Купівля поза проектом у Таїланді: ризики та належна обачність забудовника
Оновлено · ZODIAC Co., Ltd.
Купівля позапланового будівництва на Пхукеті може забезпечити нижчу вхідну ціну та вибір одиниць, але ви платите забудовнику за те, чого ще не існує. Основними ризиками є затримка, незавершення, зміни специфікації та слабкі контракти. Більшу частину можна зменшити, перевіривши право власності на землю, ОВНС та дозволи на будівництво, послужний список забудовника та прив’язавши платежі до етапів будівництва, які можна перевірити.
Чому покупці купують поза проектом
Позапланові продажі фінансують значну частину нових поставок Пхукета. Покупцям пропонуються поетапні платежі, вибір макетів і видів, а також ціни, нижчі від очікуваних після завершення. Зі 174 проектів у нашому каталозі Пхукета 102 знаходяться на стадії будівництва, 29 знаходяться на стадії попереднього продажу, а 70 мають дати завершення в 2027 році. Різниця в ціні між етапами помітна в даних: завершені проекти кондомініумів у нашому каталозі мають середню вартість приблизно 143 000 батів за квадратний метр, подібно до об’єктів незавершеного будівництва приблизно на THB. 154 000, що є нагадуванням, що не планується автоматично означає дешевше. Порівняйте конкретний блок, а не етап.
Компромісом є ризик. До завершення та реєстрації в Земельному управлінні у вас є договірна претензія до забудовника, а не документ про право власності.
Основні ризики
Розуміння того, що може піти не так, полегшує визначення того, що перевіряти.
- Затримка: будівництво запізнюється, іноді роками, і штрафи за контрактом можуть бути невеликими.
- Недобудова: у забудовника закінчуються гроші або втрачається дозвіл.
- Проблеми з дозволом: ОВНС або дозвіл на будівництво не затверджено, оскаржено або не стосується того, що було продано.
- Зміни специфікацій: менші одиниці, інші матеріали, змінені засоби чи інший вигляд.
- Квота та структура: одиниця, за яку ви заплатили як іноземне вільне володіння, зрештою пропонується як лізинг.
- Обіцянки оренди: гарантований прибуток, який залежить від платоспроможності забудовника та враховується в одиниці.
Перевірити землю та дозвільні документи
Почніть із землі. Забудовник або його компанія-землевласник повинні мати повний документ про право власності (Chanote) на ділянку, і ви повинні знати, чи перебуває воно в іпотеці банку, який фінансує будівництво. Це нормально, але ви повинні знати, як паї будуть звільнені від іпотеки при передачі.
Проекти кондомініумів на 80 або більше одиниць або з 4000 квадратних метрів або більше корисної площі вимагають схваленої Оцінки впливу на навколишнє середовище від Управління природних ресурсів та екологічної політики та планування перед будівництвом; проекти поблизу узбережжя підлягають додатковому контролю. Попросіть лист-схвалення ОВНС і дозвіл на будівництво, переконайтеся, що дозвіл відповідає кількості поверхів і одиниць, що продаються, і переконайтеся, що зонування дозволяє використання. Продажі до отримання схвалень є звичайним явищем, тому питання полягає в тому, що сказано в контракті, якщо їм відмовляють.
Перевірте розробника
Історія розробника є найкращим прогнозом завершення. Подивіться на готові проекти, відвідайте їх, поспілкуйтеся з власниками та керівниками юридичних осіб, порівняйте обіцяне з тим, що виконано. Здійсніть пошук у записах Департаменту розвитку бізнесу щодо проектної компанії, її зареєстрованого капіталу, директорів і облікових записів. Котировані розробники публікують фінансові звіти через фондову біржу Таїланду. Запитайте, чи фінансується проект за рахунок банківської позики, що означає, що банк перевірив його.
На Пхукеті багато проектів продаються забудовниками з кількома завершеними будівлями; інші є однопроектними компаніями. Ні те, ні інше не є дискваліфікацією, але перший проект вимагає більшого захисту в контракті.
