Acheter sur plan en Thaïlande : risques et due diligence des promoteurs
Mis à jour · ZODIAC Co., Ltd.
Acheter sur plan à Phuket peut garantir un prix d'entrée inférieur et un choix d'unités, mais vous payez un promoteur pour quelque chose qui n'existe pas encore. Les principaux risques sont les retards, la non-réalisation, les modifications du cahier des charges et la faiblesse des contrats. La plupart peuvent être réduits en vérifiant le titre foncier, l'EIE et les permis de construire, les antécédents du promoteur et en liant les paiements à des étapes de construction vérifiables.
Pourquoi les acheteurs achètent sur plan
Les ventes sur plan financent une grande partie de la nouvelle offre de Phuket. Les acheteurs se voient proposer des paiements échelonnés, un choix de mises en page et de vues, ainsi que des prix inférieurs à ceux attendus à la fin du projet. Sur les 174 projets de notre catalogue de Phuket, 102 sont en construction et 29 sont en prévente, et 70 ont des dates d'achèvement en 2027. La différence de prix entre les étapes est visible dans les données : les projets de copropriété achevés dans notre catalogue ont une médiane d'environ 143 000 THB par mètre carré, similaire aux projets en construction à environ 154 000 THB, ce qui rappelle que sur plan ne signifie pas automatiquement moins cher. Comparez l'unité spécifique, pas la scène.
Le compromis est le risque. Jusqu'à l'achèvement et l'enregistrement au bureau foncier, vous détenez une créance contractuelle contre le promoteur, et non un titre de propriété.
Les principaux risques
Comprendre ce qui peut mal se passer permet de savoir plus facilement quoi vérifier.
- Retard : la construction est en retard, parfois de plusieurs années, et les pénalités contractuelles peuvent être minimes.
- Non-achèvement : le promoteur se retrouve à court d’argent ou perd ses permis.
- Problèmes de permis : l'EIE ou le permis de construire n'est pas approuvé, est contesté ou ne couvre pas ce qui a été vendu.
- Modifications des spécifications : unités plus petites, matériaux différents, installations modifiées ou vue différente.
- Quota et structure : l'unité que vous avez payée en pleine propriété étrangère finit par être proposée en location.
- Promesses de location : rendements garantis qui dépendent de la solvabilité du promoteur et sont tarifés à l'unité.
Vérifiez le terrain et les permis
Commencez par la terre. Le promoteur, ou sa société propriétaire, doit détenir un titre de propriété complet (Chanote) pour le site, et vous devez savoir s'il est hypothéqué par une banque finançant la construction. C’est normal, mais vous devez savoir comment les unités seront libérées de l’hypothèque au moment du transfert.
Les projets de copropriétés de 80 unités ou plus, ou avec 4 000 mètres carrés ou plus de superficie utilisable, nécessitent une évaluation d'impact environnemental approuvée par le Bureau des ressources naturelles et de la politique et de la planification environnementales avant la construction ; les projets proches de la côte font l’objet d’un examen plus minutieux. Demandez la lettre d'approbation de l'EIA et le permis de construire, vérifiez que le permis correspond au nombre d'étages et d'unités vendues et vérifiez que le zonage permet l'utilisation. Vendre avant que les approbations ne soient en place est courant, la question est donc de savoir ce que dit le contrat en cas de refus.
Vérifiez le développeur
L'historique d'un développeur est le meilleur indicateur de son achèvement. Regardez les projets réalisés, visitez-les, parlez aux propriétaires et aux gestionnaires personnes morales et comparez ce qui a été promis avec ce qui a été livré. Recherchez dans les dossiers du Département du développement commercial la société de projet, son capital social, ses administrateurs et ses comptes déposés. Les développeurs cotés publient leurs états financiers via la Bourse de Thaïlande. Demandez si le projet est financé par un prêt bancaire, ce qui implique que la banque l'a examiné.
A Phuket, de nombreux projets sont vendus par des promoteurs avec plusieurs bâtiments achevés ; d'autres sont des sociétés à projet unique. Ni l’un ni l’autre n’est disqualifiant, mais un premier projet nécessite plus de protection dans le contrat.
Demandez directement ce qui se passe si les ventes sont plus lentes que prévu. Un promoteur bénéficiant d’un prêt bancaire à la construction ou d’un solide flux de trésorerie existant est mieux placé pour continuer à construire pendant une période creuse qu’un promoteur qui compte uniquement sur les versements de l’acheteur. Sa réponse, et sa capacité à la documenter, vous en dit long.
