Die thailändische Eigentumswohnungs-Ausländerquote: So funktioniert die 49 %-Regel
Aktualisiert · ZODIAC Co., Ltd.
Ausländer dürfen Eigentumswohnungen in Thailand als Eigentum besitzen, aber die Gesamtgrundfläche eines Gebäudes im Besitz von Ausländern darf 49 % der Gesamtfläche aller Einheiten nicht überschreiten. Die Quote bemisst sich nach der Fläche, nicht nach der Anzahl der Einheiten, und wird beim Landamt überprüft, wenn Ihre Einheit übertragen wird.
Woher die Regel kommt
Die Auslandsquote wird durch das Condominium Act B.E. festgelegt. 2522 (1979) in der geänderten Fassung. In Abschnitt 19 wird aufgeführt, wer als berechtigter ausländischer Eigentümer gilt, und die Quotenbestimmung begrenzt ausländisches Eigentum auf 49 % der Gesamtfläche aller Einheiten in der Eigentumswohnung. Die restlichen 51 % müssen thailändischen Staatsangehörigen oder thailändischen juristischen Personen gehören. Die Regelung gilt pro registrierter Eigentumswohnungsjuristin, das heißt normalerweise pro Gebäude oder pro registriertem Projekt.
Der Zweck der Regelung besteht darin, Eigentumswohnungen mehrheitlich in thailändischem Besitz zu halten und gleichzeitig Ausländern weiterhin Eigentumsrechte zu gewähren. Aus diesem Grund ist eine Eigentumswohnung die einzige Art von thailändischem Eigentum, das eine ausländische Person vollständig im eigenen Namen besitzen kann.
Fläche statt Einheiten: So wird die Quote berechnet
Die Quote wird auf der registrierten verkaufsfähigen Wohnfläche berechnet, nicht auf der Anzahl der Wohnungen. Ein Gebäude mit 10.000 Quadratmetern Wohneinheiten kann daher bis zu 4.900 Quadratmeter in ausländischen Namen haben, unabhängig davon, ob diese Fläche auf viele Studios oder einige Penthäuser verteilt ist.
Das hat echte Konsequenzen. Bei einem Resort-Projekt, bei dem Ausländer große Einheiten mit Meerblick bevorzugen, kann die Ausländerquote mit weniger Transaktionen gefüllt werden, als die Gesamtanzahl der Einheiten vermuten lässt. Umgekehrt kann es sein, dass für ein Gebäude mit vielen kleinen Einheiten, das von thailändischen Eigentümern gekauft wird, noch lange nach der Inbetriebnahme Kontingente verfügbar sind. Die einzig verlässliche Antwort liefern die aktuellen Quotenzahlen des Bauträgers und zum Zeitpunkt der Übertragung das Register des Grundbuchamtes.
- Überprüfen Sie den Quotenstatus für Ihre spezifische Einheit schriftlich, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
- Fragen Sie, ob die Einheit als ausländisches Eigentum oder als Erbpacht verkauft wird, weil das Kontingent ausgeschöpft ist.
- Fragen Sie bei Weiterverkäufen den Immobilienverwalter nach der derzeit in ausländischem Besitz befindlichen Fläche des Gebäudes.
Wer gilt als ausländischer Eigentümer?
Ausländische Einzelpersonen werden auf die Quote angerechnet, ebenso wie Unternehmen, die nach thailändischem Recht als Ausländer gelten. Abschnitt 19 deckt auch Kategorien wie Ausländer mit ständigem Wohnsitz und Ausländer ab, die nach Investitionsförderungsgesetzen zugelassen sind. Für die meisten internationalen Käufer ist die Kategorie relevant, bei der Geld in Fremdwährung nach Thailand gebracht werden muss.
Ein thailändisches Unternehmen, das tatsächlich mehrheitlich in thailändischem Besitz ist, kauft als thailändischer Käufer und nutzt nicht die ausländische Quote. Die Nutzung eines Unternehmens mit nominellen thailändischen Anteilseignern, um eine volle Quote zu umgehen, wirft die gleichen Nominee-Probleme auf wie bei Grundstücken und sollte von einem sorgfältigen Käufer nicht in Betracht gezogen werden.
Auch Paare gemischter Nationalität sollten über die Quote nachdenken. Ein thailändischer Ehegatte, der im eigenen Namen kauft, nutzt den thailändischen Teil des Gebäudes, während ein ausländischer Ehegatte die ausländische Quote nutzt. Ein Miteigentum zwischen einem thailändischen und einem ausländischen Ehegatten ist möglich, der ausländische Anteil erfordert jedoch weiterhin den Nachweis ausländischer Mittel.
Die Anforderung an ausländische Mittel
Um eine Einheit im Rahmen der Auslandsquote zu registrieren, müssen Sie nachweisen, dass das Kaufgeld aus dem Ausland in Fremdwährung überwiesen wurde. Für größere Überweisungen stellt die empfangende thailändische Bank ein Devisentransaktionsformular (FET, früher Thor Tor 3) aus, für kleinere Überweisungen eine Gutschriftsanzeige oder einen Bankbrief. Das Grundbuchamt prüft, ob der Betrag, der Auftraggeber und der angegebene Verwendungszweck mit dem Kauf übereinstimmen.
Geld, das sich bereits in Thailand in Baht befindet, oder Bargeld, wird diese Anforderung normalerweise nicht erfüllen. In unserem Leitfaden zum FET-Formular erfahren Sie, wie Sie die Überweisung formulieren und was Sie von Ihrer Bank verlangen sollten.
