在泰国购买期房：风险和开发商尽职调查
已更新 · ZODIAC Co., Ltd.
在普吉岛购买期房可以确保较低的入门价格和多种单位选择，但您要向开发商支付尚不存在的东西。主要风险是延迟、未完成、规格变更和合同薄弱。通过检查土地所有权、环境影响评估和建筑许可、开发商的业绩记录以及将付款与可验证的建设里程碑挂钩，可以减少大部分费用。
买家为何购买期房
期房销售为普吉岛的大部分新供应提供了资金。买家可以分阶段付款、选择布局和景观，以及低于完工时预期的价格。在我们普吉岛目录中的 174 个项目中，有 102 个在建项目，29 个在预售，70 个项目将于 2027 年竣工。数据中可以看出不同阶段的价格差异：我们目录中已竣工公寓项目的中位价约为每平方米 143,000 泰铢，与在建项目类似，约为 154,000 泰铢，这提醒人们，期房并不自动意味着更便宜。比较具体单位，而不是阶段。
权衡就是风险。在完成并在土地局注册之前，您对开发商持有的是合同索赔，而不是地契。
主要风险
了解可能出错的地方可以更容易地知道要检查什么。
- 延误：施工延迟，有时延迟数年，合同罚款可能很小。
- 未完工：开发商耗尽资金或失去许可证。
- 许可证问题：环境影响评估或建筑许可证未获批准、受到质疑或不涵盖所售商品。
- 规格变化：更小的单位、不同的材料、改变的设施或不同的视图。
- 配额和结构：您作为外国永久业权购买的单位最终会作为租赁权提供。
- 租赁承诺：保证回报取决于开发商的偿付能力并计入单位价格。
检查土地和许可证
从土地开始。开发商或其土地拥有公司应持有该场地的完整产权契据 (Chanote)，并且您应该知道该场地是否抵押给银行融资建设。这是正常的，但您需要知道转让时如何从抵押贷款中释放单位。
80个或以上单元、或使用面积4,000平方米或以上的公寓项目，在施工前需要获得自然资源和环境政策与规划办公室批准的环境影响评估；靠近海岸的项目面临更多审查。索取环境影响评估批准函和建筑许可证，检查许可证是否与所售楼层和单元数量相符，并检查分区是否允许使用。在获得批准之前出售是很常见的，因此问题是如果批准被拒绝，合同会如何规定。
检查开发商
开发人员的历史是完成情况的最佳预测指标。查看已完成的项目，拜访它们，与业主和法人经理交谈，并将承诺的内容与交付的内容进行比较。查询业务发展部记录，了解项目公司、其注册资本、董事和备案账户。上市开发商通过泰国证券交易所发布财务报表。询问该项目是否由银行贷款资助，这意味着银行已经对其进行了审查。
在普吉岛，许多项目都被开发商出售，其中有几栋已竣工的建筑；其他公司是单一项目公司。两者都不是取消资格，但第一个项目要求在合同中提供更多保护。
直接询问如果销售速度低于预期会发生什么。与仅依靠买家分期付款的开发商相比，拥有银行建设贷款或现有强劲现金流的开发商更有能力在缓慢时期继续建设。它的答案，以及它是否可以记录它，可以告诉你很多信息。
阅读预订和销售合同
根据消费者保护委员会办公室的通知，自 2025 年 1 月 31 日起，泰国的公寓预订属于合同控制业务。预订合同必须遵循泰语规定的格式，不得将预订费视为不可退还的押金，并且必须赋予买方终止合同并在 15 天内获得全额退款（现金或转账）的权利，例如，如果开发商未能获得许可、未经同意改变项目或未按时提供销售合同。违反通知的开发商将面临处罚，包括最高 20 万泰铢的罚款。
主要公寓销售协议还必须遵循公寓法要求的标准格式，其中包括买方保护条款。您的律师应对照泰文版本检查英文翻译、完成日期和延误罚款、规格表、单位面积公差和价格调整、国外配额确认以及您终止和收回付款的权利。公寓标准表格不涵盖别墅合同，因此需要更仔细的审查。
付款时间表和托管
最安全的时间表将分期付款与您可以验证的建设里程碑联系起来，其中大部分份额仅在转让时支付。大量提前安排的日程表会让你的更多资金面临风险，然后你才能看到任何成果。泰国有一项托管法，允许由有执照的托管代理持有付款，但其在房地产销售中的使用是可选的且不常见；如果开发商提供它，那就是一个优势。
用外币从国外汇出每一笔分期付款并注明购买目的，并保留每笔分期付款的 FET 表格或信用通知，否则您可能在最后注册永久业权时遇到麻烦。
货币和时间风险
期房付款通常分期一到三年，并以泰铢计价。如果您的储蓄是另一种货币，则首次存款和最终付款之间的汇率变动可能会提高或降低您的有效价格。有些买家提前兑换了大部分购买资金；其他人则将转换分散到整个计划中。没有正确答案，但这应该是一个深思熟虑的决定，而不是偶然。
时机风险还包括您自己的情况。如果您的计划在完成前发生变化，请检查合同是否允许您将头寸转让给其他买家、开发商为此收取多少费用，以及外国配额头寸是否会转移给新买家。
租金保证和品牌项目
普吉岛的许多项目都宣传保证多年的租金回报。担保的效力取决于提供担保的公司及其背后的合同。检查谁付款、费率如何计算、担保是否从购买价格中扣除以及担保结束后会发生什么。对于品牌住宅，请检查与酒店运营商的实际管理协议，而不是依赖宣传册语言。担保不会改变短期租赁的规则，这些规则已包含在我们的租赁许可指南中。
完成时
转让前，由专业的检查员检查单位，根据合同检查实际面积，确认建筑物有入住许可证和公寓登记，并检查公共区域费用和偿债基金费用。然后支付余额并在土地局登记转让。如果仍然存在缺陷，请书面同意如何以及何时修复这些缺陷。
保留缺陷清单、照片和所有信件；如果在合同中规定的保修期内出现问题，它们将很有用。