Das FET-Formular: So senden Sie Geld für den Kauf einer thailändischen Eigentumswohnung
Aktualisiert · ZODIAC Co., Ltd.
Das Foreign Exchange Transaction Form (FET, früher Thor Tor 3) ist ein von der empfangenden thailändischen Bank ausgestelltes Dokument, das bestätigt, dass Fremdwährung nach Thailand eingeführt und in Baht umgerechnet wurde. Diesen Nachweis benötigt das Grundbuchamt, bevor es eine Eigentumswohnung auf einen Ausländer im Rahmen der 49 %-Quote anmelden kann. Banken stellen für Überweisungen von 50.000 USD oder mehr einen formellen FET aus; kleinere Überweisungen werden mit einer Bonitätsanzeige oder einem Bankbrief nachgewiesen.
Warum es die FET-Form gibt
Das Eigentumswohnungsgesetz erlaubt Ausländern den Besitz von Einheiten als Eigentum, allerdings nur, wenn sie in eine der Kategorien in Abschnitt 19 fallen. Für die meisten Käufer erfordert die entsprechende Kategorie, dass das Kaufgeld in ausländischer Währung nach Thailand gebracht wird. Das FET-Formular ist die offizielle Aufzeichnung der Bank über diesen Zufluss. Bei der Übertragung vergleicht das Grundbuchamt diesen mit dem Verkaufspreis, dem Namen des Käufers und dem angegebenen Verwendungszweck, bevor die Einheit im Rahmen der ausländischen Quote registriert wird.
Ohne akzeptable Beweise wird das Grundbuchamt keinen Eigentumstitel auf Ihren Namen eintragen lassen. Aus diesem Grund muss die Geldspur bereits bei der ersten Einzahlung vorhanden sein, nicht nur bei der Schlusszahlung.
Die Anforderung ergibt sich aus Abschnitt 19 bis des Condominium Act und gilt für Ausländer, die im Rahmen der Kategorie „Ausländische Fonds“ kaufen. Es gibt noch andere Kategorien, etwa „Ausländer mit ständigem Wohnsitz“, aber die meisten internationalen Käufer nutzen diese. Der erforderliche Nachweis ist einfach, wenn Sie wissen, wonach das Grundbuchamt sucht: eine klare Verbindung zwischen der in Thailand ankommenden Fremdwährung, dem im Vertrag genannten Käufer und der gekauften Einheit.
FET-Formular oder Kreditauskunft: der Schwellenwert von 50.000 USD
Gemäß der Praxis der Bank of Thailand stellt die empfangende Bank ein formelles FET-Formular für eine einzelne eingehende Überweisung im Gegenwert von 50.000 USD oder mehr aus. Bei kleineren Beträgen stellt die Bank eine Bonitätsauskunft oder ein Bestätigungsschreiben mit denselben Informationen aus: dem Überweiser, dem Begünstigten, dem Fremdwährungsbetrag, dem Baht-Betrag und dem Verwendungszweck. Grundstücksämter akzeptieren diese Dokumente für kleinere Zahlungen wie Reservierungskautionen.
Bewahren Sie jedes Dokument für jede Zahlung auf. Wenn Sie einen Entwickler in sechs Raten über einen Zeitraum von drei Jahren bezahlen, benötigen Sie bei der Übertragung sechs Nachweise und diese wiederum, wenn Sie verkaufen und den Erlös aus Thailand mitnehmen möchten.
So formulieren Sie die Überweisung
Die meisten FET-Probleme entstehen durch den Überweisungsauftrag, nicht durch die Bank. Geben Sie Ihrer sendenden Bank die folgenden Daten bekannt und prüfen Sie die Bestätigung, bevor Sie die Filiale verlassen oder das Online-Formular absenden.
Ihre Hausbank kann die Länge des Referenz- oder Verwendungszweckfeldes begrenzen. Wenn ja, priorisieren Sie die Wörter Eigentumswohnungskauf, die Wohneinheitsnummer und den Projektnamen. Senden Sie nach Möglichkeit vorab eine Kopie des Reservierungs- bzw. Kaufvertrages an die thailändische Empfängerbank, damit diese den Zahlungseingang abgleichen und das richtige Dokument ausstellen kann.
- Senden Sie Fremdwährung, keinen Baht. Überlassen Sie die Umrechnung der thailändischen Bank, damit diese den Fremdwährungszufluss erfassen kann.
- Absender: Sie selbst, auf den gleichen Namen wie Ihr Reisepass und der Kaufvertrag. Überweisungen von Dritten oder einem Unternehmen sind schwieriger zu nutzen.
- Zweck: Geben Sie an, dass die Mittel für den Kauf einer Eigentumswohnung bestimmt sind, und geben Sie den Projektnamen und die Nummer der Einheit an, zum Beispiel: Kauf der Eigentumswohnung 1203, Projektname, Phuket.
- Begünstigter: entweder Ihr eigenes thailändisches Bankkonto oder das Konto des Entwicklers oder Verkäufers, wie im Vertrag vereinbart.
