбінацію наступних прав, кожне з яких зареєстровано в земельному відомстві.
- Зареєстрований договір оренди землі на термін до 30 років, максимум відповідно до розділу 540 Цивільного та Господарського кодексу.
- Право власності на будинок через дозвіл на будівництво на ваше ім’я для нового будівництва або зареєстровану передачу існуючої будівлі.
- Зареєстроване право суперфіцію, що дозволяє володіти спорудами на землі власника до 30 років або довічно.
- Іноді узуфрукт, який дає право користування та одержання доходу від власності, більш поширений між членами сім'ї.
Як забудовники зазвичай структурують продажі вілл
Більшість забудовників вілл на Пхукеті зберігають землю в тайській компанії або у тайського землевласника і надають кожному покупцеві 30-річну зареєстровану оренду ділянки. Будинок або передається покупцеві як будівля, або будується за дозволом на ім’я покупця, і багато забудовників додають суперфіцій на ділянку. Плата за обслуговування доріг, охорони та місць загального користування маєтку регулюється окремою угодою про управління.
Контракти часто обіцяють ще два продовження на 30 років. Після рішення Верховного суду № 4655/2566 у березні 2025 року попередньо узгоджені продовження, які передбачають оренду на термін понад 30 років, не підлягають виконанню. Забудовник все ще може запропонувати нову оренду в кінці терміну, але ви не можете покладатися на це, тому оцініть покупку як 30 років використання.
Чому номінальні структури незаконні
Старішим рішенням було створення тайської компанії з обмеженою відповідальністю, в якій іноземний покупець володів 49%, а тайські акціонери володіли 51% без внесення реальних грошей, часто з привілейованими акціями або підписаними формами передачі акцій, щоб надати іноземцю контроль. Це номінальна домовленість. Земельний кодекс карає іноземця, який придбає землю таким чином, і будь-кого, хто виступає в якості його представника, позбавленням волі на строк до двох років і штрафом, а землю можна продати. Якщо компанія також порушує Закон про іноземний бізнес, номінальне правопорушення передбачає до трьох років позбавлення волі та штрафи до 1 мільйона батів.
Виконання не є теоретичним. Земельні служби запитують тайських акціонерів про джерело їхніх інвестицій, а Департамент спеціальних розслідувань порушив номінальні справи. Компанія, яка існує лише для того, щоб утримувати ваш будинок, також наражається на щорічні зобов’язання щодо ведення бухгалтерського обліку та оподаткування, а також на проблеми, коли ви намагаєтесь продати чи передати його. Законна тайська компанія зі справжніми тайськими партнерами, які ведуть реальний бізнес, є іншою, але це не структура власності на будинок.
Що перевірити, перш ніж платити депозит
Комплексна перевірка вілли є більш залученою, ніж комплексна перевірка кондомініумів, оскільки права на землю та право на будівництво є окремими. Ваш власний юрист, а не забудовник, повинен перевірити принаймні наступне.
- Титул землі: повний документ про право власності (Chanote, Nor Sor 4 Jor) є найсильнішим; слабші документи, такі як Nor Sor 3 Gor, несуть більший ризик. Перевірте межі та знімайте.
- Власник та обтяження: кому належить земля, чи перебуває вона в іпотеці банку, чи зареєстровані інші договори оренди чи права.
- Зонування та дозволи: чи дозволяє використання землі житлові вілли та чи охоплює дозвіл на будівництво те, що продається, включаючи басейни та додаткові поверхи.
- Доступ: легальна дорога, зареєстрована як сервітут або дорога загального користування, а не лише колія через чужу землю.
- Комунальні послуги: підключення електрики, води та каналізації та хто їх оплачує.
- Статус компанії: чи є компанія-землевласник активною, веде рахунки та справді належить її зареєстрованим тайським акціонерам.
Контрактний пакет
Типова купівля вілли поза проектом включає кілька документів: договір бронювання, договір будівництва або продажу будинку, договір оренди землі, договір суперфіцію та договір управління або надання послуг. Переконайтеся, що вони узгоджуються один з одним, що в договорі оренди зазначено, що він буде зареєстрований протягом повних 30 років, і що договір оренди дозволяє передачу та перехід до спадкоємців. Графіки платежів мають бути прив’язані до етапів будівництва, які можна перевірити, а в контракті має бути зазначено, що станеться з вашими грошима, якщо у дозволі буде відмовлено або будівництво зупиниться.
Витрати при реєстрації
Оформлення договору оренди коштує 1% від загальної орендної плати за весь термін плюс 0,1% гербового збору. Якщо вілла структурована як передача будівлі, будівля підлягає звичайним зборам за передачу від її оціночної вартості. Реєстрація суперфіцію має свій тариф. У договорі має бути зазначено, хто оплачує кожну позицію. Щорічний податок на землю та будівлі стягується з власника землі та будівлі; у вашому договорі оренди має бути зазначено, чи відшкодовуєте ви частку землевласника.
Перепродаж і правонаступництво
Орендовані вілли перепродаються як переуступка решти орендної плати плюс передача будівлі. Це працює, коли договір оренди дозволяє передачу без необґрунтованих вимог згоди чи плати. Покупець у десятому році отримує лише 20 років, тому значення, як правило, відображають термін, що залишився. Для спадкоємства договір оренди має чітко переходити до ваших спадкоємців; інакше оренда розглядається як особиста для орендаря. Оренду та будівлю бажано оплатити тайцем.
Коли ви купуєте віллу для перепродажу, така ж логіка діє і навпаки. Перевірте, скільки років залишилося до зареєстрованої оренди, чи дав орендодавець згоду на передачу, чи законні дозвіл на будівництво та будь-які продовження та чи сплачено плату за обслуговування нерухомості. Перепродаж, до якого залишилося 22 роки, відрізняється від нової 30-річної оренди, і ціна має це відображати.
Ціни на вілли в нашому каталозі Пхукет
У нашому каталозі представлено 90 проектів вілл на Пхукеті. Серед 89 проектів із опублікованою початковою ціною середня початкова ціна становить близько 29,9 млн батів, при цьому половина проектів починається приблизно від 22,5 млн батів до 49,5 млн батів. Вісімнадцять проектів починаються від 20 мільйонів батів, а 22 — від 50 мільйонів батів. За статусом 59 знаходяться на стадії будівництва, 16 – завершені, 12 – на етапі передпродажу та 3 – частково завершені. Ціни за квадратний метр забудованої площі вищі ближче до моря: проекти вілл в межах 1 км від пляжу мають середню вартість приблизно 150 000 батів за квадратний метр проти приблизно 74 000 батів для проектів на відстані понад 3 км углиб країни.
На Bang Tao і Cherng Talay припадає 58 проектів вілл, за ними йде Layan з 10. Ці цифри описують проекти, які ми перераховуємо, а не весь ринок Пхукета, а стартові ціни стосуються найменших або найдешевших типів одиниць.