So kaufen Sie eine Immobilie in Thailand: eine Schritt-für-Schritt-Checkliste
Aktualisiert · ZODIAC Co., Ltd.
Der Kauf einer Immobilie in Thailand als Ausländer folgt einem klaren Ablauf: Legen Sie Ihr Budget und Ihre rechtliche Struktur fest, wählen Sie die Immobilie aus, reservieren Sie sie, führen Sie eine rechtliche Due-Diligence-Prüfung durch, unterzeichnen Sie den Kauf- oder Mietvertrag, überweisen Sie Gelder aus dem Ausland mit ordnungsgemäßen Banknachweisen und registrieren Sie die Übertragung oder den Mietvertrag beim Grundbuchamt. Für jeden Schritt gibt es Prüfungen, die Sie schützen. Wenn Sie diese auslassen, beginnen die meisten Probleme.
Schritt 1: Definieren Sie Ihren Zweck und Ihr Budget
Entscheiden Sie, wie Sie die Immobilie nutzen möchten: Ihr eigenes Zuhause, eine Ferienunterkunft, eine Langzeitmiete oder eine Kombination daraus. Die Antwort betrifft den Standort, die Art der Immobilie und die rechtliche Struktur. Legen Sie dann ein Gesamtbudget fest, das die Transaktionskosten, die Möblierung und eine Rücklage für das erste Jahr der Eigentümerschaft umfasst.
Ein realistisches Budget deckt mehr als den Preis ab. Berücksichtigen Sie Ihren Anteil an den Übertragungsgebühren und Steuern, dem Tilgungsfonds und den allgemeinen Vorschussgebühren für eine neue Eigentumswohnung, den Mietkosten für die Registrierung einer Villa, Anwaltskosten und Möbeln.
Entscheiden Sie in dieser Phase, wie Sie bezahlen möchten. Die meisten ausländischen Käufer zahlen bar aus dem Ausland, da die Kreditvergabe thailändischer Banken an gebietsfremde Ausländer begrenzt ist. Wenn Sie planen, über Ihr Heimatland zu finanzieren, informieren Sie sich frühzeitig, ob Ihr Kreditgeber thailändische Immobilien als Sicherheit akzeptiert oder stattdessen gegen Vermögenswerte im Inland leiht. Auch die Währung spielt eine Rolle: Zahlungen erfolgen in Baht, daher können Bewegungen in Ihrer Heimatwährung den effektiven Preis zwischen Reservierung und Fertigstellung verändern, insbesondere bei außerplanmäßigen Flugplänen, die sich über mehrere Jahre erstrecken.
Schritt 2: Wählen Sie die Rechtsform
Bei einer Eigentumswohnung ist die übliche Ausgestaltung Eigentum im eigenen Namen im Rahmen der 49 %-Ausländerquote. Bei einer Villa handelt es sich um einen eingetragenen Grundstückspachtvertrag mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren und Eigentum am Haus, oft gestützt auf eine eingetragene Grundfläche. Vermeiden Sie Strukturen, die auf nominierte thailändische Aktionäre angewiesen sind. Wenn Sie mit einem Partner kaufen, entscheiden Sie, wie Sie den Titel behalten, und wenn ein Visum Teil Ihres Plans ist, prüfen Sie, ob die Struktur dafür geeignet ist.
Die rechtliche Struktur bestimmt auch, was Sie am Ende erhalten. Ein Käufer einer Eigentumswohnung erhält eine Eigentumsurkunde für die Eigentumswohnung auf seinen eigenen Namen. Ein Käufer einer Villa erhält einen eingetragenen Mietvertrag, der auf dem Grundstückstitel vermerkt ist, eine eingetragene Fläche (sofern vereinbart) und einen Eigentumsnachweis für das Gebäude. Informieren Sie sich vor Beginn darüber, welche Dokumente Sie bereithalten sollten, damit Sie am Ende überprüfen können, ob Sie sie haben.
