Proprietà e visti in Thailandia: cosa qualifica e cosa no
Aggiornato · ZODIAC Co., Ltd.
Possedere un condominio o una villa in Thailandia non ti dà, di per sé, il diritto di viverci. La proprietà può supportare una richiesta per soggiorni di lunga durata in casi specifici: il visto per residenti a lungo termine (LTR) accetta la proprietà tailandese come investimento qualificante e un'estensione del soggiorno basata sugli investimenti introdotta alla fine del 2025 utilizza una soglia di proprietà di 3 milioni di THB. L'iscrizione a Thailand Privilege viene pagata separatamente e non è correlata alla proprietà.
Proprietà e residenza sono separate
La legge tailandese sull'immigrazione non collega il visto alla proprietà immobiliare. Un atto di proprietà non ti dà diritto ad entrare, soggiornare o lavorare in Thailandia. Molti proprietari visitano con esenzione dal visto o visto turistico, mentre altri possiedono visti per pensione, matrimonio, affari o altri visti per soggiorni di lunga durata che non hanno nulla a che fare con la loro proprietà.
Dove la proprietà conta è nei programmi che considerano il settore immobiliare come una forma di investimento. Ce ne sono tre che vale la pena comprendere se acquisti a Phuket e differiscono notevolmente per costi, condizioni e stabilità.
Il visto LTR e la proprietà
Il visto per residenza a lungo termine è gestito dal Board of Investment. Si tratta di un visto di 10 anni, concesso come cinque anni più un rinnovo di cinque anni, con una tariffa di 50.000 THB se richiesto in Thailandia. I titolari si presentano all'immigrazione annualmente anziché ogni 90 giorni e possono ottenere il permesso di lavoro digitale. Esistono quattro categorie: cittadini globali ricchi, pensionati ricchi, professionisti che lavorano dalla Thailandia e professionisti altamente qualificati.
La proprietà conta nelle due categorie di ricchezza. Un ricco cittadino globale ha bisogno di almeno 1 milione di dollari in asset globali e almeno 500.000 dollari investiti in Tailandia, che possono essere titoli di stato tailandesi, investimenti diretti di società o proprietà tailandesi. Un pensionato ricco di età pari o superiore a 50 anni necessita di un reddito passivo di almeno 80.000 USD all'anno, o almeno 40.000 USD all'anno più un investimento di 250.000 USD negli stessi beni qualificanti. Entrambe le categorie necessitano inoltre di un'assicurazione sanitaria con una copertura di almeno 50.000 dollari, un deposito di 100.000 dollari o una copertura previdenziale tailandese.
Diversi professionisti sottolineano le condizioni che inciampano i richiedenti: la proprietà generalmente deve essere a tuo nome personale, è valutata al prezzo registrato presso il Dipartimento del Territorio piuttosto che al valore di mercato corrente, i beni di locazione contano solo con una durata registrata rimanente sufficiente e l'investimento deve essere in atto prima della presentazione della domanda. Controlla le regole attuali sul sito web LTR della BOI prima di strutturare un acquisto attorno ad esse.
Trattamento fiscale LTR
Uno dei motivi per cui gli acquirenti guardano al LTR sono le tasse. I cittadini globali benestanti, i pensionati benestanti e i professionisti che lavorano dalla Thailandia sono esenti dall’imposta tailandese sui redditi di origine estera importati in Thailandia, e i professionisti altamente qualificati possono optare per un’aliquota fissa del 17% sul reddito da lavoro tailandese. Ciò è importante perché dal 1° gennaio 2024 i residenti fiscali tailandesi sono stati tassati sui redditi esteri quando vengono rimessi in Thailandia. Una proposta per esentare i redditi rimessi entro due anni è stata elaborata nel 2025 ma non era diventata legge nel settembre 2026.
L'estensione del soggiorno dell'investimento di 3 milioni di THB
Gli ordini sull'immigrazione 237/2568 e 238/2568, in vigore dal 1° ottobre 2025, hanno rielaborato le estensioni del soggiorno basate sugli investimenti. In precedenza la soglia di investimento standard era di 10 milioni di THB. Il nuovo quadro consente una soglia inferiore di 3 milioni di THB per le proprietà qualificate, soggetta a una lettera di certificazione del Ministero del turismo e dello sport, gestita tramite Thailandia Longstay Service Co., Ltd. Il risultato è un permesso di soggiorno basato su non immigrati B, a partire da 90 giorni e poi estensioni rinnovabili di 12 mesi durante il mantenimento dell'investimento.
