Eigentum und Visa in Thailand: Was ist zulässig und was nicht?
Aktualisiert · ZODIAC Co., Ltd.
Der Besitz einer Eigentumswohnung oder Villa in Thailand berechtigt Sie nicht allein dazu, dort zu leben. Immobilien können in bestimmten Fällen einen Antrag auf Langzeitaufenthalt unterstützen: Das Langzeitaufenthaltsvisum (LTR) akzeptiert thailändische Immobilien als qualifizierte Investition, und eine Ende 2025 eingeführte investitionsbasierte Aufenthaltsverlängerung setzt einen Immobilienschwellenwert von 3 Millionen THB voraus. Die Thailand Privilege-Mitgliedschaft wird separat bezahlt und steht in keinem Zusammenhang mit dem Eigentum.
Eigentum und Wohnsitz sind getrennt
Das thailändische Einwanderungsrecht sieht kein Visum für den Besitz von Immobilien vor. Eine Eigentumsurkunde berechtigt Sie nicht zur Einreise, zum Aufenthalt oder zur Arbeit in Thailand. Viele Eigentümer reisen im Rahmen einer Visumsbefreiung oder eines Touristenvisums ein, andere besitzen ein Ruhestands-, Heirats-, Geschäfts- oder anderes Visum für einen längeren Aufenthalt, das nichts mit ihrem Eigentum zu tun hat.
Wo Immobilien eine Rolle spielen, sind Systeme, die Immobilien als eine Form der Investition betrachten. Es gibt drei Dinge, die es zu beachten gilt, wenn Sie in Phuket etwas kaufen, und sie unterscheiden sich stark in Bezug auf Kosten, Konditionen und Stabilität.
Das LTR-Visum und Eigentum
Das Visum für Langzeitaufenthalter wird vom Board of Investment verwaltet. Es handelt sich um ein 10-Jahres-Visum, das für fünf Jahre plus eine Verlängerung um fünf Jahre gewährt wird. Bei der Beantragung in Thailand wird eine Gebühr von 50.000 THB erhoben. Inhaber melden sich jährlich statt alle 90 Tage bei der Einwanderungsbehörde und können eine digitale Arbeitserlaubnis erhalten. Es gibt vier Kategorien: wohlhabende Weltbürger, wohlhabende Rentner, aus Thailand stammende Fachkräfte und hochqualifizierte Fachkräfte.
Immobilien zählen zu den beiden Vermögenskategorien. Ein wohlhabender Global Citizen benötigt mindestens 1 Million US-Dollar an globalen Vermögenswerten und mindestens 500.000 US-Dollar, die in Thailand investiert sind, was in thailändischen Staatsanleihen, direkten Unternehmensinvestitionen oder thailändischem Eigentum erfolgen kann. Ein wohlhabender Rentner ab 50 Jahren benötigt ein passives Einkommen von mindestens 80.000 USD pro Jahr oder mindestens 40.000 USD pro Jahr zuzüglich einer Investition von 250.000 USD in die gleichen qualifizierten Vermögenswerte. Beide Kategorien benötigen außerdem eine Krankenversicherung mit einer Deckungssumme von mindestens 50.000 USD, eine Kaution von 100.000 USD oder einen thailändischen Sozialversicherungsschutz.
Mehrere Praktiker weisen auf Bedingungen hin, die Antragsteller aus der Fassung bringen: Die Immobilie muss in der Regel auf Ihren persönlichen Namen lauten, sie wird zu dem beim Land Department registrierten Preis und nicht zum aktuellen Marktwert bewertet, Pachtverträge gelten nur mit ausreichender eingetragener Restlaufzeit und die Investition muss vorhanden sein, bevor Sie sich bewerben. Informieren Sie sich über die aktuellen Regeln auf der LTR-Website des BOI, bevor Sie einen Kauf danach strukturieren.
LTR-Steuerbehandlung
Ein Grund, warum Käufer auf die LTR achten, sind Steuern. Wohlhabende Weltbürger, wohlhabende Rentner und aus Thailand stammende Fachkräfte sind von der thailändischen Steuer auf Einkünfte aus ausländischen Quellen, die nach Thailand gebracht werden, befreit, und hochqualifizierte Fachkräfte können einen Pauschalsatz von 17 % auf thailändisches Arbeitseinkommen wählen. Dies ist wichtig, da seit dem 1. Januar 2024 in Thailand ansässige Steuerpflichtige ausländische Einkünfte besteuern müssen, wenn diese nach Thailand überwiesen werden. Ein Vorschlag zur Befreiung von Einkünften, die innerhalb von zwei Jahren überwiesen werden, wurde 2025 ausgearbeitet, war jedoch bis September 2026 noch nicht in Kraft getreten.
Die Investition in Höhe von 3 Millionen THB verlängert den Aufenthalt
Mit den Einwanderungsverordnungen 237/2568 und 238/2568, die am 1. Oktober 2025 in Kraft traten, wurden investitionsbasierte Aufenthaltsverlängerungen überarbeitet. Zuvor lag die Standardinvestitionsschwelle bei 10 Millionen THB. Der neue Rahmen erlaubt einen niedrigeren Schwellenwert von 3 Millionen THB für qualifizierte Immobilien, vorbehaltlich eines Zertifizierungsschreibens des Ministeriums für Tourismus und Sport, das über Thailand Longstay Service Co., Ltd. abgewickelt wird. Das Ergebnis ist eine Aufenthaltserlaubnis für Nichteinwanderer B, beginnend mit 90 Tagen und dann verlängerbaren Verlängerungen um 12 Monate, während die Investition gehalten wird.
