Іноземна квота на квартиру в Тайланді: як працює правило 49%.
Оновлено · ZODIAC Co., Ltd.
Іноземці можуть володіти кондомініумами в Таїланді без права власності, але загальна площа будівлі, що належить іноземцям, не може перевищувати 49% сумарної площі всіх одиниць. Квота вимірюється площею, а не кількістю одиниць, і вона перевіряється в Земельному управлінні під час передачі вашої одиниці.
Звідки правило
Іноземна квота встановлюється Законом про кондомініуми B.E. 2522 (1979) з поправками. Розділ 19 перераховує, хто вважається відповідним іноземним власником, а положення про квоту обмежує іноземну власність на рівні 49% від загальної площі всіх одиниць кондомініуму. Решта 51% мають належати громадянам Таїланду або тайським юридичним особам. Це правило застосовується до зареєстрованої юридичної особи кондомініуму, що зазвичай означає будівлю або зареєстрований проект.
Мета цього правила полягає в тому, щоб кондомініуми залишалися у більшості таїландців, але дозволяли іноземцям володіти правом власності. Саме тому кондомініум є єдиним типом майна в Тайланді, яке іноземна особа може тримати від свого імені.
Площа, а не одиниці: як розраховується квота
Квота розраховується на зареєстровану площу продажу, а не на кількість квартир. Таким чином, будівля площею 10 000 квадратних метрів може мати до 4 900 квадратних метрів під іноземними назвами, незалежно від того, чи розташована ця площа на багатьох студіях чи на кількох пентхаусах.
Це має реальні наслідки. У курортному проекті, де іноземці віддають перевагу великим одиницям із видом на море, іноземна квота може бути заповнена меншою кількістю транзакцій, ніж передбачає кількість головних одиниць. І навпаки, будівля з великою кількістю невеликих одиниць, куплених тайськими власниками, може мати доступну квоту ще довго після запуску. Єдиною надійною відповіддю є поточна квота забудовника та, на момент передачі, земельний реєстр.
- Перевірте статус квоти для вашого конкретного підрозділу в письмовій формі перед сплатою депозиту.
- Запитайте, чи продається одиниця як іноземне вільне володіння чи як лізинг, оскільки квота заповнена.
- Для перепродажу запитуйте у менеджера юридичної особи про площу будівлі, яка знаходиться у власності іноземних держав.
Хто вважається іноземним власником
Іноземні фізичні особи зараховуються до квоти, як і компанії, які вважаються іноземними згідно з тайським законодавством. Розділ 19 також охоплює такі категорії, як іноземці, які мають постійне місце проживання, та іноземці, допущені відповідно до законів про сприяння інвестиціям. Для більшості міжнародних покупців актуальною категорією є та, яка вимагає ввезення грошей до Таїланду в іноземній валюті.
Тайська компанія, яка справді перебуває у більшості таїландців, купує як тайський покупець і не використовує іноземну квоту. Використання компанії з номінальними тайськими акціонерами для отримання повної квоти викликає ті самі проблеми щодо номінальних власників, які стосуються землі, і це не те, що обережний покупець повинен розглядати.
Парам змішаної національності також варто подумати про квоту. Тайський чоловік, який купує від свого імені, використовує тайську частину будівлі, тоді як іноземний чоловік використовує іноземну квоту. Спільна власність між тайським та іноземним подружжям можлива, але іноземна частка все одно потребує підтвердження іноземних коштів.
Потреба в іноземних коштах
Щоб зареєструвати пай за іноземною квотою, необхідно довести, що гроші на покупку були перераховані з-за кордону в іноземній валюті. Тайський банк-одержувач видає форму валютної операції (FET, раніше Thor Tor 3) для великих переказів або кредитне авізо чи банківський лист для менших. Земельна служба перевіряє відповідність суми, платника та заявленої мети купівлі.
Гроші, які вже є в Таїланді в батах або готівкою, зазвичай не задовольняють вимогам. У нашому посібнику з форми FET пояснюється, як сформулювати переказ і що запитати у банку.
