Як купити нерухомість в Таїланді: покрокова інструкція
Оновлено · ZODIAC Co., Ltd.
Купівля нерухомості в Таїланді як іноземець має чітку послідовність: визначте свій бюджет і юридичну структуру, виберіть майно, зарезервуйте його, проведіть юридичну перевірку, підпишіть угоду про продаж або оренду, перерахуйте кошти з-за кордону з відповідним банківським підтвердженням і зареєструйте передачу або оренду в Земельному відділі. На кожному кроці є перевірки, які захищають вас, і їх пропуск – це те, з чого починається більшість проблем.
Крок 1. Визначте мету та бюджет
Вирішіть, як ви будете використовувати нерухомість: власне житло, база відпочинку, довгострокова оренда або комбінування. Відповідь впливає на місце розташування, тип власності та юридичну структуру. Потім установіть загальний бюджет, який включає витрати на трансакцію, меблювання та резерв на перший рік володіння.
Реалістичний бюджет покриває більше, ніж ціна. Врахуйте свою частку комісії за передачу та податків, авансу та авансових загальних зборів за нове кондомініум, витрати на реєстрацію оренди вілли, судові витрати та меблі.
Вирішіть на цьому етапі, як ви будете платити. Більшість іноземних покупців платять готівкою з-за кордону, оскільки кредитування іноземців-нерезидентів тайським банком обмежене. Якщо ви плануєте здійснювати фінансування через свою країну, заздалегідь дізнайтеся, чи прийме ваш позикодавець майно в Тайланді як заставу чи надасть позику під заставу активів у країні. Валюта також має значення: платежі здійснюються в батах, тому зміни у вашій національній валюті можуть змінити фактичну ціну між бронюванням і завершенням, особливо в планах поза планом, розтягнутих на кілька років.
Крок 2: Виберіть юридичну структуру
Для кондомініумів звичайною структурою є вільне володіння на ваше власне ім’я за 49% іноземною квотою. Для вілли це зареєстрована оренда землі на термін до 30 років із правом власності на будинок, часто підкріплена зареєстрованим суперфіцієм. Уникайте структур, які покладаються на номінальних тайських акціонерів. Якщо ви купуєте з партнером, вирішіть, як ви будете мати право власності, і якщо віза є частиною вашого плану, перевірте, чи структура відповідає вимогам.
Правова структура також визначає, що ви отримаєте в кінці. Покупець ОСББ отримує документ про право власності на ОСББ на своє ім’я. Покупець вілли отримує зареєстрований договір оренди, підтверджений правом власності на землю, зареєстроване право власності, якщо це погоджено, і докази права власності на будівлю. Перш ніж почати, дізнайтеся, які документи ви повинні мати, щоб наприкінці перевірити їх наявність.
Крок 3: Об’єкти та області в списку
Відвідайте райони, ідеально як у високий, так і в низький сезон, і порівняйте нерухомість за ціною за квадратний метр, відстанню до пляжу та послугами, якістю будівлі та управлінням. Для нових проектів порівняйте дати завершення та послужний список розробників. Для перепродажів порівняйте з останніми продажами в тій самій будівлі.
Зберігайте простий порівняльний аркуш із зазначенням ціни, площі, ціни за квадратний метр, плати, дати завершення та відстані до місць, які ви найчастіше використовуєте. Завдяки цьому відмінності між проектами набагато легше побачити, ніж у брошурах.
- Письмово перевірте стан іноземної квоти для ОСББ.
- Попросіть плату за загальну площу, плату за погашення фонду та останній бюджет будівлі.
- Запитайте, чи дозволена короткострокова оренда будівлі чи маєтку.
- Для вілл перевірте тип власності на землю, доступ до дороги та умови управління нерухомістю.
Крок 4: Зарезервуйте майно
Більшість покупок починається з договору бронювання та депозиту. Для кондомініумів, проданих через бронювання, договір резервування має відповідати встановленій стандартній формі, яка діє з 31 січня 2025 року, а комісія за бронювання має бути повернута протягом 15 днів у визначених випадках, наприклад, якщо забудовник не отримав дозволи. Сплатіть заставу з-за кордону в іноземній валюті із зазначенням мети покупки, щоб вона враховувалась у підтвердження ваших іноземних коштів.
