Comment acheter une propriété en Thaïlande : une liste de contrôle étape par étape
Mis à jour · ZODIAC Co., Ltd.
L'achat d'une propriété en Thaïlande en tant qu'étranger suit une séquence claire : définissez votre budget et votre structure juridique, choisissez la propriété, réservez-la, effectuez une vérification juridique, signez le contrat de vente ou de location, transférez les fonds de l'étranger avec les preuves bancaires appropriées et enregistrez le transfert ou la location au bureau foncier. Chaque étape comporte des contrôles qui vous protègent, et les ignorer est le point de départ de la plupart des problèmes.
Étape 1 : Définissez votre objectif et votre budget
Décidez comment vous utiliserez la propriété : votre propre maison, une base de vacances, une location à long terme ou une combinaison. La réponse dépend de l’emplacement, du type de propriété et de la structure juridique. Fixez ensuite un budget total comprenant les frais de transaction, l'ameublement et une réserve pour la première année de possession.
Un budget réaliste couvre plus que le prix. Prévoyez votre part des frais et taxes de mutation, le fonds d'amortissement et l'avance des frais communs d'une copropriété neuve, les frais d'enregistrement du bail d'une villa, les frais juridiques et le mobilier.
Décidez à ce stade comment vous allez payer. La plupart des acheteurs étrangers paient en espèces depuis l'étranger, car les prêts bancaires thaïlandais aux étrangers non-résidents sont limités. Si vous envisagez de financer via votre pays d'origine, renseignez-vous dès le début si votre prêteur acceptera des biens thaïlandais en garantie ou s'il prêtera plutôt sur des actifs dans votre pays. La devise est également importante : les paiements s'effectuent en bahts, de sorte que les mouvements dans la devise de votre pays peuvent modifier le prix effectif entre la réservation et l'achèvement, en particulier sur les programmes sur plan étalés sur plusieurs années.
Étape 2 : Choisir la structure juridique
Pour une copropriété, la structure habituelle est la pleine propriété en nom propre sous le quota étranger de 49%. Pour une villa, il s'agit d'un bail foncier enregistré d'une durée maximale de 30 ans avec propriété de la maison, souvent appuyée par une superficie enregistrée. Évitez les structures qui s’appuient sur des actionnaires prête-nom thaïlandais. Si vous achetez avec un partenaire, décidez comment vous détiendrez le titre, et si un visa fait partie de votre projet, vérifiez si la structure est éligible.
La structure juridique détermine également ce que vous recevrez à la fin. Un acheteur de copropriété reçoit un titre de propriété de copropriété en son propre nom. Un acheteur de villa reçoit un bail enregistré annoté sur le titre foncier, une superficie enregistrée si convenu et une preuve de propriété du bâtiment. Sachez quels documents vous devez détenir avant de commencer, afin de pouvoir vérifier que vous les avez à la fin.
Étape 3 : Propriétés et zones de présélection
Visitez les zones, idéalement en haute et basse saison, et comparez les propriétés sur le prix au mètre carré, la distance à la plage et aux services, la qualité de la construction et la gestion. Pour les nouveaux projets, comparez les dates d’achèvement et les antécédents des développeurs. Pour les reventes, comparez avec les ventes récentes dans le même immeuble.
Conservez une feuille de comparaison simple avec le prix, la superficie, le prix au mètre carré, les honoraires, la date de réalisation et la distance par rapport aux lieux que vous utilisez le plus. Cela rend les différences entre les projets beaucoup plus faciles à voir que les brochures.
- Vérifiez par écrit le statut du quota étranger pour les copropriétés.
- Demandez les frais des espaces communs, les frais de fonds d'amortissement et le dernier budget du bâtiment.
- Demandez si la location à court terme est légale dans l'immeuble ou le domaine.
- Pour les villas, vérifiez le type de titre foncier, l'accès routier et les conditions de gestion du domaine.
Étape 4 : Réserver la propriété
La plupart des achats commencent par un contrat de réservation et un acompte. Pour les copropriétés vendues par réservation, le contrat de réservation doit suivre le formulaire type prescrit en vigueur depuis le 31 janvier 2025, et les frais de réservation doivent être remboursés dans les 15 jours dans des cas précis, comme par exemple le défaut d'obtention des permis par le promoteur. Payez la caution depuis l'étranger en devise étrangère avec le but d'achat indiqué, afin qu'elle soit prise en compte dans votre preuve de fonds étrangers.