Schritt 3: Immobilien und Gebiete in die engere Auswahl nehmen
Besuchen Sie die Gebiete, idealerweise sowohl in der Hoch- als auch in der Nebensaison, und vergleichen Sie Immobilien hinsichtlich Quadratmeterpreis, Entfernung zum Strand und Dienstleistungen, Gebäudequalität und Management. Vergleichen Sie bei neuen Projekten die Fertigstellungstermine und die Erfolgsbilanz der Entwickler. Vergleichen Sie bei Wiederverkäufen mit den jüngsten Verkäufen im selben Gebäude.
Führen Sie ein einfaches Vergleichsblatt mit Preis, Fläche, Preis pro Quadratmeter, Gebühren, Fertigstellungsdatum und Entfernung zu den Orten, die Sie am häufigsten nutzen. Dadurch sind Unterschiede zwischen Projekten viel einfacher zu erkennen als in Broschüren.
- Prüfen Sie den Auslandsquotenstatus für Eigentumswohnungen schriftlich.
- Fragen Sie nach den Gemeinschaftsgebühren, den Gebühren für die Senkung des Fonds und dem aktuellen Baubudget.
- Fragen Sie, ob eine kurzfristige Vermietung des Gebäudes oder Anwesens rechtmäßig ist.
- Überprüfen Sie bei Villen die Art des Grundstückstitels, die Straßenanbindung und die Bedingungen für die Grundstücksverwaltung.
Schritt 4: Reservieren Sie die Immobilie
Die meisten Einkäufe beginnen mit einer Reservierungsvereinbarung und einer Anzahlung. Für Eigentumswohnungen, die über Reservierungen verkauft werden, muss der Reservierungsvertrag dem vorgeschriebenen Standardformular entsprechen, das seit dem 31. Januar 2025 in Kraft ist, und die Reservierungsgebühr muss in bestimmten Fällen, beispielsweise wenn der Bauträger keine Genehmigungen einholt, innerhalb von 15 Tagen zurückerstattet werden. Zahlen Sie die Anzahlung aus dem Ausland in Fremdwährung unter Angabe des Kaufzwecks, damit diese auf Ihren Fremdmittelnachweis angerechnet wird.
Schritt 5: Beauftragen Sie einen Anwalt und führen Sie eine Due Diligence durch
Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, der nur für Sie handelt. Ihre Schecks sollten sich auf die Eigentumsurkunde und etwaige Hypotheken oder Belastungen, die Unternehmensunterlagen des Bauträgers oder Verkäufers, Baugenehmigungen und UVP-Genehmigungen, sofern erforderlich, die Zoneneinteilung, die Quotenposition für Eigentumswohnungen und das gesamte Vertragspaket erstrecken. Bei Weiterverkäufen sollten sie außerdem prüfen, ob die üblichen Gebühren gezahlt werden und der Titel des Verkäufers unbedenklich ist.
Bitten Sie Ihren Anwalt, den Vertrag vor der Unterzeichnung schriftlich zu erläutern, die Risiken hervorzuheben und Änderungen vorzuschlagen.
Bei außerplanmäßigen Projekten sollte die Due Diligence auch die abgeschlossenen Projekte des Entwicklers abdecken, ob der Bau von einer Bank finanziert wird und wie Ihre Zahlungen geschützt werden, wenn das Projekt eingestellt wird. Bei Villen sollte bestätigt werden, dass der Straßenzugang legal ist, die Versorgungsanschlüsse vorhanden sind und ob die Baugenehmigung das abdeckt, was verkauft wird, einschließlich Pools und zusätzliche Etagen.
Schritt 6: Unterzeichnen Sie den Kauf- oder Mietvertrag
Der Hauptvertrag legt den Preis, den Zahlungsplan, den Fertigstellungstermin, die Spezifikation, Verzugsstrafen, die Kostenteilung für Steuern und Gebühren sowie Kündigungsrechte fest. Kaufverträge für Eigentumswohnungen müssen der im Eigentumswohnungsgesetz vorgeschriebenen Standardform entsprechen. Überprüfen Sie bei Villen, ob der Mietvertrag für die gesamte Laufzeit registriert wird, eine Abtretung und Weitergabe an die Erben zulässt und dass alle Oberflächen und Gebäudeübertragungen dokumentiert werden. Stellen Sie sicher, dass die thailändische und die englische Version übereinstimmen.
