Il modulo FET: come inviare denaro per l'acquisto di un condominio tailandese
Aggiornato · ZODIAC Co., Ltd.
Il modulo Foreign Exchange Transaction (FET, precedentemente Thor Tor 3) è un documento emesso dalla banca tailandese ricevente che conferma che la valuta estera è stata introdotta in Thailandia e convertita in baht. L'Ufficio fondiario ha bisogno di queste prove prima di registrare un condominio a nome di uno straniero sotto la quota del 49%. Le banche emettono un FET formale per trasferimenti di 50.000 USD o più; i trasferimenti di importo inferiore vengono evidenziati con avviso di credito o lettera bancaria.
Perché esiste il modulo FET
La legge sul condominio consente agli stranieri di possedere unità di proprietà, ma solo se rientrano in una delle categorie della Sezione 19. Per la maggior parte degli acquirenti la categoria pertinente richiede che il denaro di acquisto venga portato in Thailandia in valuta estera. Il modulo FET è la registrazione ufficiale di tale afflusso da parte della banca. Al momento del trasferimento, l'Ufficio del Territorio lo confronta con il prezzo di vendita, il nome dell'acquirente e la destinazione dichiarata prima di registrare l'unità nella quota estera.
Senza prove accettabili, l'Ufficio fondiario non registrerà il titolo di proprietà a tuo nome. Ecco perché il percorso del denaro deve iniziare fin dal primo deposito, non solo fino al pagamento finale.
Il requisito deriva dalla sezione 19 bis della legge condominiale e si applica agli stranieri che acquistano nella categoria dei fondi esteri. Esistono altre categorie, come gli stranieri con residenza permanente, ma la maggior parte degli acquirenti internazionali utilizza questa. Le prove richieste sono semplici una volta che si sa cosa sta cercando il Land Office: un chiaro collegamento tra la valuta estera che arriva in Tailandia, l'acquirente indicato nel contratto e l'unità da acquistare.
Modulo FET o consulenza sul credito: la soglia di 50.000 USD
Secondo la pratica della Banca di Thailandia, la banca ricevente emette un modulo FET formale per un singolo trasferimento in entrata equivalente a 50.000 USD o più. Per importi inferiori la banca fornisce un avviso di credito o una lettera di conferma che riporta le stesse informazioni: chi effettua il bonifico, il beneficiario, l'importo in valuta estera, l'importo in baht e la causale. Gli uffici catastali accettano questi documenti per pagamenti minori come i depositi di prenotazione.
Conserva ogni documento per ogni pagamento. Se paghi uno sviluppatore in sei rate in tre anni, avrai bisogno di sei serie di prove al momento del trasferimento e ti serviranno di nuovo quando venderai e vorrai portare i proventi fuori dalla Thailandia.
Come formulare il bonifico
La maggior parte dei problemi FET derivano dall'istruzione di trasferimento, non dalla banca. Fornisci alla tua banca mittente i seguenti dati e controlla la conferma prima di lasciare la filiale o invia il modulo online.
La tua banca potrebbe limitare la lunghezza del campo di riferimento o dello scopo. In tal caso, dai priorità alle parole acquisto condominiale, al numero dell'unità e al nome del progetto. Inviare, ove possibile, copia della prenotazione o del contratto di vendita alla banca tailandese destinataria, in modo che possa corrispondere il pagamento in entrata ed emettere il documento corretto.
- Invia valuta estera, non baht. Lascia che sia la banca tailandese a effettuare la conversione in modo che possa registrare l'afflusso di valuta estera.
- Mittente: te stesso, con lo stesso nome del tuo passaporto e del contratto di vendita. I trasferimenti da parte di terzi o di un'azienda sono più difficili da utilizzare.
- Oggetto: indicare che i fondi sono destinati all'acquisto di un'unità condominiale, con il nome del progetto e il numero dell'unità, ad esempio: acquisto dell'unità condominiale 1203, nome del progetto, Phuket.
- Beneficiario: il tuo conto bancario tailandese o il conto dello sviluppatore o del venditore, come concordato nel contratto.
- Importo: evitare di frazionare un grosso pagamento in tanti piccoli pagamenti senza motivo; produce più documenti da riconciliare e può suscitare domande di conformità.
