Le quota étranger de condo thaïlandais : comment fonctionne la règle des 49 %
Mis à jour · ZODIAC Co., Ltd.
Les étrangers peuvent posséder des logements en copropriété en pleine propriété en Thaïlande, mais la superficie totale détenue par des étrangers dans un immeuble ne peut pas dépasser 49 % de la superficie combinée de toutes les unités. Le quota est mesuré par superficie et non par nombre d'unités, et il est vérifié au bureau foncier lors du transfert de votre unité.
D'où vient la règle
Le quota étranger est fixé par la loi sur les condominiums B.E. 2522 (1979) tel que modifié. L'article 19 énumère qui compte comme propriétaire étranger éligible, et la disposition de quota plafonne la propriété étrangère à 49 % de la superficie totale de toutes les unités de la copropriété. Les 51 % restants doivent appartenir à des ressortissants thaïlandais ou à des personnes morales thaïlandaises. La règle s’applique par personne morale de copropriété enregistrée, ce qui signifie normalement par bâtiment ou par projet enregistré.
Le but de la règle est de conserver les copropriétés appartenant majoritairement à des Thaïlandais tout en permettant aux étrangers de détenir un titre de propriété en pleine propriété. C’est la raison pour laquelle une copropriété est le seul type de propriété thaïlandaise qu’un étranger peut détenir en son propre nom.
Superficie, pas unités : comment le quota est calculé
Le quota est calculé sur la surface unitaire vendable telle qu'elle est enregistrée, et non sur le nombre d'appartements. Un immeuble de 10 000 mètres carrés d'unités peut donc avoir jusqu'à 4 900 mètres carrés d'enseignes étrangères, que cette surface soit répartie sur de nombreux studios ou quelques penthouses.
Cela a de réelles conséquences. Dans un projet de villégiature où les étrangers préfèrent les grandes unités avec vue sur la mer, le quota étranger peut être rempli avec moins de transactions que ne le suggère le nombre global d'unités. À l’inverse, un immeuble comportant de nombreuses petites unités achetées par des propriétaires thaïlandais peut disposer d’un quota disponible longtemps après son lancement. La seule réponse fiable provient des chiffres actuels des quotas du promoteur et, au moment du transfert, du registre du Land Office.
- Vérifiez par écrit le statut du quota de votre unité spécifique avant de payer un acompte.
- Demandez si l'unité est vendue en pleine propriété étrangère ou en location parce que le quota est plein.
- Pour les reventes, demandez au gestionnaire personne morale la superficie actuelle du bâtiment en propriété étrangère.
Qui compte comme propriétaire étranger
Les particuliers étrangers sont pris en compte dans le quota, tout comme les entreprises considérées comme étrangères en vertu de la loi thaïlandaise. L'article 19 couvre également des catégories telles que les étrangers titulaires de la résidence permanente et les étrangers admis en vertu des lois sur la promotion des investissements. Pour la plupart des acheteurs internationaux, la catégorie pertinente est celle qui nécessite que l’argent soit amené en Thaïlande en devises étrangères.
Une entreprise thaïlandaise véritablement majoritairement détenue par des Thaïlandais achète en tant qu'acheteur thaïlandais et n'utilise pas de quota étranger. Faire appel à une société avec des actionnaires nominaux thaïlandais pour contourner un quota complet soulève les mêmes problèmes de prête-nom que ceux qui s'appliquent aux terres et n'est pas quelque chose qu'un acheteur prudent devrait prendre en compte.
Les couples de nationalités mixtes devraient également réfléchir au quota. Un conjoint thaïlandais qui achète en son propre nom utilise la partie thaïlandaise du bâtiment, tandis qu'un conjoint étranger utilise le quota étranger. La copropriété entre un conjoint thaïlandais et un conjoint étranger est possible, mais la part étrangère nécessite toujours une preuve de fonds étrangers.
L’exigence de fonds étrangers
Pour enregistrer une unité sous le quota étranger, vous devez prouver que l'argent de l'achat a été transféré de l'étranger en devise étrangère. La banque thaïlandaise réceptrice émet un formulaire de transaction de change (FET, anciennement Thor Tor 3) pour les transferts plus importants, ou un avis de crédit ou une lettre bancaire pour les plus petits. L'Office foncier vérifie que le montant, l'expéditeur et l'objet déclaré correspondent à l'achat.
