Acquistare una villa a Phuket da straniero
Aggiornato · ZODIAC Co., Ltd.
Uno straniero non può possedere il terreno sotto una villa a Phuket, ma può legalmente detenerlo con un contratto di locazione registrato fino a 30 anni e possedere la casa stessa, spesso assistito da un diritto di superficie registrato. Le strutture che mettono la terra in una società tailandese con azionisti tailandesi nominali sono accordi di fiducia e sono illegali. L'approccio valido è un contratto di locazione registrato più la proprietà dell'edificio, valutato come un bene di 30 anni.
Il punto di partenza legale
Il Land Code della Thailandia riserva la proprietà dei terreni ai cittadini tailandesi e alle società tailandesi, mentre uno straniero può possedere un edificio. Una villa è costituita da un terreno più un edificio, quindi un acquirente straniero ha bisogno di due cose: un diritto legale di occupare il terreno e un diritto legittimo sulla casa. Il mercato ha optato per uno strumento standard per questo, e l'acquisto di una villa a Phuket ben formulata utilizza una combinazione dei seguenti diritti, ciascuno registrato presso l'Ufficio catastale.
- Un contratto di locazione immobiliare registrato fino a 30 anni, il massimo ai sensi della sezione 540 del codice civile e commerciale.
- Proprietà della casa, sia attraverso un permesso di costruire a tuo nome per una nuova costruzione, sia attraverso un trasferimento registrato di un edificio esistente.
- Un diritto di superficie registrato, che ti consente di possedere strutture sul terreno del proprietario terriero per un massimo di 30 anni o per tutta la vita.
- A volte un usufrutto, che dà il diritto di utilizzare e di trarre reddito dalla proprietà, più comune tra i membri della famiglia.
Come gli sviluppatori solitamente strutturano le vendite delle ville
La maggior parte dei costruttori di ville a Phuket mantengono il terreno in una società tailandese o presso un proprietario terriero tailandese e concedono a ciascun acquirente un contratto di locazione registrato di 30 anni del terreno. La casa viene trasferita all'acquirente come edificio o costruita con un permesso a nome dell'acquirente e molti sviluppatori aggiungono una superficie al terreno. I costi dei servizi relativi alla viabilità, alla sicurezza e alle aree comuni dell'azienda sono poi regolati da un separato contratto di gestione.
I contratti spesso promettono due ulteriori rinnovi trentennali. A seguito della sentenza della Corte Suprema n. 4655/2566 del marzo 2025, i rinnovi pre-concordati destinati a durare un contratto di locazione oltre i 30 anni sono inapplicabili. Uno sviluppatore può ancora offrire un nuovo contratto di locazione alla scadenza, ma non puoi fare affidamento su di esso, quindi valuta l'acquisto come 30 anni di utilizzo.
Perché le strutture prestanome sono illegali
La soluzione più vecchia era una società a responsabilità limitata tailandese in cui l’acquirente straniero deteneva il 49% e gli azionisti tailandesi detenevano il 51% senza contribuire con denaro reale, spesso con azioni privilegiate o moduli di trasferimento di azioni firmati per dare il controllo allo straniero. Questo è un accordo di nomina. Il Codice fondiario penalizza uno straniero che acquista un terreno in questo modo e chiunque agisca come suo delegato con la reclusione fino a due anni e multe, e il terreno può essere venduto. Qualora la società violi anche il Foreign Business Act, il reato prestato prevede fino a tre anni di reclusione e multe fino a 1 milione di THB.
L'applicazione non è teorica. Gli uffici fondiari chiedono agli azionisti tailandesi la fonte dei loro investimenti e il Dipartimento di Investigazioni Speciali ha portato avanti casi di fiducia. Una società che esiste solo per tenere la tua casa è esposta anche ad obblighi contabili e fiscali annuali e a problemi quando cerchi di venderla o cederla. Una società tailandese legittima con autentici partner tailandesi che gestiscono un vero business è diversa, ma non è una struttura di proprietà della casa.
Cosa controllare prima di pagare un deposito
La due diligence della villa è più complessa della due diligence del condominio perché i diritti di terreno e di costruzione sono separati. Il tuo avvocato, non quello dello sviluppatore, dovrebbe verificare almeno quanto segue.