Крок 5: Доручіть юристу та проведіть належну обачність
Доручіть незалежному юристу, який працює тільки від Вас. Їхні перевірки мають охоплювати документ про право власності та будь-яку іпотеку чи обтяження, записи компанії забудовника чи продавця, дозволи на будівництво та схвалення ОВНС, якщо потрібно, зонування, квоту для кондомініумів і повний пакет контрактів. У разі перепродажу вони також повинні перевірити, чи сплачено загальні комісії та чи є право власності продавця.
Попросіть свого юриста пояснити договір у письмовій формі, висвітлити ризики та запропонувати поправки до підписання.
Для проектів, які не плануються, належна перевірка також має охоплювати завершені проекти забудовника, чи фінансується будівництво банком і як ваші платежі будуть захищені, якщо проект зупиниться. Для вілл він повинен підтвердити законний під’їзд до дороги, комунікаційні підключення та чи охоплює дозвіл на будівництво те, що продається, включаючи басейни та додаткові поверхи.
Крок 6: Підпишіть договір купівлі-продажу або оренди
Основна угода встановлює ціну, графік платежів, дату завершення, специфікацію, штрафи за затримку, участь у сплаті податків і зборів, а також права розірвання. Договори купівлі-продажу ОСББ мають складатися за стандартною формою, передбаченою Законом про ОСББ. Для вілл переконайтеся, що договір оренди буде зареєстрований на повний термін, дозволено передачу та перехід до спадкоємців, а також чи будь-який суперфіцій та передача будівлі документально оформлені. Переконайтеся, що тайська та англійська версії збігаються.
Крок 7. Переказуйте кошти правильно
Надсилайте кожен платіж з власного рахунку за кордон в іноземній валюті з метою придбання конкретної одиниці або майна. Тайський банк-одержувач видає форму FET для переказів на суму від 50 000 доларів США та кредитне авизо для менших сум. Зберігайте всі документи: земельна служба перевірить їх під час переказу, а ваш банк попросить їх надати, коли ви продасте та повернете виручку. Очікуйте посилених банківських чеків для великих переказів.
Крок 8: Огляньте та підготуйтеся до передачі
Для нової нерухомості організуйте професійну перевірку перед завершенням і перелічіть дефекти, які забудовник має виправити. Підтвердити фактичну площу за договором. Для ОСББ отримати лист-розписку від юридичної особи. Погодьте дату переказу, остаточний баланс і розподіл витрат. Якщо ви не можете бути присутніми, підпишіть довіреність Земельного управління на користь свого юриста.
Попросіть у забудовника або продавця розбивку сум, що підлягають сплаті в день передачі: баланс ціни, ваша частка державних зборів і податків, поглинаючий фонд, авансові загальні комісії та будь-які депозити за лічильники. Arrange the funds in good time, remembering that international transfers and bank compliance checks can take several days.
Крок 9: Передача в земельному відділі
У день передачі покупець і продавець або їхні адвокати відвідують земельну службу. Офіційні особи перевіряють ідентифікаційні документи, контракт, підтвердження наявності іноземних коштів і квоту, розраховують комісії та податки від оціночної вартості та реєструють передачу або оренду. Остаточний платіж часто здійснюється банківським чеком у Земельному відділі. Ви виїжджаєте з документом на право власності або зареєстрованим договором оренди на ваше ім’я.
Після передачі зареєструйте комунальні послуги, налаштуйте оплату загальних зборів, організуйте страхування майна та складіть тайський заповіт, що покриває майно.
Поширені помилки, яких слід уникати
Більшість проблем, які ми бачимо при купівлі нерухомості в Таїланді, виникають через кілька помилок, яких можна уникнути. Тримайте цей список поруч зі своїм контрольним списком.
- Внесення застави перед перевіркою статусу квоти або права власності на землю.
- Використання адвоката продавця чи забудовника замість незалежного.
- Пересилання грошей у батах, з рахунку третьої особи або без зазначеної мети.
- Покладаючись на обіцянки 30+30+30 поновлення або на запропоновані зміни до закону, які не були введені в дію.
- Припускати, що нічна оренда у відпустку є законною в кондомініумі.
- Підписання контракту на тайській мові без перевіреного перекладу.
- Прийняття номінальної структури компанії для володіння землею.