如何在泰国购买房产：分步清单
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作为外国人在泰国购买房产遵循明确的顺序：设定预算和法律结构，选择房产，保留房产，进行法律尽职调查，签署销售或租赁协议，用适当的银行证据从国外汇出资金，并在土地局登记转让或租赁。每个步骤都有可以保护您的检查，而跳过这些检查是大多数问题的根源。
第 1 步：定义您的目的和预算
决定您将如何使用该房产：您自己的家、度假基地、长期租赁或组合。答案会影响位置、财产类型和法律结构。然后设定总预算，包括交易成本、家具和第一年所有权的储备金。
现实的预算涵盖的不仅仅是价格。考虑到您所承担的转让费和税费、偿债基金和新公寓的预付共同费用、别墅的租赁登记费用、法律费用和家具费用。
在此阶段决定您将如何付款。大多数外国买家从国外支付现金，因为泰国银行向非居民外国人提供的贷款有限。如果您计划通过您的祖国进行融资，请尽早了解您的贷方是否会接受泰国财产作为担保，还是会以国内资产为抵押进行贷款。货币也很重要：付款以泰铢为单位，因此您本国货币的变动可能会改变预订和完成之间的有效价格，特别是在跨几年的期房计划中。
第 2 步：选择法律结构
对于公寓，通常的结构是在 49% 的外国配额下以您自己的名义永久业权。对于别墅来说，它是长达 30 年的注册土地租赁，拥有房屋所有权，通常由注册地上权支持。避免依赖泰国名义股东的结构。如果您与合作伙伴一起购买，请决定您将如何持有所有权，如果签证是您计划的一部分，请检查该结构是否符合资格。
法律结构也决定了您最终会收到什么。公寓买家收到以自己名义的公寓产权契据。别墅买家会收到土地所有权上注明的注册租约、注册地上权（如果同意）以及建筑物所有权的证据。在开始之前了解您应该保留哪些文件，以便您可以在结束时检查是否拥有它们。
第 3 步：列出房产和区域的候选名单
最好在旺季和淡季参观这些地区，并比较每平方米的价格、到海滩的距离和服务、建筑质量和管理。对于新项目，比较完成日期和开发商的跟踪记录。对于转售，请与同一建筑物最近的销售进行比较。
保留一份简单的比较表，其中包含价格、面积、每平方米的价格、费用、竣工日期以及到您最常使用的地方的距离。它使项目之间的差异比手册更容易看到。
- 以书面形式检查公寓的外国配额状况。
- 询问公共区域费用、偿债基金费用和最新的建筑预算。
- 询问建筑物或庄园的短期出租是否合法。
- 对于别墅，检查土地所有权类型、道路通行和物业管理条款。
第四步：预订房产
大多数购买都是从预订协议和押金开始的。对于通过预订出售的公寓，预订合同必须遵循自2025年1月31日起生效的规定标准格式，并且在开发商未获得许可等特定情况下，必须在15天内退还预订费。从国外用外币支付押金并注明购买目的，以便计入您的外汇资金证明。
第5步：指导律师并进行尽职调查
指导一位只为您行事的独立律师。他们的检查应涵盖地契和任何抵押或产权负担、开发商或卖方的公司记录、建筑许可证和必要时的环境影响评估批准、分区、公寓配额以及完整的合同包。对于转售，他们还应该检查是否支付了公共费用以及卖家的所有权是否干净。
在您签字之前，请您的律师以书面形式解释合同、强调风险并提出修改意见。
对于期房项目，尽职调查还应涵盖开发商已完成的项目、建设是否由银行资助，以及如果项目停止，您的付款将如何受到保护。对于别墅，应确认合法的道路通道、公用设施连接以及建筑许可证是否涵盖正在出售的物品，包括游泳池和额外的楼层。
第6步：签署销售或租赁协议
主协议规定了价格、付款时间表、完成日期、规格、延误处罚、税费分摊以及终止权利。公寓销售协议必须遵循公寓法要求的标准格式。对于别墅，请检查租约是否已登记完整期限，是否允许转让并传给继承人，以及是否记录了任何地上权和建筑物转让。确保泰语和英语版本匹配。
第7步：正确汇出资金
从您自己的账户中以外币形式发送每笔付款，目的是购买特定单位或财产。泰国收款银行针对 50,000 美元或以上的转账签发 FET 表格，针对较小金额则签发信用通知书。保留所有文件：土地局将在转账时检查这些文件，当您出售和汇回收益时，您的银行会要求提供这些文件。预计大额转账的银行支票会得到加强。
第8步：检查并准备转移
对于新房产，在竣工前安排专业检查，并列出缺陷供开发商修复。对照合同确认实际面积。对于公寓，请获得法人的无债务证明。商定转移日期、最终余额和费用分摊。如果您无法出席，请签署一份以您的律师为受益人的土地局授权书。
向开发商或卖方询问转让日应付金额的明细：价格余额、您所承担的政府费用和税款、偿债基金、预付公共费用和任何计量押金。及时安排资金，请记住国际转账和银行合规检查可能需要几天的时间。
第9步：在土地局转移
转让日，买方和卖方或其律师出席土地办公室。官员检查身份、合同、外资证据和配额状况，根据评估价值计算费用和税金，并登记转让或租赁。最终付款通常通过土地局的银行支票支付。您带着您名下的地契或注册租约离开。
转让后，登记水电费，支付公共费用，安排财物保险，并制定涵盖该财产的泰国遗嘱。
要避免的常见错误
我们在泰国房产购买中看到的大多数问题都来自于一些可以避免的错误。将此清单放在您的清单旁边。
- 在检查配额状况或土地所有权之前支付押金。
- 使用卖方或开发商的律师而不是独立律师。
- 从第三方账户或没有明确目的的情况下以泰铢汇款。
- 依靠 30+30+30 续签承诺或尚未颁布的拟议法律变更。
- 假设夜间度假出租在公寓内是合法的。
- 在没有经过翻译检查的情况下签署泰语合同。
- 接受提名公司结构来持有土地。