泰国的财产和签证：什么符合资格，什么不符合资格
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在泰国拥有公寓或别墅本身并不赋予您居住在那里的权利。房地产可以在特定情况下支持长期居留申请：长期居民 (LTR) 签证接受泰国房地产作为合格投资，而 2025 年末推出的基于投资的延期居留则使用 300 万泰铢的房地产门槛。泰国特权会员需单独付费，与财产无关。
所有权和居住权是分开的
泰国移民法并未将签证与财产所有权挂钩。产权契约并不赋予您进入、居留或在泰国工作的权利。许多业主持免签证或旅游签证来访，还有一些业主持有与他们的财产无关的退休、结婚、商务或其他长期居留签证。
财产确实重要的地方在于将房地产视为投资形式的计划中。如果您在普吉岛购买，有三个值得了解的地方，它们在成本、条件和稳定性方面差异很大。
LTR签证和财产
长期居民签证由投资委员会管理。该签证有效期为 10 年，有效期为 5 年，再加上 5 年续签，在泰国申请时需缴纳 50,000 泰铢的费用。持有者每年而不是每 90 天向移民局报告一次，并且可以获得数字工作许可。有四个类别：富裕的全球公民、富裕的养老金领取者、泰国工作的专业人士和高技能专业人士。
财产属于两个财富类别。富裕的全球公民需要至少 100 万美元的全球资产，并在泰国投资至少 50 万美元，可能是泰国政府债券、直接公司投资或泰国房地产。 50 岁或以上的富裕养老金领取者需要每年至少 80,000 美元的被动收入，或每年至少 40,000 美元加上对相同合格资产的 250,000 美元投资。这两个类别还需要至少 50,000 美元的健康保险、100,000 美元的存款或泰国社会保障保险。
一些从业者指出了一些阻碍申请人的条件：房产通常必须在您的个人名下，其价值按在土地部门登记的价格而不是当前的市场价值，租赁权仅在有足够的剩余登记期限的情况下才算在内，并且投资必须在您申请之前就位。在围绕该规则进行购买之前，请先查看 BOI 的 LTR 网站上的当前规则。
LTR税务处理
买家关注 LTR 的原因之一是税收。富裕的全球公民、富裕的养老金领取者和在泰国工作的专业人士对带入泰国的外国来源收入免征泰国税，高技能专业人士可以选择泰国就业收入的统一税率 17%。这很重要，因为自 2024 年 1 月 1 日起，泰国纳税居民在汇入泰国的外国收入时需缴纳税款。两年内汇出收入免税的提案于 2025 年起草，但截至 2026 年 9 月尚未成为法律。
300万泰铢投资延期居留
2025 年 10 月 1 日生效的第 237/2568 号和第 238/2568 号移民令重新修改了基于投资的延期居留。此前标准投资门槛为1000万泰铢。新框架允许合格财产的门槛较低，为 300 万泰铢，但须提供旅游和体育部的证明信，并通过泰国 Longstay Service Co., Ltd 办理。结果是非移民 B 类居留许可，开始期限为 90 天，然后在投资持有期间可续签 12 个月。
律师事务所将符合资格的路线描述为至少价值 300 万泰铢的已竣工永久业权公寓、三年以上的注册租赁且预付租金等于或高于门槛，在某些描述中还包括注册使用权或高价值租金。报告的条件包括 2025 年 10 月 1 日或之后签署的合同、交易对手为泰国人或泰国人控股，以及排除计划外单位，直至其竣工并注册。
这条路线是新的，规则仍在制定中。 2026 年春季，一些公司报告首次获得批准，而另一些公司则表示实施规则不完整，至少有一家公司在 2026 年 7 月报告了变化。将其视为有前途但不断变化的方案，并在依赖之前从移民律师那里获取最新建议。
泰国特权：付费签证，而非财产福利
泰国特权，原名泰国精英，是旅游和体育部拥有的会员计划，附带长期居留签证。根据其官方网站，会员级别为铜牌会员，价格为 65 万泰铢，为期 5 年；金卡会员，价格为 90 万泰铢，为期 5 年；白金会员，价格为 150 万泰铢，为期 10 年；钻石会员，价格为 250 万泰铢，为期 15 年；储备会员，价格为 500 万泰铢，为期 20 年。一些代理商报告称，青铜级将于 2026 年 9 月 30 日停止接受新申请，因此请直接通过该计划确认当前等级。
会员费是一种成本，而不是投资，它不赋予财产权，不提供工作许可，也不提供免税。它的优点是简单：无需资产或收入测试，也与您在哪里或是否拥有财产无关。
什么不符合资格
一些常见的假设是错误的，在购买之前有必要澄清它们。
- 购买公寓或别墅本身并不会给您带来签证或居留许可。
- 在单元竣工并注册之前，期房购买不计入 300 万泰铢的延期。
- 通过公司持有的财产通常不计入 LTR 财富类别，该类别着眼于您自己名下的资产。
- 泰国特权费用不能抵销房产购买，并且特权签证不会改变外国所有权限制。
- 泰国目的地签证（DTV）针对的是远程工作者和软实力活动，并非财产签证；银行也倾向于将其视为短期居留身份。
业主使用的其他长期停留路线
许多普吉岛业主持有退休签证、结婚签证或工作许可证。 50 岁及以上人士的退休延期取决于泰国银行的存款或收入，而不是财产。如果您计划居住在泰国，请先选择签证，然后安排购买，以便在可能的情况下也支持您的申请，例如将房产保留在您的个人名下并保留明确的资金证明。
无论您选择哪条路线，请记住，长期停留可以让您成为泰国税务居民。一年内在泰国居住 180 天或以上，汇入泰国的外国收入将纳入泰国税网，这也是 LTR 的免税吸引业主的原因之一。
围绕签证计划购买
如果签证是您购买原因的一部分，请将其纳入购买条件中。询问该单位是否已完成并注册，卖家是否是泰国人或泰国人占多数，产权上会出现什么注册价格，以及您是否会以自己的名义持有它。在我们的普吉岛目录中，84 个公寓项目中有 25 个起价低于 500 万泰铢，而 The Title Cielo Rawai 等已竣工项目的起价则高于 300 万泰铢，但特定单元是否符合资格取决于您申请时的计划规则。