Come acquistare una proprietà in Tailandia: una lista di controllo passo dopo passo
Aggiornato · ZODIAC Co., Ltd.
L'acquisto di una proprietà in Thailandia da straniero segue una sequenza chiara: stabilire il budget e la struttura legale, scegliere la proprietà, prenotarla, eseguire la due diligence legale, firmare il contratto di vendita o di locazione, rimettere fondi dall'estero con adeguata prova bancaria e registrare il trasferimento o il contratto di locazione presso l'Ufficio fondiario. Ogni passaggio prevede controlli che ti proteggono e saltarli è il punto in cui iniziano la maggior parte dei problemi.
Passaggio 1: Definisci il tuo scopo e il tuo budget
Decidi come utilizzerai la proprietà: la tua casa, una base per le vacanze, un affitto a lungo termine o una combinazione. La risposta riguarda l’ubicazione, il tipo di proprietà e la struttura giuridica. Quindi stabilisci un budget totale che includa i costi di transazione, l'arredamento e una riserva per il primo anno di proprietà.
Un budget realistico copre più del prezzo. Consenti la tua quota di spese di trasferimento e tasse, fondo di ammortamento e spese comuni anticipate per un nuovo condominio, costi di registrazione del contratto di locazione per una villa, spese legali e mobili.
Decidi in questa fase come pagherai. La maggior parte degli acquirenti stranieri paga in contanti dall’estero, perché i prestiti bancari tailandesi agli stranieri non residenti sono limitati. Se hai intenzione di finanziare attraverso il tuo paese d'origine, scopri in anticipo se il tuo prestatore accetterà la proprietà tailandese come garanzia o presterà invece contro beni in patria. Anche la valuta è importante: i pagamenti sono in baht, quindi i movimenti nella valuta nazionale possono modificare il prezzo effettivo tra la prenotazione e il completamento, in particolare su programmi fuori piano distribuiti su diversi anni.
Passaggio 2: scegli la struttura giuridica
Per un condominio la struttura abituale è quella a proprio nome nella quota estera del 49%. Per una villa si tratta di un contratto di locazione catastale della durata massima di 30 anni con proprietà della casa, spesso supportato da una superficie registrata. Evitare strutture che fanno affidamento su azionisti tailandesi prestanome. Se stai acquistando con un partner, decidi come manterrai il titolo e, se un visto fa parte del tuo piano, controlla se la struttura è idonea.
La struttura legale determina anche ciò che riceverai alla fine. L'acquirente per piani riceve un atto di proprietà condominiale a proprio nome. L'acquirente di una villa riceve un contratto di locazione registrato approvato sul titolo del terreno, una superficie registrata se concordata e la prova della proprietà dell'edificio. Scopri quali documenti dovresti conservare prima di iniziare, in modo da poter verificare di averli alla fine.
Passaggio 3: seleziona proprietà e aree
Visita le zone, preferibilmente sia in alta che in bassa stagione, e confronta gli immobili su prezzo al mq, distanza dalla spiaggia e dai servizi, qualità edilizia e gestione. Per i nuovi progetti, confronta le date di completamento e i track record degli sviluppatori. Per le rivendite, confrontare con le vendite recenti nello stesso edificio.
Tieni un semplice foglio di confronto con prezzo, superficie, prezzo al metro quadrato, tariffe, data di completamento e distanza dai luoghi che utilizzi di più. Rende le differenze tra i progetti molto più facili da vedere rispetto alle brochure.
- Verificare per iscritto lo status delle quote estere per i condomini.
- Richiedi le tariffe per le aree comuni, le spese del fondo di ammortamento e l'ultimo budget dell'edificio.
- Chiedere se la locazione a breve termine è legale nell'edificio o nella tenuta.
- Per le ville, controlla la tipologia del titolo fondiario, l'accesso stradale e i termini di gestione della proprietà.
Passaggio 4: prenotare la proprietà
La maggior parte degli acquisti inizia con un accordo di prenotazione e un deposito. Per gli appartamenti venduti tramite prenotazione, il contratto di prenotazione deve seguire il modello standard prescritto in vigore dal 31 gennaio 2025 e il canone di prenotazione deve essere rimborsato entro 15 giorni in casi specifici, ad esempio nel caso in cui il promotore non ottenga i permessi. Paga il deposito dall'estero in valuta estera indicando lo scopo dell'acquisto, in modo che venga conteggiato nella prova dei tuoi fondi esteri.