Gli studi legali descrivono i percorsi qualificanti come un condominio di proprietà completato di almeno 3 milioni di THB, un contratto di locazione registrato di più di tre anni con canone prepagato pari o superiore alla soglia e in alcune descrizioni un diritto d'uso registrato o un affitto di alto valore. Le condizioni riportate includono un contratto firmato a partire dal 1° ottobre 2025, una controparte tailandese o di proprietà a maggioranza tailandese e l'esclusione delle unità fuori piano fino al loro completamento e registrazione.
Questo percorso è nuovo e le regole sono ancora in fase di definizione. Nella primavera del 2026 alcune aziende hanno riportato le prime approvazioni, mentre altre hanno affermato che le norme di attuazione erano incomplete e almeno un'azienda ha segnalato cambiamenti nel luglio 2026. Consideralo promettente ma in continuo cambiamento e chiedi consigli aggiornati a un avvocato specializzato in immigrazione prima di fare affidamento su di esso.
Privilegio Thailandia: un visto a pagamento, non un beneficio patrimoniale
Thailand Privilege, già Thailand Elite, è un programma di abbonamento di proprietà del Ministero del Turismo e dello Sport che prevede un visto per soggiorni di lunga durata. Secondo il sito ufficiale, i livelli di abbonamento sono Bronzo a 650.000 THB per 5 anni, Oro a 900.000 THB per 5 anni, Platino a 1,5 milioni di THB per 10 anni, Diamante a 2,5 milioni di THB per 15 anni e Riserva a 5 milioni di THB per 20 anni, su invito. Diversi agenti segnalano che il livello Bronzo chiude alle nuove domande il 30 settembre 2026, quindi conferma direttamente i livelli attuali con il programma.
La quota associativa è un costo, non un investimento, e non dà diritto di proprietà, nessun permesso di lavoro e nessuna esenzione fiscale. Il suo vantaggio è la semplicità: nessun test patrimoniale o di reddito e nessun collegamento con dove o se possiedi una proprietà.
Cosa non rientra nei requisiti
Molti presupposti comuni sono errati e vale la pena chiarirli prima di acquistare.
- L'acquisto di un condominio o di una villa non ti dà di per sé un visto o un permesso di soggiorno.
- Gli acquisti fuori piano non contano per l'estensione di 3 milioni di THB finché l'unità non sarà completata e registrata.
- Le proprietà detenute tramite una società generalmente non contano per le categorie patrimoniali LTR, che esaminano i beni a tuo nome.
- Le tariffe Thailandia Privilege non possono essere compensate con l'acquisto di una proprietà e un visto Privilege non modifica i limiti di proprietà straniera.
- Il visto Destination Thailandia (DTV) è rivolto ai lavoratori a distanza e alle attività di soft power e non è un visto di proprietà; anche le banche tendono a trattarlo come uno status di soggiorno di breve durata.
Altri percorsi a lungo soggiorno utilizzati dai proprietari
Molti proprietari di Phuket possiedono invece visti per pensionamento, visti per matrimonio o permessi di lavoro. Le estensioni della pensione per le persone di età pari o superiore a 50 anni si basano sul denaro depositato in una banca tailandese o sul reddito, non sulla proprietà. Se hai intenzione di vivere in Thailandia, scegli prima il visto e poi struttura l'acquisto in modo che supporti anche la tua richiesta ove possibile, ad esempio mantenendo la proprietà a tuo nome personale e mantenendo una chiara prova dei fondi.
Qualunque sia il percorso che utilizzi, ricorda che un lungo soggiorno può renderti residente fiscale in Thailandia. Trascorrere 180 giorni o più in Thailandia in un anno solare porta i redditi esteri rimessi in Thailandia nella rete fiscale tailandese, il che è uno dei motivi per cui le esenzioni fiscali della LTR attraggono i proprietari di immobili.
Pianificazione di un acquisto in base a un visto
Se il visto rientra tra le ragioni dell'acquisto, inseriscilo nelle condizioni di acquisto. Chiedi se l'unità è completata e registrata, se il venditore è tailandese o a maggioranza tailandese, quale prezzo registrato apparirà sul titolo e se lo manterrai a tuo nome. Nel nostro catalogo di Phuket, 25 degli 84 progetti condominiali iniziano sotto i 5 milioni di THB, e progetti completati come The Title Cielo Rawai iniziano sopra la soglia dei 3 milioni di THB, ma se una particolare unità è idonea dipende dalle regole del programma al momento della richiesta.