Off-Plan-Kauf in Thailand: Risiken und Due Diligence des Entwicklers
Aktualisiert · ZODIAC Co., Ltd.
Der Off-Plan-Kauf in Phuket kann einen niedrigeren Einstiegspreis und eine Auswahl an Einheiten sichern, aber Sie bezahlen einen Entwickler für etwas, das es noch nicht gibt. Die Hauptrisiken sind Verzögerungen, Nichterfüllung, Änderungen der Spezifikation und schwache Verträge. Die meisten können durch die Prüfung des Grundstückstitels, der UVP und der Baugenehmigungen, der Erfolgsbilanz des Bauträgers und durch die Verknüpfung der Zahlungen mit nachweisbaren Baumeilensteinen reduziert werden.
Warum Käufer außerhalb des Plans kaufen
Off-Plan-Verkäufe finanzieren einen Großteil des neuen Angebots von Phuket. Den Käufern werden gestaffelte Zahlungen, eine Auswahl an Layouts und Ansichten sowie Preise angeboten, die unter den bei Fertigstellung erwarteten Preisen liegen. Von den 174 Projekten in unserem Phuket-Katalog befinden sich 102 im Bau und 29 im Vorverkauf, und 70 haben Fertigstellungstermine im Jahr 2027. Der Preisunterschied zwischen den Phasen ist in den Daten sichtbar: abgeschlossene Eigentumswohnungsprojekte in unserem Katalog haben einen Durchschnittswert von etwa 143.000 THB pro Quadratmeter, ähnlich wie im Bau befindliche Projekte mit etwa 154.000 THB, was daran erinnert, dass Off-Plan nicht automatisch erfolgt bedeuten billiger. Vergleichen Sie die spezifische Einheit, nicht die Bühne.
Der Kompromiss ist das Risiko. Bis zur Fertigstellung und Registrierung beim Grundbuchamt haben Sie einen vertraglichen Anspruch gegenüber dem Bauträger, keine Eigentumsurkunde.
Die Hauptrisiken
Wenn Sie verstehen, was schief gehen kann, wissen Sie leichter, was überprüft werden muss.
- Verzögerung: Der Bau verzögert sich, manchmal um Jahre, und die Vertragsstrafen können gering sein.
- Nichterfüllung: Dem Entwickler geht das Geld aus oder er verliert seine Genehmigungen.
- Genehmigungsprobleme: Die UVP oder die Baugenehmigung wird nicht genehmigt, angefochten oder deckt nicht ab, was verkauft wurde.
- Spezifikationsänderungen: kleinere Einheiten, andere Materialien, geänderte Einrichtungen oder eine andere Ansicht.
- Quote und Struktur: Die Einheit, die Sie als ausländisches Eigentum bezahlt haben, wird als Pachtobjekt angeboten.
- Mietversprechen: garantierte Renditen, die von der Zahlungsfähigkeit des Bauträgers abhängen und in der Einheit eingepreist sind.
Überprüfen Sie das Grundstück und die Genehmigungen
Beginnen Sie mit dem Land. Der Bauträger oder sein Grundeigentümerunternehmen sollte über eine vollständige Eigentumsurkunde (Chanote) für das Grundstück verfügen und Sie sollten wissen, ob es an eine Bank verpfändet ist, die den Bau finanziert. Das ist normal, aber Sie müssen wissen, wie die Anteile bei der Übertragung aus der Hypothek befreit werden.
Eigentumswohnungsprojekte mit 80 oder mehr Einheiten oder mit 4.000 Quadratmetern oder mehr Nutzfläche erfordern vor dem Bau eine genehmigte Umweltverträglichkeitsprüfung des Amtes für natürliche Ressourcen und Umweltpolitik und -planung. Projekte in Küstennähe unterliegen einer zusätzlichen Prüfung. Fordern Sie das UVP-Genehmigungsschreiben und die Baugenehmigung an, prüfen Sie, ob die Genehmigung mit der Anzahl der zu verkaufenden Etagen und Einheiten übereinstimmt, und prüfen Sie, ob die Zoneneinteilung die Nutzung zulässt. Es kommt häufig vor, dass verkauft wird, bevor Genehmigungen vorliegen. Daher stellt sich die Frage, was im Vertrag steht, wenn sie abgelehnt werden.
Überprüfen Sie den Entwickler
Die Historie eines Entwicklers ist der beste Indikator für die Fertigstellung. Schauen Sie sich abgeschlossene Projekte an, besuchen Sie sie, sprechen Sie mit Eigentümern und den juristischen Personenmanagern und vergleichen Sie, was versprochen wurde, mit dem, was geliefert wurde. Durchsuchen Sie die Aufzeichnungen der Abteilung für Geschäftsentwicklung nach der Projektgesellschaft, ihrem eingetragenen Kapital, ihren Direktoren und den hinterlegten Konten. Börsennotierte Entwickler veröffentlichen Finanzberichte über die thailändische Börse. Fragen Sie, ob das Projekt durch einen Bankkredit finanziert wird, was bedeutet, dass die Bank es geprüft hat.
In Phuket werden viele Projekte von Entwicklern mit mehreren fertiggestellten Gebäuden verkauft; andere sind Einzelprojektunternehmen. Beides ist nicht disqualifizierend, aber ein erstes Projekt erfordert mehr Schutz im Vertrag.
Fragen Sie direkt, was passiert, wenn die Verkäufe langsamer sind als erwartet. Ein Bauträger mit einem Bankbaudarlehen oder einem starken bestehenden Cashflow ist besser in der Lage, in einer schwächelnden Phase weiter zu bauen, als jemand, der sich nur auf die Ratenzahlungen des Käufers verlässt. Die Antwort und ob sie diese dokumentieren kann, sagt Ihnen viel.
