Acquisto fuori programma in Tailandia: rischi e due diligence degli sviluppatori
Aggiornato · ZODIAC Co., Ltd.
Acquistare fuori programma a Phuket può garantire un prezzo di ingresso più basso e una scelta di unità, ma stai pagando uno sviluppatore per qualcosa che ancora non esiste. I rischi principali sono ritardi, mancato completamento, modifiche alle specifiche e contratti deboli. La maggior parte può essere ridotta controllando il titolo fondiario, la VIA e i permessi di costruzione, il track record del promotore e vincolando i pagamenti a traguardi di costruzione verificabili.
Perché gli acquirenti acquistano fuori programma
Le vendite fuori programma finanziano gran parte della nuova offerta di Phuket. Agli acquirenti vengono offerti pagamenti scaglionati, la scelta di layout e visualizzazioni e prezzi inferiori a quelli previsti al completamento. Dei 174 progetti nel nostro catalogo di Phuket, 102 sono in costruzione e 29 sono in prevendita, e 70 hanno date di completamento nel 2027. La differenza di prezzo tra le fasi è visibile nei dati: i progetti condominiali completati nel nostro catalogo hanno una media di circa 143.000 THB per metro quadrato, simile ai progetti in costruzione di circa 154.000 THB, il che ci ricorda che fuori progetto non significa automaticamente più economici. Confronta l'unità specifica, non il palco.
Il compromesso è il rischio. Fino al completamento e alla registrazione presso l'Ufficio fondiario hai un credito contrattuale nei confronti del promotore, non un atto di proprietà.
I principali rischi
Capire cosa può andare storto rende più facile sapere cosa controllare.
- Ritardo: la costruzione procede in ritardo, a volte di anni, e le penalità contrattuali possono essere piccole.
- Mancato completamento: lo sviluppatore rimane senza soldi o perde i suoi permessi.
- Problemi di permessi: la VIA o permesso di costruire non è approvata, è contestata o non copre quanto venduto.
- Modifiche alle specifiche: unità più piccole, materiali diversi, strutture modificate o una vista diversa.
- Quota e struttura: l'unità pagata come proprietà straniera finisce per essere offerta come locazione.
- Promesse di affitto: rendimenti garantiti che dipendono dalla solvibilità dello sviluppatore e sono prezzati nell'unità.
Controlla il terreno e i permessi
A cominciare dalla terra. Lo sviluppatore, o la sua società proprietaria, dovrebbe possedere un atto di proprietà completo (Chanote) per il sito e dovresti sapere se è ipotecato su una banca che finanzia la costruzione. Ciò è normale, ma è necessario sapere come verranno liberate le unità dall'ipoteca al momento del trasferimento.
I progetti condominiali di 80 o più unità, o con 4.000 metri quadrati o più di area utilizzabile, richiedono una valutazione di impatto ambientale approvata dall'Ufficio per le risorse naturali e la politica e la pianificazione ambientale prima della costruzione; i progetti vicino alla costa devono essere sottoposti a un ulteriore esame. Richiedi la lettera di approvazione VIA e il permesso di costruire, controlla che il permesso corrisponda al numero di piani e unità vendute e controlla che la zonizzazione ne consenta l'uso. Vendere prima che le approvazioni siano in vigore è comune, quindi la domanda è cosa dice il contratto se vengono rifiutate.
Controlla lo sviluppatore
La cronologia di uno sviluppatore è il miglior indicatore del completamento. Guarda i progetti completati, visitali, parla con i proprietari e con i manager delle persone giuridiche e confronta ciò che è stato promesso con ciò che è stato consegnato. Cerca nei registri del Dipartimento per lo sviluppo aziendale la società di progetto, il suo capitale sociale, i direttori e i conti archiviati. Gli sviluppatori quotati pubblicano rendiconti finanziari attraverso la Borsa della Thailandia. Chiedere se il progetto è finanziato da un prestito bancario, il che implica che la banca lo abbia esaminato.
A Phuket, molti progetti vengono venduti dagli sviluppatori con diversi edifici completati; altre sono aziende a progetto singolo. Né è squalificante, ma un primo progetto richiede più tutele nel contratto.
Chiedi direttamente cosa succede se le vendite sono più lente del previsto. Uno sviluppatore con un prestito bancario per l'edilizia o un forte flusso di cassa esistente è in una posizione migliore per continuare a costruire durante un periodo lento rispetto a uno che fa affidamento solo sulle rate dell'acquirente. La sua risposta, e se può documentarlo, dice molto.