Anwaltskanzleien beschreiben die infrage kommenden Wege als fertiggestellte Eigentumswohnung mit einem Wert von mindestens 3 Millionen THB, einen eingetragenen Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren und einer vorausbezahlten Miete in Höhe oder über dem Schwellenwert und in einigen Beschreibungen ein eingetragenes Nutzungsrecht oder eine hochwertige Miete. Zu den gemeldeten Bedingungen gehören ein am oder nach dem 1. Oktober 2025 unterzeichneter Vertrag, eine Gegenpartei, die sich in thailändischem oder thailändischem Mehrheitsbesitz befindet, und der Ausschluss von Off-Plan-Einheiten, bis sie fertiggestellt und registriert sind.
Diese Route ist neu und die Regeln werden noch festgelegt. Im Frühjahr 2026 meldeten einige Firmen erste Genehmigungen, während andere sagten, die Durchführungsbestimmungen seien unvollständig, und mindestens eine Firma meldete im Juli 2026 Änderungen. Betrachten Sie es als vielversprechend, aber im Wandel, und lassen Sie sich von einem Anwalt für Einwanderungsfragen aktuell beraten, bevor Sie sich darauf verlassen.
Thailand-Privileg: ein bezahltes Visum, kein Vermögensvorteil
Thailand Privilege, früher Thailand Elite, ist ein Mitgliedschaftsprogramm des Ministeriums für Tourismus und Sport, das ein Visum für einen längeren Aufenthalt beinhaltet. Laut der offiziellen Website sind die Mitgliedschaftsstufen Bronze für 650.000 THB für 5 Jahre, Gold für 900.000 THB für 5 Jahre, Platin für 1,5 Millionen THB für 10 Jahre, Diamant für 2,5 Millionen THB für 15 Jahre und Reserve für 5 Millionen THB für 20 Jahre (auf Einladung). Mehrere Agenten berichten, dass die Bronze-Stufe am 30. September 2026 für neue Bewerbungen endet. Bestätigen Sie daher die aktuellen Stufen direkt mit dem Programm.
Der Mitgliedsbeitrag ist ein Kostenfaktor, keine Investition, und er gewährt keine Eigentumsrechte, keine Arbeitserlaubnis und keine Steuerbefreiung. Sein Vorteil ist die Einfachheit: keine Vermögens- oder Einkommensprüfung und keine Verbindung dazu, wo oder ob Sie Immobilien besitzen.
Was nicht qualifiziert ist
Mehrere gängige Annahmen sind falsch und es lohnt sich, sie vor dem Kauf zu klären.
- Durch den Kauf einer Eigentumswohnung oder Villa erhalten Sie weder ein Visum noch eine Aufenthaltserlaubnis.
- Außerplanmäßige Käufe zählen nicht für die 3-Millionen-THB-Erweiterung, bis die Einheit fertiggestellt und registriert ist.
- Immobilien, die von einem Unternehmen gehalten werden, zählen im Allgemeinen nicht zu den LTR-Vermögenskategorien, bei denen es um Vermögenswerte im eigenen Namen geht.
- Thailand Privilege-Gebühren können nicht mit einem Immobilienkauf verrechnet werden und ein Privilege-Visum ändert nichts an den Eigentumsgrenzen für Ausländer.
- Das Destination Thailand Visa (DTV) richtet sich an Fernarbeiter und Soft-Power-Aktivitäten und ist kein Immobilienvisum; Banken tendieren auch dazu, den Status als Kurzaufenthaltsstatus zu behandeln.
Eigentümer nutzen auch andere Langzeitstrecken
Viele Besitzer von Phuket besitzen stattdessen ein Ruhestandsvisum, ein Heiratsvisum oder eine Arbeitserlaubnis. Rentenverlängerungen für Personen ab 50 Jahren hängen vom Geld bei einer thailändischen Bank oder vom Einkommen ab, nicht vom Eigentum. Wenn Sie vorhaben, in Thailand zu leben, wählen Sie zunächst das Visum aus und strukturieren Sie dann den Kauf so, dass er nach Möglichkeit auch Ihren Antrag unterstützt, indem Sie beispielsweise die Immobilie auf Ihren persönlichen Namen behalten und klare Nachweise über die Geldmittel führen.
Welche Route Sie auch wählen, denken Sie daran, dass ein längerer Aufenthalt dazu führen kann, dass Sie in Thailand steuerlich ansässig sind. Wenn Sie in einem Kalenderjahr 180 Tage oder mehr in Thailand verbringen, fallen ausländische Einkünfte, die nach Thailand überwiesen werden, in das thailändische Steuernetz, was einer der Gründe dafür ist, dass die Steuerbefreiungen der LTR Immobilienbesitzer anziehen.
Planen Sie einen Kauf rund um ein Visum
Wenn ein Visum einer Ihrer Kaufgründe ist, bauen Sie es in die Kaufbedingungen ein. Fragen Sie, ob die Einheit fertiggestellt und registriert ist, ob der Verkäufer thailändisch oder mehrheitlich thailändisch ist, welcher registrierte Preis auf dem Titel erscheinen wird und ob Sie ihn in Ihrem eigenen Namen halten. In unserem Phuket-Katalog beginnen 25 von 84 Eigentumswohnungsprojekten unter 5 Millionen THB und abgeschlossene Projekte wie The Title Cielo Rawai beginnen über der 3-Millionen-THB-Marke. Ob eine bestimmte Wohneinheit jedoch qualifiziert ist, hängt von den Regeln des Programms zum Zeitpunkt Ihrer Bewerbung ab.