La quota estera condominiale tailandese: come funziona la regola del 49%.
Aggiornato · ZODIAC Co., Ltd.
Gli stranieri possono possedere unità condominiali in Thailandia, ma la superficie totale posseduta da stranieri in un edificio non può superare il 49% della superficie complessiva di tutte le unità. La quota viene misurata per superficie, non per numero di unità, e viene controllata presso l'Ufficio del Territorio al momento del trasferimento della tua unità.
Da dove viene la regola
La quota estera è fissata dal Condominium Act B.E. 2522 (1979) come modificato. La sezione 19 elenca chi conta come proprietario straniero idoneo e la disposizione sulle quote limita la proprietà straniera al 49% della superficie totale di tutte le unità del condominio. Il restante 51% deve essere di proprietà di cittadini tailandesi o persone giuridiche tailandesi. La regola si applica per persona giuridica condominiale registrata, che normalmente significa per edificio o per progetto registrato.
Lo scopo della norma è quello di mantenere la maggioranza dei condomini di proprietà tailandese pur consentendo agli stranieri il titolo di proprietà. È il motivo per cui un condominio è l'unico tipo di proprietà tailandese che un individuo straniero può detenere a titolo definitivo a proprio nome.
Superficie, non unità: come si calcola la quota
La quota è calcolata sulla superficie dell'unità vendibile così come registrata e non sul numero degli appartamenti. Un edificio di 10.000 mq di unità può quindi avere fino a 4.900 mq in nomi stranieri, indipendentemente dal fatto che tale superficie sia distribuita su tanti monolocali o su pochi attici.
Ciò ha conseguenze reali. In un progetto di resort in cui gli stranieri preferiscono grandi unità con vista sul mare, la quota straniera può essere riempita con meno transazioni di quanto suggerisca il conteggio delle unità principali. Al contrario, un edificio con molte piccole unità acquistate da proprietari tailandesi può avere una quota disponibile molto tempo dopo il lancio. L'unica risposta attendibile viene dalle attuali quote del promotore e, al momento del trasferimento, dal registro del Catasto.
- Controlla per iscritto lo stato della quota per la tua unità specifica prima di pagare un deposito.
- Chiedi se l'unità viene venduta come proprietà straniera o come locazione perché la quota è piena.
- Per le rivendite chiedere al responsabile della persona giuridica l'attuale area di proprietà straniera dell'immobile.
Chi conta come proprietario straniero
I soggetti stranieri contano ai fini della quota, così come le società trattate come straniere dalla legge tailandese. La sezione 19 copre anche categorie come gli stranieri in possesso di residenza permanente e gli stranieri ammessi ai sensi delle leggi sulla promozione degli investimenti. Per la maggior parte degli acquirenti internazionali la categoria rilevante è quella che richiede l’introduzione di denaro in Thailandia in valuta estera.
Una società tailandese che è realmente di proprietà della maggioranza tailandese acquista come acquirente tailandese e non utilizza la quota estera. Usare una società con azionisti nominali tailandesi per aggirare l’intera quota solleva gli stessi problemi di prestanome che si applicano ai terreni e non è qualcosa che un acquirente attento dovrebbe prendere in considerazione.
Anche le coppie di nazionalità mista dovrebbero pensare alla quota. Un coniuge tailandese che acquista a proprio nome utilizza la porzione tailandese dell'edificio, mentre un coniuge straniero utilizza la quota straniera. È possibile la proprietà congiunta tra un coniuge tailandese e uno straniero, ma la quota straniera richiede comunque la prova di fondi esteri.
Il fabbisogno di fondi esteri
Per registrare un'unità nella quota estera è necessario dimostrare che il denaro d'acquisto è stato rimesso dall'estero in valuta estera. La banca tailandese ricevente emette un modulo di transazione in valuta estera (FET, precedentemente noto come Thor Tor 3) per trasferimenti più grandi, o un avviso di credito o una lettera bancaria per quelli più piccoli. L'Ufficio fondiario verifica che l'importo, il mittente e lo scopo dichiarato corrispondano all'acquisto.
Il denaro che è già in Thailandia in baht, o in contanti, normalmente non soddisfa i requisiti. La nostra guida ai moduli FET spiega come formulare il bonifico e cosa chiedere alla tua banca.