Étape 5 : Mandater un avocat et effectuer une due diligence
Faites appel à un avocat indépendant qui agit uniquement pour vous. Leurs contrôles doivent couvrir le titre de propriété et toute hypothèque ou charge, les dossiers de l'entreprise du promoteur ou du vendeur, les permis de construire et l'approbation de l'EIE si nécessaire, le zonage, la position du quota pour les copropriétés et l'ensemble du contrat. Pour les reventes, ils devront également vérifier que les frais communs sont payés et que le titre de propriété du vendeur est propre.
Demandez à votre avocat d'expliquer le contrat par écrit, de souligner les risques et de proposer des modifications avant de signer.
Pour les projets sur plan, la diligence raisonnable doit également couvrir les projets achevés par le promoteur, si la construction est financée par une banque et comment vos paiements seront protégés si le projet s'arrête. Pour les villas, il doit confirmer l'accès routier légal, les raccordements aux services publics et si le permis de construire couvre ce qui est vendu, y compris les piscines et les étages supplémentaires.
Étape 6 : Signez le contrat de vente ou de location
L'accord principal fixe le prix, le calendrier de paiement, la date d'achèvement, les spécifications, les pénalités de retard, le partage des coûts pour les taxes et frais et les droits de résiliation. Les contrats de vente de copropriété doivent suivre le formulaire standard requis en vertu de la Loi sur les copropriétés. Pour les villas, vérifiez que le bail sera enregistré pour toute sa durée, qu'il permettra la cession et la transmission aux héritiers, et que tout transfert de superficie et de bâtiment sera documenté. Assurez-vous que les versions thaïlandaise et anglaise correspondent.
Étape 7 : Remettez les fonds correctement
Envoyez chaque paiement depuis votre propre compte à l'étranger en devise étrangère, dans le but indiqué comme l'achat de l'unité ou de la propriété spécifique. La banque thaïlandaise réceptrice émet un formulaire FET pour les virements de 50 000 USD ou plus et un avis de crédit pour les montants inférieurs. Conservez tous les documents : le Land Office les vérifiera lors du transfert et votre banque vous les demandera lors de la vente et du rapatriement des bénéfices. Attendez-vous à des chèques bancaires améliorés pour les virements importants.
Étape 8 : Inspecter et préparer le transfert
Pour les nouvelles propriétés, organisez une inspection professionnelle avant l’achèvement et répertoriez les défauts que le promoteur devra corriger. Confirmez la superficie réelle par rapport au contrat. Pour les copropriétés, procurez-vous la lettre de libération de dettes auprès de la personne morale. Convenez de la date du transfert, du solde final et du partage des coûts. Si vous ne pouvez pas y assister, signez une procuration du Land Office en faveur de votre avocat.
Demandez au promoteur ou au vendeur le détail des sommes dues le jour du transfert : le solde du prix, votre part des frais et taxes gouvernementaux, le fonds d'amortissement, l'avance des frais communs et les éventuelles cautions des compteurs. Organisez les fonds à temps, en gardant à l’esprit que les virements internationaux et les contrôles de conformité bancaire peuvent prendre plusieurs jours.
Étape 9 : Transfert au bureau foncier
Le jour du transfert, l'acheteur et le vendeur, ou leurs avocats, se présentent au bureau foncier. Les fonctionnaires vérifient les identités, le contrat, les preuves de fonds étrangers et la position du quota, calculent les frais et taxes sur la valeur estimative et enregistrent le transfert ou la location. Le paiement final est souvent effectué par chèque bancaire au bureau foncier. Vous repartez avec le titre de propriété ou le bail enregistré à votre nom.
Après le transfert, enregistrez les services publics, organisez le paiement des frais communs, organisez l'assurance du contenu et rédigez un testament thaïlandais couvrant la propriété.
Erreurs courantes à éviter
La plupart des problèmes que nous constatons lors des achats immobiliers thaïlandais proviennent d’une poignée d’erreurs évitables. Conservez cette liste à côté de votre liste de contrôle.
- Payer une caution avant de vérifier l’état du quota ou le titre foncier.
- Envoi d'argent en bahts, depuis le compte d'un tiers ou sans objectif déclaré.
- S'appuyer sur 30+30+30 promesses de renouvellement ou sur des propositions de modifications législatives qui n'ont pas été adoptées.
- En supposant que la location de vacances à la nuit soit légale dans une copropriété.
- Signature d'un contrat en langue thaïlandaise sans traduction vérifiée.
- Accepter une structure de société prête-nom pour détenir des terres.