Was passiert, wenn das Kontingent voll ist?
Wenn die ausländische Quote in einem Gebäude erschöpft ist, kann ein Ausländer kein Eigentumsrecht an weiteren Einheiten anmelden. Entwickler bieten die verbleibenden Einheiten stattdessen häufig mit einem langfristigen Mietvertrag an, der in der Regel 30 Jahre beträgt und beim Grundbuchamt registriert ist. Das kann zum richtigen Preis eine sinnvolle Option sein, aber es ist ein anderer Vorteil: Ein Mietvertrag hat eine feste Laufzeit, das Verlängerungsversprechen ist nicht länger als 30 Jahre nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofs vom März 2025 durchsetzbar, und Wiederverkaufskäufer tendieren dazu, Pachteinheiten niedriger zu bewerten als vergleichbare Eigentumseinheiten.
Einige Kaufverträge gestatten es auch, eine Einheit bereits jetzt als Pachtobjekt zu registrieren, mit der Zusage, sie später in Eigentumswohnung umzuwandeln, wenn ein Kontingent verfügbar wird. Lesen Sie solche Klauseln sorgfältig durch und verstehen Sie, dass die Umwandlung davon abhängt, dass ein anderer ausländischer Eigentümer den Verkauf an einen thailändischen Käufer durchführt.
Quote im Weiterverkauf
Wenn Sie eine Einheit kaufen, die bereits auf den Namen eines Ausländers registriert ist, ändert sich die in ausländischem Besitz befindliche Fläche nicht, sodass die Übertragung innerhalb des Kontingents bleibt. Wenn der Verkäufer ein Thailänder ist und das Kontingent für das Gebäude ausgeschöpft ist, können Sie kein Eigentumsrecht erwerben. Aus diesem Grund bewerben Verkäufer von Einheiten, die bereits auf ausländische Namen lauten, diese manchmal als ausländisches Eigentum, was ein echtes Verkaufsargument bei beliebten Resortgebäuden ist.
Quote und Wert: Warum es über die Registrierung hinaus wichtig ist
Der Status ausländischer Quoten wirkt sich auf den Preis aus, nicht nur auf den Papierkram. An Ferienorten, an denen die meisten Endnutzer und Investoren aus dem Ausland stammen, verfügt eine Einheit, die als Eigentum an den nächsten ausländischen Käufer verkauft werden kann, über einen größeren Kreis potenzieller Käufer als eine Einheit, die nur zur Miete angeboten werden kann. Makler und Gutachter tendieren daher dazu, ausländisches Eigentum als eigenständiges Merkmal zu betrachten, und es ist vernünftigerweise mit einem Preisunterschied zwischen ansonsten ähnlichen Eigentums- und Pachteinheiten im selben Gebäude zu rechnen.
Die Quote beeinflusst auch, wie ein Gebäude altert. Bei einem Projekt, bei dem die ausländische Quote beim Start ausgeschöpft ist, muss jeder zukünftige ausländische Käufer von einem bestehenden ausländischen Eigentümer kaufen, was die Wiederverkaufsnachfrage nach diesen Einheiten unterstützt, aber neue ausländische Marktteilnehmer einschränkt. In einem Gebäude mit überwiegend thailändischer Eigentümerbasis kann die Quote jahrelang offen bleiben. Keines von beiden ist automatisch besser; Wichtig ist, dass Sie verstehen, auf welche Situation Sie sich einlassen, und den Preis entsprechend festlegen.
Schließlich interagiert die Quote mit der Vererbung. Ein ausländischer Erbe oder Begünstigter kann eine Wohneinheit grundsätzlich nur behalten, wenn er in eine der Kategorien fällt, die das Wohnungseigentumsgesetz zulässt und die Quotenlage dies zulässt; andernfalls schreibt das Gesetz eine Entsorgung innerhalb einer bestimmten Frist vor. Ein weiterer Grund, den Nachweis ausländischer Gelder sauber zu halten und die Nachfolge frühzeitig zu planen.
Hat sich das Kontingent geändert? Der 75 %-Vorschlag
Seit 2024 wird öffentlich darüber diskutiert, die Ausländerquote auf 75 % anzuheben, teilweise nur in bestimmten Provinzen oder Sonderzonen. Bis September 2026 ist dies noch nicht in Kraft getreten und die Obergrenze von 49 % bleibt das Gesetz. Behandeln Sie jedes Verkaufsargument, das auf einer zukünftigen Quotenerhöhung beruht, mit Vorsicht und stellen Sie sicher, dass Ihr Vertrag den heute geltenden Regeln entspricht.
So schützen Sie sich
Fordern Sie die Quotenposition schriftlich an und nehmen Sie sie als Bedingung in den Reservierungs- und Verkaufsvertrag auf, mit einer vollständigen Rückerstattung, wenn die Registrierung von Eigentum im Rahmen der ausländischen Quote bei der Übertragung nicht möglich ist. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Anzahlung und Raten aus dem Ausland von Anfang an mit dem richtigen Verwendungszweck überweisen, da für jede Zahlung ein Beleg durch die Bank erforderlich ist. Bestätigen Sie bei Off-Plan-Käufen, wie der Entwickler die Quote über Phasen und Gebäude hinweg verfolgt.
Von den 84 Eigentumswohnungsprojekten in unserem Phuket-Katalog sind 24 fertiggestellt, 43 im Bau und 17 im Vorverkauf, sodass in jeder Phase von der Eröffnung bis zum Weiterverkauf Fragen zu Quoten auftauchen.