Le formulaire FET : comment envoyer de l'argent pour l'achat d'un condo en Thaïlande
Mis à jour · ZODIAC Co., Ltd.
Le formulaire de transaction de change (FET, anciennement Thor Tor 3) est un document émis par la banque thaïlandaise réceptrice confirmant que des devises étrangères ont été importées en Thaïlande et converties en bahts. Le Bureau foncier a besoin de ces preuves avant d'enregistrer une copropriété au nom d'un étranger sous le quota de 49 %. Les banques émettent un FET formel pour les transferts de 50 000 USD ou plus ; les petits virements sont attestés par un avis de crédit ou une lettre bancaire.
Pourquoi le formulaire FET existe
La loi sur les copropriétés autorise les étrangers à posséder des logements en pleine propriété, mais seulement s'ils entrent dans l'une des catégories de l'article 19. Pour la plupart des acheteurs, la catégorie concernée exige que l'argent de l'achat soit apporté en Thaïlande en devises étrangères. Le formulaire FET est le document officiel de la banque concernant cet afflux. Lors du transfert, le Land Office le compare avec le prix de vente, le nom de l'acheteur et la destination déclarée avant d'enregistrer l'unité sous le quota étranger.
Sans preuve acceptable, le Land Office n'enregistrera pas de titre de pleine propriété à votre nom. C’est pourquoi le suivi de l’argent doit s’effectuer dès le premier dépôt, et pas seulement jusqu’au paiement final.
L'exigence provient de l'article 19 bis de la loi sur les copropriétés et s'applique aux étrangers achetant dans la catégorie des fonds étrangers. D’autres catégories existent, comme les étrangers avec résidence permanente, mais la plupart des acheteurs internationaux utilisent celle-ci. Les preuves requises sont simples une fois que vous savez ce que recherche le Land Office : un lien clair entre les devises étrangères arrivant en Thaïlande, l'acheteur nommé dans le contrat et l'unité achetée.
Formulaire FET ou avis de crédit : le seuil de 50 000 USD
Under Bank of Thailand practice, the receiving bank issues a formal FET form for a single inbound transfer equivalent to USD 50,000 or more. Pour les montants inférieurs, la banque fournit un avis de crédit ou une lettre de confirmation indiquant les mêmes informations : l'expéditeur, le bénéficiaire, le montant en devise étrangère, le montant en bahts et le but. Land Offices accept these documents for smaller payments such as reservation deposits.
Conservez chaque document pour chaque paiement. Si vous payez un développeur en six versements sur trois ans, vous aurez besoin de six séries de preuves lors du transfert, et vous en aurez à nouveau besoin lorsque vous vendez et souhaitez retirer le produit de la Thaïlande.
Comment formuler le transfert
La plupart des problèmes FET proviennent de l’instruction de transfert et non de la banque. Donnez à votre banque d'envoi les coordonnées suivantes et vérifiez la confirmation avant de quitter l'agence ou de soumettre le formulaire en ligne.
Votre banque d'origine peut limiter la longueur du champ de référence ou d'objet. Si oui, priorisez les mots achat de copropriété, le numéro d’unité et le nom du projet. Dans la mesure du possible, envoyez à l'avance une copie du contrat de réservation ou de vente à la banque thaïlandaise destinataire, afin qu'elle puisse faire correspondre le paiement entrant et émettre le bon document.
- Envoyez des devises étrangères, pas des bahts. Laissez la banque thaïlandaise effectuer la conversion afin qu’elle puisse enregistrer l’entrée de devises étrangères.
- Remiseur : vous-même, au même nom que votre passeport et le compromis de vente. Les virements provenant d’un tiers ou d’une entreprise sont plus difficiles à utiliser.
- Objet : indiquer que les fonds sont destinés à l'achat d'une unité en copropriété, avec le nom du projet et le numéro de l'unité, par exemple : achat de l'unité en copropriété 1203, nom du projet, Phuket.
- Bénéficiaire : soit votre propre compte bancaire thaïlandais, soit le compte du développeur ou du vendeur, comme convenu dans le contrat.
- Montant : évitez de diviser un paiement important en plusieurs petits paiements sans raison ; cela produit davantage de documents à rapprocher et peut susciter des questions de conformité.