Що станеться, коли квота заповнена
Коли іноземна квота на будівлю вичерпана, іноземець не може зареєструвати право власності на інші одиниці. Забудовники часто пропонують решту одиниць у довгострокову оренду, як правило, на 30 років, зареєстровану в Земельному відомстві. Це може бути розумним варіантом за належною ціною, але це інший актив: договір оренди має фіксований термін, обіцянка поновлення не має чинності протягом 30 років після постанови Верховного суду в березні 2025 року, а покупці, які перепродають, зазвичай оцінюють одиниці оренди нижче порівнянних одиниць вільного володіння.
Деякі договори купівлі-продажу також дозволяють реєструвати одиницю як орендовану зараз із обіцянкою перетворити на вільне володіння пізніше, якщо квота стане доступною. Уважно прочитайте такі положення та зрозумійте, що конвертація залежить від того, чи інший іноземний власник продає тайському покупцю.
Квота в перепродажах
Якщо ви купуєте одиницю, яка вже зареєстрована на ім’я іноземця, площа, що належить іноземцю, не змінюється, тому передача залишається в межах квоти. Якщо продавець є тайцем і квота на будівлю заповнена, ви не можете отримати право власності. Ось чому продавці одиниць, які вже мають іноземні назви, іноді рекламують їх як іноземне безкоштовне володіння, що є справжнім пунктом продажу популярних курортних будівель.
Квота та вартість: чому це важливо окрім реєстрації
Статус іноземної квоти впливає на ціну, а не лише на документи. У курортних місцях, де більшість кінцевих користувачів та інвесторів є міжнародними, одиниця, яка може бути продана наступному іноземному покупцю на основі права власності, має більший пул потенційних покупців, ніж та, яка може бути запропонована лише в оренду. Таким чином, агенти та оцінювачі схильні розглядати іноземне безкоштовне володіння як самостійну особливість, і розумно очікувати різницю в ціні між подібними одиницями вільного володіння та орендованого володіння в одній будівлі.
Квота також визначає вік будівлі. У проекті, де іноземна квота заповнюється під час запуску, кожен майбутній іноземний покупець повинен купувати в існуючого іноземного власника, що підтримує попит на перепродаж цих одиниць, але обмежує нових іноземних учасників. У будинку, власники якого переважно тайські, квота може залишатися відкритою роками. Ні те, ні інше автоматично не є кращим; важливо, щоб ви розуміли, на яку ситуацію ви купуєтеся, і оцінювали її відповідно.
Нарешті, квота взаємодіє з успадкуванням. Іноземний спадкоємець або бенефіціар, як правило, може утримувати одиницю, лише якщо вони підпадають під одну з категорій, дозволених Законом про кондомініуми, і позиція квоти це дозволяє; в іншому випадку закон вимагає утилізації протягом встановленого періоду. Це ще одна причина зберігати чисті докази наявності іноземних коштів і завчасно планувати правонаступництво.
Чи змінилася квота? Пропозиція 75%.
З 2024 року публічно обговорюється підвищення іноземної квоти до 75%, іноді лише в окремих провінціях або спеціальних зонах. Станом на вересень 2026 року це не було введено в дію, і обмеження в 49% залишається законом. З обережністю ставтеся до будь-яких комерційних пропозицій, які залежать від майбутнього збільшення квоти, і переконайтеся, що ваш контракт діє згідно з правилами, що діють сьогодні.
Як себе захистити
Письмово запитайте про квоту та включіть це як умову в угоду про бронювання та продаж із повним відшкодуванням, якщо реєстрація вільного власника за іноземною квотою неможлива під час передачі. Переконайтеся, що ваш депозит і платежі переказуються з-за кордону з правильним формулюванням мети з самого початку, оскільки для кожного платежу знадобляться підтверджуючі банківські докази. Для позапланових покупок підтвердьте, як розробник відстежує квоту для фаз і будівель.
З 84 проектів кондомініумів у нашому каталозі на Пхукеті 24 завершені, 43 знаходяться на стадії будівництва, а 17 знаходяться на етапі попереднього продажу, тому питання щодо квот виникають на кожному етапі від запуску до перепродажу.