L'argent qui se trouve déjà en Thaïlande en bahts ou en espèces ne satisfera normalement pas à cette exigence. Notre guide des formulaires FET explique comment formuler le virement et ce qu'il faut demander à votre banque.
Que se passe-t-il lorsque le quota est plein
Lorsque le quota étranger dans un immeuble est épuisé, un étranger ne peut pas enregistrer de titre de propriété en pleine propriété sur d'autres unités. Les promoteurs proposent souvent les unités restantes dans le cadre d'un bail emphytéotique, généralement de 30 ans enregistré auprès du Land Office. That can be a sensible option at the right price, but it is a different asset: a lease has a fixed term, the renewal promise is not enforceable beyond 30 years following the March 2025 Supreme Court ruling, and resale buyers tend to value leasehold units below comparable freehold units.
Certains contrats de vente permettent également qu'une unité soit enregistrée comme propriété à bail dès maintenant avec la promesse de la convertir en pleine propriété plus tard si un quota devient disponible. Lisez attentivement ces clauses et comprenez que la conversion dépend de la vente par un autre propriétaire étranger à un acheteur thaïlandais.
Quota de revente
Si vous achetez une unité déjà enregistrée au nom d'un étranger, la superficie sous contrôle étranger ne change pas, le transfert reste donc dans les limites du quota. Si le vendeur est thaïlandais et que le quota du bâtiment est plein, vous ne pouvez pas prendre le titre de propriété franche. C'est pourquoi les vendeurs de logements déjà sous des noms étrangers les annoncent parfois comme étant en pleine propriété étrangère, ce qui constitue un véritable argument de vente dans les immeubles de villégiature populaires.
Quota et valeur : pourquoi c'est important au-delà de l'enregistrement
Le statut de quota étranger affecte les prix, pas seulement les formalités administratives. Dans les stations balnéaires où la plupart des utilisateurs finaux et des investisseurs sont internationaux, une unité qui peut être vendue au prochain acheteur étranger en pleine propriété dispose d'un plus grand bassin d'acheteurs potentiels qu'une unité qui ne peut être proposée qu'en location. Les agents et les évaluateurs ont donc tendance à considérer la propriété étrangère comme un élément à part entière, et il est raisonnable de s'attendre à une différence de prix entre des unités en pleine propriété et des unités en location à bail dans le même immeuble.
Le quota détermine également la façon dont un bâtiment vieillit. Dans un projet où le quota étranger est rempli dès le lancement, chaque futur acheteur étranger doit acheter auprès d'un propriétaire étranger existant, ce qui soutient la demande de revente de ces unités mais limite les nouveaux entrants étrangers. Dans un immeuble comptant une majorité de propriétaires thaïlandais, le quota peut rester ouvert pendant des années. Ni l’un ni l’autre n’est automatiquement meilleur ; ce qui compte, c'est que vous compreniez dans quelle situation vous souscrivez et que vous établissiez un prix en conséquence.
Enfin, le quota interagit avec l'héritage. Un héritier ou un bénéficiaire étranger ne peut généralement conserver une unité que s'il relève de l'une des catégories autorisées par la loi sur les condominiums et que la position des quotas le permet ; sinon, la loi exige l'élimination dans un délai déterminé. C’est une autre raison de conserver des preuves irréfutables des fonds étrangers et de planifier la succession le plus tôt possible.
Le quota a-t-il changé ? La proposition des 75%
Depuis 2024, il y a eu un débat public sur l’augmentation du quota d’étrangers à 75 %, parfois seulement dans certaines provinces ou zones spéciales. En septembre 2026, cela n’a pas été promulgué et le plafond de 49 % reste la loi. Traitez avec prudence tout argumentaire de vente reposant sur une future augmentation de quota et assurez-vous que votre contrat fonctionne selon les règles en vigueur aujourd’hui.
Comment se protéger
Demandez la position du quota par écrit et incluez-la comme condition dans le contrat de réservation et de vente, avec un remboursement intégral si l'enregistrement en pleine propriété sous le quota étranger n'est pas possible au moment du transfert. Assurez-vous dès le départ que votre dépôt et vos versements sont versés depuis l’étranger avec la formulation correcte de l’objet, car chaque paiement nécessitera une preuve bancaire à l’appui. Pour les achats sur plan, confirmez comment le développeur suit le quota à travers les phases et les bâtiments.
Sur les 84 projets de copropriétés de notre catalogue de Phuket, 24 sont terminés, 43 sont en construction et 17 sont en prévente, des questions de quotas se posent donc à chaque étape du lancement à la revente.