Payer sur votre propre compte ou sur celui du développeur
Vous pouvez envoyer de l'argent sur votre propre compte thaïlandais, puis payer le vendeur, ou l'envoyer directement sur le compte du développeur. Si vous utilisez votre propre compte, votre banque émet le FET à votre nom et vous contrôlez les formalités administratives. Si vous payez directement le développeur, la banque du développeur reçoit les fonds et le FET ou les conseils de crédit sont obtenus par l'intermédiaire du développeur, confirmez donc par écrit qu'il le demandera en votre nom dans le bon but et le remettra avant le transfert.
Ouvrir un compte thaïlandais est devenu plus difficile pour les étrangers sans visa de long séjour, c'est pourquoi de nombreux acheteurs paient directement les développeurs. Cela est réalisable si le développeur a de l’expérience avec les acheteurs étrangers.
Des contrôles bancaires plus stricts en 2026
Les banques thaïlandaises ont renforcé les contrôles anti-blanchiment et de connaissance de la clientèle. Les rapports du secteur notent que depuis fin décembre 2025, les banques sont tenues de collecter des pièces justificatives plus complètes pour les transferts entrants importants, en particulier à partir de 200 000 USD. En pratique, attendez-vous à ce qu'on vous demande le compromis de vente, une copie de votre passeport et parfois une explication sur l'origine des fonds. L’envoi préalable du contrat de réservation à la banque permet de gagner du temps.
Les exigences diffèrent selon les banques et sont mises à jour périodiquement. Si vous envoyez une somme importante, demandez à votre banque thaïlandaise destinataire ou à l'équipe financière du développeur de quels documents ils ont besoin avant l'envoi, plutôt qu'après l'arrivée des fonds et leur conservation en attendant les chèques.
Erreurs courantes
Les erreurs qui causent des problèmes au Bureau foncier ont tendance à se répéter. La plupart peuvent être évités grâce à une courte liste de contrôle avant chaque paiement.
Si une erreur s'est déjà produite, parlez-en à votre avocat avant la date du transfert. En fonction du problème, la banque peut être en mesure de délivrer un document corrigé ou le bureau foncier peut accepter des preuves supplémentaires, mais il est beaucoup plus facile de les corriger avant le jour du transfert qu'au guichet.
- Envoi de bahts depuis l'étranger au lieu de devises étrangères, la banque thaïlandaise ne peut donc pas afficher de conversion de devises.
- Laisser le champ de l'objectif vide ou écrire quelque chose de vague comme un investissement ou un soutien familial.
- Payer à partir du compte d'un conjoint ou d'un partenaire lorsque vous seul êtes désigné comme acheteur.
- Payer en espèces ou avec de l'argent déjà détenu en Thaïlande.
Coacheteurs et entreprises
Si deux personnes achètent conjointement, chacune devrait idéalement remettre sa propre part, ou les documents devraient clairement indiquer que les fonds ont été envoyés pour les deux noms dans le contrat de vente. En cas de divergence entre l'expéditeur et l'acheteur, le bureau foncier peut refuser d'accepter les preuves ou exiger des explications supplémentaires. Une entreprise étrangère qui achète une unité utilise le quota en tant que personne morale étrangère et doit prouver que les fonds proviennent de l'étranger de la même manière.
Le formulaire FET lorsque vous vendez
Le formulaire FET est également important à l’autre bout. Lorsque vous vendez et souhaitez envoyer le produit de l'achat à l'étranger en devises étrangères, votre banque thaïlandaise vous demandera la preuve que l'argent initial de l'achat a été importé de l'étranger. Conserver vos formulaires FET et vos avis de crédit avec votre titre de propriété facilite le rapatriement.
Qu’en est-il des villas et des baux ?
La règle des fonds étrangers est une exigence de la Loi sur les condominiums pour les unités en pleine propriété. La location d'un terrain ou l'achat d'une villa n'utilise pas le quota étranger de copropriété, le Bureau foncier n'applique donc pas le même test. Il est toujours judicieux d'effectuer des versements en devises étrangères dans un but clair : cela crée une piste d'audit claire, prend en charge toute demande de visa ultérieure qui repose sur un investissement immobilier et facilite le rapatriement. Si vous avez l'intention d'utiliser l'achat pour le visa LTR ou la nouvelle prolongation de séjour basée sur l'investissement, demandez à l'avance quelles preuves de fonds l'autorité attend, car les exigences diffèrent d'un système à l'autre.