Cosa succede quando la quota è piena
Quando la quota straniera in un edificio è esaurita, lo straniero non può iscrivere titoli di proprietà su ulteriori unità. I costruttori spesso offrono invece le restanti unità con un contratto di locazione a lungo termine, in genere 30 anni registrato presso l'Ufficio del Territorio. Questa può essere un’opzione sensata al giusto prezzo, ma è una risorsa diversa: un contratto di locazione ha una durata fissa, la promessa di rinnovo non è applicabile oltre i 30 anni successivi alla sentenza della Corte Suprema del marzo 2025 e gli acquirenti della rivendita tendono a valutare le unità su beni di terzi al di sotto delle unità di proprietà comparabili.
Alcuni contratti di vendita consentono inoltre di registrare subito un'unità come locazione con la promessa di convertirla in proprietà in un secondo momento se la quota diventa disponibile. Leggi attentamente tali clausole e comprendi che la conversione dipende dalla vendita da parte di un altro proprietario straniero a un acquirente tailandese.
Quota nelle rivendite
Se acquisti un'unità già intestata a uno straniero, l'area di proprietà straniera non cambia, quindi il trasferimento rimane all'interno della quota. Se il venditore è tailandese e la quota dell'edificio è piena, non puoi ottenere il titolo di proprietà. Questo è il motivo per cui i venditori di unità già con nomi stranieri a volte le pubblicizzano come proprietà straniera, il che è un vero punto di forza negli edifici dei resort popolari.
Quota e valore: perché è importante oltre la registrazione
Lo status di quota estera influisce sui prezzi, non solo sulla documentazione. Nelle località turistiche in cui la maggior parte degli utenti finali e degli investitori sono internazionali, un'unità che può essere venduta al successivo acquirente straniero su base di proprietà ha un bacino di potenziali acquirenti più ampio di quella che può essere offerta solo in locazione. Gli agenti e i periti tendono quindi a considerare la proprietà straniera come una caratteristica a sé stante, ed è ragionevole aspettarsi una differenza di prezzo tra unità di proprietà e unità in locazione altrimenti simili nello stesso edificio.
La quota determina anche il modo in cui invecchia un edificio. In un progetto in cui la quota estera viene riempita al momento del lancio, ogni futuro acquirente straniero deve acquistare da un proprietario straniero esistente, il che supporta la domanda di rivendita di tali unità ma limita i nuovi concorrenti stranieri. In un edificio con una base di proprietari prevalentemente tailandese, la quota può rimanere aperta per anni. Nessuno dei due è automaticamente migliore; ciò che conta è capire in quale situazione stai acquistando e valutarla di conseguenza.
Infine, la quota interagisce con l'ereditarietà. Un erede o un beneficiario straniero può generalmente mantenere un'unità solo se rientra in una delle categorie consentite dalla legge sul condominio e la posizione della quota lo consente; in caso contrario la legge impone lo smaltimento entro un termine prestabilito. Questo è un altro motivo per mantenere prove pulite dei fondi esteri e pianificare tempestivamente la successione.
La quota è cambiata? La proposta del 75%.
Dal 2024 si discute pubblicamente di aumentare la quota straniera al 75%, a volte solo in alcune province o zone speciali. A partire da settembre 2026, ciò non è stato adottato e il limite del 49% rimane la legge. Tratta con cautela qualsiasi proposta di vendita che si basi su un futuro aumento della quota e assicurati che il tuo contratto funzioni secondo le regole in vigore oggi.
Come proteggersi
Richiedere per iscritto la posizione della quota e inserirla come condizione nel contratto di prenotazione e vendita, con rimborso completo se al momento del trasferimento non è possibile la registrazione della proprietà nella quota estera. Assicurati che il tuo deposito e le tue rate vengano rimessi dall'estero con la corretta dicitura dello scopo fin dall'inizio, perché ogni pagamento avrà bisogno di prove bancarie di supporto. Per gli acquisti fuori piano, verifica in che modo lo sviluppatore tiene traccia della quota tra fasi ed edifici.
Degli 84 progetti condominiali nel nostro catalogo di Phuket, 24 sono completati, 43 sono in costruzione e 17 sono in prevendita, quindi sorgono domande sulle quote in ogni fase, dal lancio alla rivendita.