Schritt 7: Geld korrekt überweisen
Senden Sie jede Zahlung von Ihrem eigenen Konto ins Ausland in Fremdwährung, mit dem angegebenen Verwendungszweck für den Kauf einer bestimmten Einheit oder Immobilie. Die empfangende thailändische Bank stellt für Überweisungen ab 50.000 USD ein FET-Formular und für kleinere Beträge eine Gutschriftsanzeige aus. Bewahren Sie alle Dokumente auf: Das Grundbuchamt prüft sie bei der Überweisung und Ihre Bank wird Sie beim Verkauf und bei der Rückführung des Erlöses danach fragen. Für große Überweisungen können Sie mit besseren Bankschecks rechnen.
Schritt 8: Prüfen und für den Transfer vorbereiten
Vereinbaren Sie bei neuen Immobilien vor der Fertigstellung eine professionelle Inspektion und listen Sie die Mängel auf, die der Bauträger beheben muss. Bestätigen Sie die tatsächliche Fläche anhand des Vertrags. Bei Eigentumswohnungen holen Sie sich die Freistellungsbescheinigung der juristischen Person ein. Vereinbaren Sie den Überweisungstermin, den Endsaldo und die Kostenaufteilung. Wenn Sie nicht teilnehmen können, unterzeichnen Sie eine Vollmacht des Land Office zugunsten Ihres Anwalts.
Bitten Sie den Bauträger oder Verkäufer um eine Aufschlüsselung der am Tag der Übertragung fälligen Beträge: den Restpreis, Ihren Anteil an staatlichen Gebühren und Steuern, den Tilgungsfonds, die allgemeinen Vorabgebühren und etwaige Zählereinlagen. Ordnen Sie die Mittel rechtzeitig an und bedenken Sie, dass internationale Überweisungen und Bank-Compliance-Prüfungen mehrere Tage dauern können.
Schritt 9: Übertragung beim Grundbuchamt
Am Tag der Übergabe gehen Käufer und Verkäufer bzw. deren Anwälte zum Grundbuchamt. Die Beamten prüfen die Identität, den Vertrag, die Auslandsnachweise und die Quotenlage, berechnen die Gebühren und Steuern auf den Schätzwert und registrieren die Übertragung oder Vermietung. Die Restzahlung erfolgt häufig per Bankscheck beim Grundbuchamt. Sie gehen mit der Eigentumsurkunde oder dem eingetragenen Mietvertrag auf Ihren Namen.
Registrieren Sie nach der Übertragung die Nebenkosten, veranlassen Sie die Zahlung der allgemeinen Gebühren, schließen Sie eine Hausratversicherung ab und erstellen Sie ein thailändisches Testament für die Immobilie.
Häufige Fehler, die es zu vermeiden gilt
Die meisten Probleme, die wir beim Immobilienkauf in Thailand sehen, sind auf eine Handvoll vermeidbarer Fehler zurückzuführen. Bewahren Sie diese Liste neben Ihrer Checkliste auf.
- Zahlung einer Anzahlung vor Prüfung des Quotenstatus oder des Landtitels.
- Beauftragen Sie den Anwalt des Verkäufers oder Bauträgers anstelle eines unabhängigen Anwalts.
- Senden von Geld in Baht, vom Konto eines Dritten oder ohne angegebenen Zweck.
- Sich auf 30+30+30 Verlängerungsversprechen oder auf vorgeschlagene Gesetzesänderungen verlassen, die nicht umgesetzt wurden.
- Vorausgesetzt, die nächtliche Ferienvermietung in einer Eigentumswohnung ist rechtmäßig.
- Unterzeichnung eines thailändischen Vertrags ohne geprüfte Übersetzung.
- Akzeptieren einer Nominee-Unternehmensstruktur zum Halten von Grundstücken.