- Titolo fondiario: un atto di proprietà completo (Chanote, Nor Sor 4 Jor) è il più forte; documenti più deboli come Nor Sor 3 Gor comportano maggiori rischi. Controlla i confini e fai un sondaggio.
- Proprietario e gravami: chi possiede il terreno, se è ipotecato presso una banca e se sono già registrati altri contratti di locazione o diritti.
- Zonizzazione e permessi: se l'uso del terreno consente ville residenziali e se il permesso di costruire copre ciò che viene venduto, comprese piscine e piani aggiuntivi.
- Accesso: accesso stradale legale registrato come servitù o strada pubblica, non solo come traccia attraverso il terreno di qualcun altro.
- Utenze: allacciamenti luce, acqua, fognature e chi li paga.
- Status della società: se la società proprietaria è attiva, registra i conti ed è realmente di proprietà dei suoi azionisti tailandesi registrati.
Il pacchetto contrattuale
Un tipico acquisto di una villa su progetto prevede diversi documenti: un contratto di prenotazione, un contratto di costruzione o vendita della casa, un contratto di locazione del terreno, un contratto di superficie e un contratto di gestione o di servizi. Assicurati che siano coerenti tra loro, che il contratto di locazione indichi che sarà registrato per tutti i 30 anni e che il contratto di locazione consenta la cessione e il passaggio agli eredi. I programmi di pagamento dovrebbero essere legati a fasi di costruzione verificabili e il contratto dovrebbe indicare cosa succede ai tuoi soldi se il permesso viene rifiutato o la costruzione si interrompe.
Costi al momento della registrazione
La registrazione di un contratto di locazione costa l'1% del canone totale per l'intera durata più lo 0,1% di imposta di bollo. Se la villa è strutturata come trasferimento di edificio, l'edificio è soggetto alle normali spese di trasferimento sul suo valore stimato. La registrazione delle superfici ha un proprio tariffario. Il contratto dovrebbe dire chi paga ogni articolo. L'imposta annuale sui terreni e sugli edifici viene riscossa dal proprietario del terreno e dell'edificio; il tuo contratto di locazione dovrebbe indicare se rimborsi la quota del proprietario terriero.
Rivendita e successione
Le ville in locazione vengono rivendute tramite cessione del restante contratto di locazione più trasferimento dell'edificio. Funziona quando il contratto di locazione consente l'assegnazione senza requisiti o costi di consenso irragionevoli. Un acquirente nel decimo anno acquista solo 20 anni, quindi i valori tendono a riflettere il periodo rimanente. In caso di successione, il contratto di locazione deve passare espressamente agli eredi; altrimenti il contratto di locazione è considerato personale per il locatario. È consigliabile un testamento tailandese che copra il contratto di locazione e l'edificio.
Quando si acquista una villa in rivendita, si applica la stessa logica al contrario. Controlla quanti anni restano sul contratto di locazione registrato, se il locatore ha acconsentito alla cessione, se il permesso di costruire e le eventuali proroghe sono legali e se le spese condominiali sono state pagate. Una rivendita con 22 anni rimanenti è una risorsa diversa da un nuovo contratto di locazione di 30 anni e il prezzo dovrebbe rifletterlo.
Prezzi delle ville nel nostro catalogo di Phuket
Il nostro catalogo elenca 90 progetti di ville a Phuket. Tra gli 89 con un prezzo di partenza pubblicato, il prezzo di partenza medio è di circa 29,9 milioni di THB, con la metà dei progetti che iniziano tra circa 22,5 milioni di THB e 49,5 milioni di THB. Diciotto progetti iniziano con un importo inferiore a 20 milioni di THB e 22 iniziano con 50 milioni di THB o più. Per stato, 59 sono in costruzione, 16 completati, 12 in prevendita e 3 parzialmente completati. I prezzi per metro quadrato di area edificata sono più alti più vicino al mare: i progetti di ville entro 1 km dalla spiaggia hanno una media di circa 150.000 THB per metro quadrato, contro circa 74.000 THB per progetti a più di 3 km nell'entroterra.
Bang Tao e Cherng Talay rappresentano 58 di questi progetti di ville, seguiti da Layan con 10. Queste cifre descrivono i progetti che elenchiamo, non l'intero mercato di Phuket, e i prezzi di partenza si riferiscono al tipo di unità più piccola o più economica.