Lire les contrats de réservation et de vente
Depuis le 31 janvier 2025, les réservations de copropriétés en Thaïlande sont une activité contrôlée par contrat en vertu d'une notification du Bureau du Conseil de protection des consommateurs. Les contrats de réservation doivent suivre une forme prescrite en thaï, ne peuvent pas traiter les frais de réservation comme un dépôt non remboursable et doivent donner à l'acheteur le droit de résilier et de recevoir un remboursement complet dans les 15 jours (en espèces ou par virement) si, par exemple, le développeur ne parvient pas à obtenir les permis, modifie le projet sans consentement ou ne propose pas le contrat de vente à temps. Les développeurs qui enfreignent la notification s'exposent à des sanctions, notamment des amendes pouvant aller jusqu'à 200 000 THB.
Le contrat de vente principal de copropriété doit également suivre le formulaire standard requis en vertu de la Loi sur les copropriétés, qui comprend des conditions de protection de l'acheteur. Votre avocat doit vérifier la traduction anglaise par rapport à la version thaïlandaise, la date d'achèvement et les pénalités de retard, le calendrier des spécifications, la tolérance de superficie unitaire et l'ajustement des prix, la confirmation du quota étranger et votre droit de résilier et de récupérer les paiements. Les contrats de villa ne sont pas couverts par le formulaire standard de copropriété, ils nécessitent donc un examen encore plus approfondi.
Échéanciers de paiement et séquestre
Les calendriers les plus sûrs lient les versements aux étapes de construction que vous pouvez vérifier, avec une part substantielle payable uniquement au moment du transfert. Des plannings fortement chargés en début de période mettent une plus grande partie de votre argent en danger avant qu’il n’y ait quoi que ce soit à montrer. La Thaïlande dispose d'une loi sur le séquestre qui autorise la détention des paiements par un agent séquestre agréé, mais son utilisation dans les ventes de propriétés est facultative et rare ; si un développeur le propose, c'est un plus.
Effectuez chaque versement depuis l'étranger en devise étrangère dans le but d'achat indiqué et conservez le formulaire FET ou l'avis de crédit pour chacun, sinon vous pourriez avoir des difficultés à enregistrer le titre de pleine propriété à la fin.
Risque de change et de timing
Les paiements sur plan sont généralement étalés sur un à trois ans et facturés en baht thaïlandais. Si votre épargne est dans une autre devise, les mouvements du taux de change entre le premier dépôt et le paiement final peuvent augmenter ou diminuer votre prix effectif. Certains acheteurs convertissent une grande partie de l’argent de l’achat de manière anticipée ; d'autres répartissent les conversions sur le calendrier. Il n’y a pas de bonne réponse, mais cela devrait être une décision délibérée et non un accident.
Le risque temporel inclut également votre propre situation. Si vos projets changent avant la fin, vérifiez si le contrat vous permet de transférer votre position à un autre acheteur, quels frais le développeur facture pour cela et si la position de quota étranger sera transférée au nouvel acheteur.
Garanties locatives et projets de marque
De nombreux projets de Phuket annoncent des rendements locatifs garantis pendant plusieurs années. Une garantie n’est aussi solide que l’entreprise qui la donne et le contrat qui la sous-tend. Vérifiez qui paie, comment le taux est calculé, si la garantie est déduite du prix d'achat et ce qui se passe après la fin de la garantie. Pour les résidences de marque, vérifiez le contrat de gestion réel avec l'exploitant de l'hôtel plutôt que de vous fier au langage de la brochure. Une garantie ne modifie pas les règles sur les locations de courte durée, qui sont couvertes dans notre guide des licences de location.
À la fin
Avant le transfert, inspectez l'unité avec un inspecteur professionnel des accrocs, vérifiez la superficie réelle par rapport au contrat, confirmez que le bâtiment a son permis d'occupation et son enregistrement de copropriété, et vérifiez les frais des parties communes et les frais du fonds d'amortissement. Ensuite seulement, payez le solde et enregistrez le transfert au bureau foncier. Si des défauts persistent, acceptez par écrit comment et quand ils seront corrigés.
Conserver la liste des défauts, les photographies et toute correspondance ; ils vous seront utiles si des problèmes apparaissent pendant la période de garantie indiquée dans votre contrat.