Passaggio 5: incaricare un avvocato ed eseguire la due diligence
Incarica un avvocato indipendente che agisca solo per te. I loro controlli dovrebbero riguardare l'atto di proprietà ed eventuali ipoteche o gravami, i registri della società dello sviluppatore o del venditore, i permessi di costruzione e l'approvazione VIA ove richiesto, la zonizzazione, la quota per i condomini e l'intero pacchetto contrattuale. Per le rivendite, dovrebbero anche verificare che le commissioni comuni siano pagate e che il titolo del venditore sia pulito.
Chiedi al tuo avvocato di spiegare il contratto per iscritto, evidenziare i rischi e proporre modifiche prima di firmare.
Per i progetti fuori programma, la due diligence dovrebbe coprire anche i progetti completati dello sviluppatore, se la costruzione è finanziata da una banca e come i pagamenti saranno protetti se il progetto si interrompe. Per le ville, dovrebbe confermare l’accesso stradale legale, i collegamenti dei servizi e se il permesso di costruzione copra ciò che viene venduto, comprese piscine e piani aggiuntivi.
Passaggio 6: firmare il contratto di vendita o di locazione
L'accordo principale stabilisce il prezzo, il calendario dei pagamenti, la data di completamento, le specifiche, le penalità per il ritardo, la condivisione dei costi per tasse e commissioni e i diritti di risoluzione. I contratti di vendita condominiale devono seguire il modulo standard richiesto dalla legge sul condominio. Per le ville, verificare che il contratto di locazione sia registrato per tutta la sua durata, consenta l'assegnazione e il passaggio agli eredi e che siano documentati eventuali trasferimenti di superficie e di edificio. Assicurati che le versioni tailandese e inglese corrispondano.
Passaggio 7: invia i fondi correttamente
Invia ogni pagamento dal tuo conto all'estero in valuta estera, con lo scopo indicato come l'acquisto della specifica unità o proprietà. La banca tailandese ricevente emette un modulo FET per trasferimenti di 50.000 USD o più e un avviso di accredito per importi inferiori. Conserva tutti i documenti: il Catasto li controllerà al momento del trasferimento, e la tua banca te li richiederà quando venderai e rimpatrierai il ricavato. Aspettatevi assegni bancari potenziati per trasferimenti di grandi dimensioni.
Passaggio 8: ispezionare e prepararsi per il trasferimento
Per le nuove proprietà, organizzare un'ispezione professionale prima del completamento ed elencare i difetti che lo sviluppatore dovrà correggere. Confermare l'area effettiva rispetto al contratto. Per i condomini procurarsi la lettera libera da debiti dal giuridico. Concordare la data del bonifico, il saldo finale e la ripartizione dei costi. Se non puoi partecipare, firma una procura del Land Office a favore del tuo avvocato.
Chiedi allo sviluppatore o al venditore una ripartizione degli importi dovuti il giorno del trasferimento: il saldo del prezzo, la tua quota di tasse e imposte governative, il fondo di ammortamento, le commissioni comuni anticipate ed eventuali depositi sul contatore. Disporre i fondi per tempo, ricordando che i bonifici internazionali e le verifiche di conformità bancaria possono richiedere diversi giorni.
Passaggio 9: trasferimento presso l'ufficio fondiario
Il giorno del trasferimento, l'acquirente e il venditore, o i loro avvocati, si presentano all'Ufficio fondiario. I funzionari controllano l'identità, il contratto, le prove dei fondi esteri e la posizione della quota, calcolano le tasse e le tasse sul valore stimato e registrano il trasferimento o il leasing. Il pagamento finale viene spesso effettuato tramite assegno bancario presso l'Ufficio fondiario. Parti con l'atto di proprietà o il contratto di locazione registrato a tuo nome.
Dopo il trasferimento, registra le utenze, imposta il pagamento delle tariffe comuni, organizza l'assicurazione sui contenuti e fai un testamento tailandese che copra la proprietà.
Errori comuni da evitare
La maggior parte dei problemi che riscontriamo negli acquisti immobiliari in Tailandia derivano da una manciata di errori evitabili. Tieni questo elenco accanto alla tua lista di controllo.
- Versare un acconto prima di verificare lo stato della quota o il titolo fondiario.
- Utilizzando l'avvocato del venditore o dello sviluppatore invece di uno indipendente.
- Invio di denaro in baht, dal conto di terzi o senza uno scopo dichiarato.
- Basandosi su 30+30+30 promesse di rinnovo o su proposte di modifiche legislative non attuate.
- Supponendo che l'affitto notturno per le vacanze sia lecito in un condominio.
- Firma di un contratto in lingua tailandese senza traduzione controllata.
- Accettare una struttura societaria prestanome per detenere terreni.