泰国公寓外国配额：49% 规则如何运作
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外国人可以在泰国永久业权拥有公寓单位，但外国人拥有的建筑物总建筑面积不得超过所有单位总面积的49%。配额是按面积而不是单位数量来衡量的，当你的单位转让时，会在土地局进行检查。
规则从何而来
外国配额由 B.E. 公寓法规定。 2522 (1979) 经修订。第 19 条列出了哪些人算作合格的外国业主，并且配额规定将外国所有权上限限制为公寓所有单元总面积的 49%。其余 51% 必须由泰国国民或泰国法人拥有。该规则适用于每个注册公寓法人，通常是指每栋建筑物或每个注册项目。
该规则的目的是让泰国人拥有大部分公寓，同时仍然允许外国人永久拥有所有权。这就是为什么公寓是外国人可以以自己的名义完全持有的唯一一种泰国财产。
面积，而不是单位：配额的计算方式
配额是按登记的可销售单位面积计算的，而不是按公寓数量计算的。因此，一座 10,000 平方米的建筑单元最多可以有 4,900 平方米的外国名称，无论该区域是分布在许多工作室还是少数顶层公寓。
这会产生实际的后果。在外国人更喜欢大型海景单位的度假村项目中，外国配额的交易量可能比总体单位数量所显示的要少。相反，泰国业主购买的拥有许多小单元的建筑可以在推出后很长时间内获得可用配额。唯一可靠的答案来自开发商当前的配额数字以及转让时的土地局登记册。
- 在支付押金之前，请以书面形式检查您特定单位的配额状态。
- 询问该单位是作为外国永久业权还是租赁业出售，因为配额已满。
- 如需转售，请向法人经理询问该建筑目前的外资面积。
谁算作外国业主
外国人以及根据泰国法律被视为外国人的公司均不计入配额。第 19 条还涵盖持有永久居留权的外国人和根据投资促进法接纳的外国人等类别。对于大多数国际买家来说，相关类别是需要以外币带入泰国的类别。
一家真正由泰国人控股的泰国公司作为泰国买家进行购买，并且不使用外国配额。利用名义上有泰国股东的公司来规避全部配额会引发与土地相同的提名问题，谨慎的买家不应该考虑这一问题。
混合国籍的情侣也应该考虑配额问题。以自己名义购买的泰国配偶使用建筑物的泰国部分，而外国配偶则使用外国配额。泰国人和外国配偶可以共同拥有所有权，但外国股份仍需要外国资金证明。
境外资金需求
要在外国配额下注册单位，您必须证明购买资金是从国外以外币汇出的。泰国收款银行为大额转账签发外汇交易表格（FET，以前称为 Thor Tor 3），为小额转账签发信用通知书或银行信函。土地局会检查金额、汇款人以及所述用途是否与购买相符。
已经存在泰国的泰铢或现金通常无法满足要求。我们的 FET 表格指南解释了转账的措辞以及向银行询问的内容。
配额已满时会发生什么
当建筑物的外国人配额用完时，外国人不能注册其他单位的永久业权。开发商通常会以长期租约的方式提供剩余的单位，通常在土地局登记为 30 年。如果价格合适，这可能是一个明智的选择，但它是一种不同的资产：租赁有固定期限，自 2025 年 3 月最高法院裁决后 30 年后，续约承诺不可强制执行，转售买家往往对租赁单位的估值低于可比较的永久业权单位。
一些销售合同还允许将单位现在注册为租赁权，并承诺如果配额可用，稍后将转换为永久业权。仔细阅读这些条款并了解转换取决于另一位外国所有者将其出售给泰国买家。
转售配额
如果您购买的单位已经以外国人名义登记，则外国人拥有的区域不会改变，因此转让仍保持在配额范围内。如果卖家是泰国人并且建筑物的配额已满，则您不能获得永久业权。这就是为什么已经使用外国名称的单位的卖家有时会将其宣传为外国永久业权，这是受欢迎的度假建筑的真正卖点。
配额和价值：为什么它比注册更重要
外国配额状况影响价格，而不仅仅是文书工作。在大多数最终用户和投资者都是国际人士的度假胜地，可以永久业权出售给下一个外国买家的单位比只能租赁的单位拥有更多的潜在购买者。因此，代理人和估价师倾向于将外国永久业权视为其本身的一个特征，并且可以合理地预期同一建筑物中其他类似的永久业权和租赁单元之间存在价格差异。
配额还决定了建筑物的老化程度。在启动时外国配额已满的项目中，每个未来的外国买家都必须从现有的外国业主那里购买，这支持了这些单位的转售需求，但限制了新的外国进入者。在一栋以泰国人为主的建筑中，配额可能会保持多年。两者都不是自动更好的。重要的是您了解自己要购买哪种情况并相应地定价。
最后，配额与继承相互作用。外国继承人或受益人通常只有在符合《公寓法》允许的类别之一且配额地位允许的情况下才能保留一个单位；否则法律要求在规定期限内处置。这是保留外国资金的明确证据并尽早计划继任的另一个原因。
配额有变化吗？ 75%的提议
自2024年以来，一直有关于将外资配额提高到75%的公开讨论，有时仅限于某些省份或特区。截至 2026 年 9 月，该规定尚未颁布，49% 的上限仍然是法律。谨慎对待任何依赖未来配额增加的销售宣传，并确保您的合同符合当今有效的规则。
如何保护自己
以书面形式申请配额位置，并将其作为预订和销售协议中的条件，如果在转让时无法根据外国配额进行永久业权登记，则可获得全额退款。确保您的存款和分期付款从国外汇出，从一开始就使用正确的目的措辞，因为每笔付款都需要支持银行证据。对于期房购买，请确认开发商如何跟踪跨阶段和建筑物的配额。
在我们普吉岛目录中的 84 个公寓项目中，24 个已竣工，43 个在建，17 个在预售，因此从启动到转售的每个阶段都会出现配额问题。