Lesen Sie die Reservierungs- und Kaufverträge
Seit dem 31. Januar 2025 sind Eigentumswohnungsreservierungen in Thailand ein vertragskontrolliertes Geschäft gemäß einer Mitteilung des Büros des Verbraucherschutzausschusses. Reservierungsverträge müssen einer vorgeschriebenen Form in thailändischer Sprache folgen, dürfen die Reservierungsgebühr nicht als nicht rückzahlbare Anzahlung behandeln und müssen dem Käufer das Recht einräumen, innerhalb von 15 Tagen zu kündigen und eine vollständige Rückerstattung (Barzahlung oder Überweisung) zu erhalten, wenn der Entwickler beispielsweise keine Genehmigungen einholt, das Projekt ohne Zustimmung ändert oder den Kaufvertrag nicht rechtzeitig anbietet. Entwicklern, die gegen die Benachrichtigung verstoßen, drohen Strafen, darunter Geldstrafen von bis zu 200.000 THB.
Der Hauptvertrag über den Kauf einer Eigentumswohnung muss außerdem der im Eigentumswohnungsgesetz vorgeschriebenen Standardform entsprechen, die Käuferschutzbestimmungen enthält. Ihr Anwalt sollte die englische Übersetzung mit der thailändischen Version, dem Fertigstellungsdatum und den Verspätungsstrafen, dem Spezifikationsplan, der Flächentoleranz und Preisanpassung, der ausländischen Quotenbestätigung und Ihrem Recht auf Kündigung und Rückforderung von Zahlungen vergleichen. Villenverträge fallen nicht unter das Standardformular für Eigentumswohnungen und müssen daher noch genauer geprüft werden.
Zahlungspläne und Treuhandkonto
Die sichersten Zeitpläne knüpfen die Raten an Baumeilensteine, die Sie überprüfen können, wobei ein erheblicher Anteil erst bei der Überweisung zahlbar ist. Durch stark vorgezogene Zeitpläne gefährden Sie einen größeren Teil Ihres Geldes, bevor es etwas vorzuweisen hat. In Thailand gibt es ein Treuhandgesetz, das die Verwahrung von Zahlungen durch einen lizenzierten Treuhandagenten erlaubt. Allerdings ist die Verwendung bei Immobilienverkäufen optional und ungewöhnlich. Wenn ein Entwickler es anbietet, ist das ein Plus.
Überweisen Sie jede Rate aus dem Ausland in Fremdwährung unter Angabe des Kaufzwecks und bewahren Sie das FET-Formular oder die Kreditauskunft für jede einzelne Rate auf, da Sie sonst möglicherweise am Ende Probleme bei der Registrierung des Eigentumstitels haben könnten.
Währungs- und Zeitrisiko
Außerplanmäßige Zahlungen werden in der Regel über ein bis drei Jahre verteilt und in thailändischen Baht berechnet. Wenn Ihre Ersparnisse auf eine andere Währung lauten, können Wechselkursschwankungen zwischen der ersten Einzahlung und der letzten Zahlung Ihren effektiven Preis erhöhen oder senken. Manche Käufer wandeln einen Großteil des Kaufgeldes frühzeitig um; andere verteilen die Conversions über den Zeitplan. Es gibt keine richtige Antwort, aber es sollte eine bewusste Entscheidung sein, kein Zufall.
Das Zeitrisiko umfasst auch Ihre eigenen Umstände. Sollten sich Ihre Pläne vor der Fertigstellung ändern, prüfen Sie, ob der Vertrag eine Übertragung Ihres Bestands auf einen anderen Käufer vorsieht, welche Gebühr der Bauträger dafür verlangt und ob der ausländische Quotenbestand auf den neuen Käufer übertragen wird.
Mietgarantien und Markenprojekte
Viele Projekte in Phuket werben mit garantierten Mietrenditen für mehrere Jahre. Eine Garantie ist nur so stark wie das Unternehmen, das sie gibt, und der Vertrag, der dahinter steht. Prüfen Sie, wer zahlt, wie der Tarif berechnet wird, ob die Garantie auf den Kaufpreis angerechnet wird und was nach Ablauf der Garantie passiert. Überprüfen Sie bei Markenresidenzen die tatsächliche Managementvereinbarung mit dem Hotelbetreiber, anstatt sich auf die Formulierungen in Broschüren zu verlassen. Eine Garantie ändert nichts an den Regeln für Kurzzeitmieten, die in unserem Leitfaden zur Mietlizenzierung behandelt werden.
Bei Fertigstellung
Überprüfen Sie die Einheit vor der Übergabe mit einem professionellen Immobilieninspektor, vergleichen Sie die tatsächliche Fläche mit dem Vertrag, bestätigen Sie, dass für das Gebäude eine Nutzungsgenehmigung und eine Eigentumswohnungsregistrierung vorliegt, und überprüfen Sie die Gebühr für den Gemeinschaftsbereich und die Kosten für die Grundfinanzierung. Zahlen Sie dann erst den Restbetrag und melden Sie die Überweisung beim Grundbuchamt an. Sollten weiterhin Mängel bestehen, vereinbaren Sie schriftlich, wie und wann diese behoben werden.
Bewahren Sie die Mängelliste, Fotos und sämtliche Korrespondenz auf; Sie sind hilfreich, wenn während der in Ihrem Vertrag genannten Garantiezeit Probleme auftreten.