Прямо запитайте, що станеться, якщо продажі йдуть повільніше, ніж очікувалося. Забудовник, який має банківський кредит на будівництво або потужний поточний грошовий потік, має кращі умови для продовження будівництва протягом повільного періоду, ніж той, хто покладається лише на розстрочку від покупця. Його відповідь і те, чи зможе він це задокументувати, багато про що говорить.
Прочитайте договори бронювання та купівлі-продажу
З 31 січня 2025 року бронювання кондомініумів у Таїланді є бізнесом, який контролюється контрактом згідно з повідомленням Управління Ради із захисту прав споживачів. Контракти на бронювання мають відповідати встановленій формі тайською мовою, не можуть розглядати комісію за бронювання як депозит, що не повертається, і повинні надавати покупцеві право розірвати контракт і отримати повне відшкодування протягом 15 днів (готівкою або переказом), якщо, наприклад, розробник не зможе отримати дозволи, змінить проект без згоди або не запропонує договір купівлі-продажу вчасно. Розробникам, які порушують сповіщення, загрожує покарання, включаючи штрафи до 200 000 батів.
Основний договір купівлі-продажу кондомініуму також має відповідати стандартній формі, яка вимагається Законом про кондомініуми, яка містить умови захисту покупця. Ваш юрист повинен порівняти англійський переклад з тайською версією, дату завершення та штрафи за затримку, графік специфікацій, допуск на одиницю площі та коригування ціни, підтвердження іноземної квоти та ваше право припинити та повернути платежі. Договори на вілли не підпадають під типову форму кондомініумів, тому вони потребують ще більш ретельного розгляду.
Графіки платежів та ескроу
Найбезпечніші графіки прив’язують виплати до етапів будівництва, які ви можете перевірити, причому значна частка виплачується лише при передачі. Сильно завантажені графіки піддають ризику більшу частину ваших грошей, перш ніж з’явиться щось для них. У Таїланді діє Закон про умовне депонування, який дозволяє утримувати платежі ліцензованим агентам депонування, але його використання під час продажу нерухомості є необов’язковим і рідкісним; якщо розробник це пропонує, то це плюс.
Переказуйте кожен внесок з-за кордону в іноземній валюті із зазначенням мети покупки та зберігайте форму FET або кредитну авизо для кожного з них, інакше в кінці у вас можуть виникнути проблеми з реєстрацією права власності.
Валютний і часовий ризик
Позапланові платежі зазвичай розподіляються на один-три роки та встановлюються в тайських батах. Якщо ваші заощадження в іншій валюті, зміни обмінного курсу між першим депозитом і останнім платежем можуть підвищити або знизити вашу ефективну ціну. Деякі покупці завчасно конвертують значну частку грошей на покупку; інші розподіляють конверсії за графіком. Немає правильної відповіді, але це має бути обдумане рішення, а не випадковість.
Ризик часу також включає ваші власні обставини. Якщо ваші плани зміняться до завершення, перевірте, чи дозволяє договір передати вашу позицію іншому покупцеві, яку плату за це стягує розробник і чи буде перенесена позиція іноземної квоти на нового покупця.
Гарантії оренди та брендові проекти
Багато проектів Пхукета рекламують гарантовану віддачу від оренди протягом кількох років. Гарантія настільки сильна, наскільки сильна компанія, яка її надає, і договір, що стоїть за нею. Перевірте, хто платить, як розраховується ставка, чи вираховується гарантія з ціни покупки та що відбувається після її закінчення. Для фірмових резиденцій перевірте фактичну угоду про управління з оператором готелю, а не покладайтеся на формулювання брошури. Гарантія не змінює правил короткострокової оренди, які описані в нашому посібнику з ліцензування оренди.
На завершення
Перед передачею огляньте квартиру разом із професійним інспектором, перевірте фактичну площу на відповідність договору, підтвердьте, що в будівлі є дозвіл на використання та реєстрацію кондомініуму, а також перевірте комісію за загальну площу та стягнення на фонд погашення. Лише після цього сплатіть залишок і зареєструйте переказ у Земельному управлінні. Якщо недоліки залишаться, домовтеся письмово, як і коли вони будуть усунені.
Зберігайте список дефектів, фотографії та всю кореспонденцію; вони будуть корисні, якщо проблеми виникнуть протягом гарантійного періоду, зазначеного у вашому контракті.