Leggi i contratti di prenotazione e vendita
Dal 31 gennaio 2025, le prenotazioni condominiali in Thailandia sono un'attività controllata da contratto sotto notifica dell'Ufficio del Consiglio per la protezione dei consumatori. I contratti di prenotazione devono seguire un modulo prescritto in tailandese, non possono considerare la quota di prenotazione come un deposito non rimborsabile e devono dare all’acquirente il diritto di rescindere e ricevere un rimborso completo entro 15 giorni (in contanti o bonifico) se, ad esempio, lo sviluppatore non riesce a ottenere i permessi, altera il progetto senza consenso o non offre il contratto di vendita in tempo. Gli sviluppatori che violano la notifica rischiano sanzioni, comprese multe fino a 200.000 THB.
Anche il contratto principale di vendita del condominio deve seguire il modulo standard richiesto dalla legge sul condominio, che include termini di tutela dell'acquirente. Il tuo avvocato dovrebbe verificare la traduzione inglese rispetto alla versione tailandese, la data di completamento e le penalità per il ritardo, il programma delle specifiche, la tolleranza dell'unità di superficie e l'adeguamento del prezzo, la conferma della quota estera e il tuo diritto di rescindere e recuperare i pagamenti. I contratti di villa non rientrano nel modulo tipo condominiale, quindi necessitano di un esame ancora più approfondito.
Pianificazioni dei pagamenti e deposito a garanzia
Le pianificazioni più sicure vincolano le rate ai traguardi di costruzione che puoi verificare, con una quota sostanziale pagabile solo al momento del trasferimento. Pianificazioni fortemente caricate in anticipo mettono a rischio una parte maggiore del tuo denaro prima che ci sia qualcosa da mostrare. La Tailandia ha un Escrow Act che consente ai pagamenti di essere trattenuti da un agente di deposito a garanzia autorizzato, ma il suo utilizzo nelle vendite immobiliari è facoltativo e raro; se uno sviluppatore lo offre, è un vantaggio.
Rimetti ogni rata dall'estero in valuta estera con lo scopo dell'acquisto dichiarato e conserva il modulo FET o l'avviso di credito per ciascuna di esse, altrimenti potresti avere problemi con la registrazione del titolo di proprietà alla fine.
Rischio valutario e temporale
I pagamenti fuori piano sono generalmente ripartiti su un periodo da uno a tre anni e valutati in baht tailandesi. Se i tuoi risparmi sono espressi in un'altra valuta, i movimenti del tasso di cambio tra il primo deposito e il pagamento finale possono aumentare o diminuire il prezzo effettivo. Alcuni acquirenti convertono anticipatamente gran parte del denaro di acquisto; altri distribuiscono le conversioni nel programma. Non esiste una risposta giusta, ma dovrebbe essere una decisione deliberata, non un incidente.
Il rischio temporale include anche le tue circostanze. Se i tuoi piani cambiano prima del completamento, controlla se il contratto ti consente di trasferire la tua posizione a un altro acquirente, quale commissione lo sviluppatore addebita per questo e se la posizione della quota estera verrà trasferita al nuovo acquirente.
Garanzie d'affitto e progetti brandizzati
Molti progetti di Phuket pubblicizzano rendimenti locativi garantiti per un certo numero di anni. Una garanzia è forte quanto lo è l’azienda che la fornisce e il contratto che sta dietro ad essa. Controlla chi paga, come viene calcolato il tasso, se la garanzia viene compensata con il prezzo di acquisto e cosa succede dopo la sua scadenza. Per le residenze brandizzate, verifica l'effettivo contratto di gestione con l'operatore alberghiero piuttosto che affidarti al linguaggio della brochure. Una garanzia non modifica le regole sui noleggi a breve termine, che sono trattate nella nostra guida alle licenze di noleggio.
Al completamento
Prima del trasferimento, ispeziona l'unità con un ispettore professionista, controlla l'area effettiva rispetto al contratto, conferma che l'edificio ha il permesso di occupazione e la registrazione condominiale, e controlla la tariffa dell'area comune e gli oneri del fondo di ammortamento. Solo allora paga il saldo e registra il trasferimento presso l'Ufficio fondiario. Se permangono difetti, concordare per iscritto come e quando verranno risolti.
Conservare l'elenco dei difetti, le fotografie e tutta la corrispondenza; saranno utili se si verificano problemi durante il periodo di garanzia indicato nel contratto.