Pagamento sul tuo conto o su quello dello sviluppatore
Puoi inviare denaro al tuo conto tailandese e poi pagare il venditore oppure inviarlo direttamente al conto dello sviluppatore. Se utilizzi il tuo conto, la tua banca emette il FET a tuo nome e tu controlli la documentazione. Se paghi direttamente lo sviluppatore, la banca dello sviluppatore riceve i fondi e il FET o la consulenza sul credito vengono ottenuti tramite lo sviluppatore, quindi conferma per iscritto che lo richiederanno a tuo nome con lo scopo corretto e consegnalo prima del trasferimento.
Aprire un conto tailandese è diventato più difficile per gli stranieri senza visto per soggiorni di lunga durata, quindi molti acquirenti pagano direttamente gli sviluppatori. Ciò è fattibile se lo sviluppatore ha esperienza con acquirenti stranieri.
Controlli bancari più severi nel 2026
Le banche tailandesi hanno rafforzato i controlli antiriciclaggio e “know-your-customer”. I rapporti di settore rilevano che dalla fine di dicembre 2025 le banche sono tenute a raccogliere documenti giustificativi più completi per i trasferimenti in entrata di grandi dimensioni, in particolare per importi pari o superiori a 200.000 dollari. In pratica, aspettati che ti venga chiesto il contratto di vendita, una copia del tuo passaporto e talvolta una spiegazione sulla provenienza dei fondi. Inviare anticipatamente il contratto di prenotazione alla banca fa risparmiare tempo.
I requisiti differiscono tra le banche e vengono aggiornati periodicamente. Se stai inviando una somma elevata, chiedi alla banca del destinatario tailandese o al team finanziario dello sviluppatore quali documenti hanno bisogno prima dell'invio, anziché dopo l'arrivo dei fondi e trattenuti in attesa di controlli.
Errori comuni
Gli errori che causano problemi all'Ufficio fondiario tendono a ripetersi. La maggior parte può essere evitata con una breve lista di controllo prima di ogni pagamento.
Se si è già verificato un errore, parla con il tuo avvocato prima della data del trasferimento. A seconda del problema, la banca potrebbe essere in grado di emettere un documento corretto, oppure l'ufficio fondiario potrebbe accettare prove aggiuntive, ma è molto più semplice risolverlo prima del giorno del trasferimento che allo sportello.
- Invio di baht dall'estero anziché valuta estera, quindi la banca tailandese non può mostrare una conversione di valuta estera.
- Lasciare vuoto il campo dello scopo o scrivere qualcosa di vago, ad esempio investimento o sostegno familiare.
- Pagare dal conto del coniuge o del partner quando solo tu sei nominato come acquirente.
- Pagamento in contanti o con denaro già depositato in Thailandia.
- Perdita di documenti per depositi anticipati effettuati anni prima del completamento.
Acquirenti e aziende congiunte
Se due persone acquistano congiuntamente, ciascuna dovrebbe idealmente rimettere la propria quota, oppure i documenti dovrebbero mostrare chiaramente che i fondi sono stati inviati per entrambi i nomi nel contratto di vendita. Se il mittente e l'acquirente differiscono, l'Ufficio fondiario può rifiutarsi di accettare le prove o richiedere ulteriori spiegazioni. Una società straniera che acquista una quota utilizza la quota come persona giuridica straniera e deve dimostrare allo stesso modo che i fondi provengono dall'estero.
Il modulo FET quando vendi
Anche la forma FET è importante dall'altra parte. Quando vendi e desideri inviare i proventi all'estero in valuta estera, la tua banca tailandese ti chiederà la prova che il denaro dell'acquisto originale è stato portato dall'estero. Conservare i moduli FET e gli avvisi di credito insieme all'atto di proprietà semplifica il rimpatrio.
E che dire delle ville e delle locazioni?
La regola dei fondi esteri è un requisito della legge condominiale per le unità di proprietà. Un affitto di terreno o l'acquisto di una villa non utilizzano la quota condominiale estera, quindi l'Ufficio del Territorio non applica lo stesso test. È ancora sensato effettuare rimesse in valuta estera con uno scopo chiaro: crea una pista di controllo pulita, supporta eventuali richieste di visto successive che si basano su investimenti immobiliari e facilita il rimpatrio. Se intendi utilizzare l'acquisto per il visto LTR o per la nuova estensione del soggiorno basata su investimenti, chiedi in anticipo quale prova di fondi si aspetta l'autorità, perché i requisiti differiscono tra i programmi.