- Betrag: Vermeiden Sie es, eine große Zahlung ohne Angabe von Gründen in viele kleine aufzuteilen; Dadurch werden mehr Dokumente zum Abgleich erstellt und möglicherweise Compliance-Fragen aufgeworfen.
Einzahlung auf Ihr eigenes Konto oder das des Entwicklers
Sie können Geld auf Ihr eigenes thailändisches Konto überweisen und es dann an den Verkäufer bezahlen, oder es direkt auf das Konto des Entwicklers überweisen. Wenn Sie Ihr eigenes Konto verwenden, stellt Ihre Bank den FET in Ihrem Namen aus und Sie kontrollieren den Papierkram. Wenn Sie den Bauträger direkt bezahlen, erhält die Bank des Bauträgers das Geld und die FET- oder Kreditauskunft wird über den Bauträger eingeholt. Bestätigen Sie daher schriftlich, dass dieser die Zahlung in Ihrem Namen mit dem richtigen Verwendungszweck anfordern wird, und übergeben Sie ihn vor der Überweisung.
Für Ausländer ohne Visum für einen längerfristigen Aufenthalt ist es schwieriger geworden, ein thailändisches Konto zu eröffnen, weshalb viele Käufer die Entwickler direkt bezahlen. Dies ist machbar, wenn der Entwickler Erfahrung mit ausländischen Käufern hat.
Strengere Bankkontrollen im Jahr 2026
Thailändische Banken haben ihre Geldwäschebekämpfungs- und Know-Your-Customer-Kontrollen verschärft. In Branchenberichten heißt es, dass Banken seit Ende Dezember 2025 verpflichtet sind, bei großen eingehenden Überweisungen, insbesondere bei 200.000 US-Dollar und mehr, umfassendere Belege einzuholen. In der Praxis müssen Sie damit rechnen, dass Sie nach dem Kaufvertrag, einer Kopie Ihres Reisepasses und manchmal einer Erklärung der Geldquelle gefragt werden. Die vorab Übermittlung der Reservierungsvereinbarung an die Bank spart Zeit.
Die Anforderungen sind je nach Bank unterschiedlich und werden regelmäßig aktualisiert. Wenn Sie einen großen Betrag senden, fragen Sie Ihre thailändische Empfängerbank oder das Finanzteam des Entwicklers, welche Dokumente sie benötigen, bevor Sie den Betrag senden, und nicht erst, nachdem der Betrag eingegangen ist und bis zur Überprüfung zurückgehalten wird.
Häufige Fehler
Die Fehler, die im Grundbuchamt zu Problemen führen, wiederholen sich häufig. Die meisten lassen sich mit einer kurzen Checkliste vor jeder Zahlung vermeiden.
Wenn bereits ein Fehler passiert ist, sprechen Sie vor dem Überweisungstermin mit Ihrem Anwalt. Abhängig vom Problem kann die Bank möglicherweise ein korrigiertes Dokument ausstellen oder das Landesamt kann zusätzliche Beweise akzeptieren, aber es ist viel einfacher, dies vor dem Tag der Überweisung zu beheben als am Schalter.
- Senden Sie Baht aus dem Ausland anstelle von Fremdwährung, daher kann die thailändische Bank keine Devisenumrechnung vorweisen.
- Lassen Sie das Feld „Zweck“ leer oder geben Sie etwas Unbestimmtes ein, z. B. „Investition“ oder „Familienunterstützung“.
- Zahlung vom Konto eines Ehe- oder Lebenspartners, wenn nur Sie als Käufer genannt sind.
- Bezahlen Sie in bar oder mit bereits in Thailand gehaltenem Geld.
- Verlust von Dokumenten für frühzeitige Einzahlungen, die Jahre vor der Fertigstellung getätigt wurden.
Gemeinsame Käufer und Unternehmen
Wenn zwei Personen gemeinsam kaufen, sollte idealerweise jeder seinen eigenen Anteil überweisen, oder aus den Dokumenten sollte klar hervorgehen, dass im Kaufvertrag die Mittel für beide Namen überwiesen wurden. Bei Meinungsverschiedenheiten zwischen Auftraggeber und Käufer kann das Grundbuchamt die Annahme des Nachweises verweigern oder eine zusätzliche Erläuterung verlangen. Ein ausländisches Unternehmen, das eine Einheit kauft, nutzt die Quote als ausländische juristische Person und muss in gleicher Weise nachweisen, dass die Mittel aus dem Ausland stammen.
Das FET-Formular beim Verkauf
Auch am anderen Ende spielt die FET-Form eine Rolle. Wenn Sie verkaufen und den Erlös in Fremdwährung ins Ausland überweisen möchten, wird Ihre thailändische Bank einen Nachweis verlangen, dass das ursprüngliche Kaufgeld aus dem Ausland eingeführt wurde. Wenn Sie Ihre FET-Formulare und Bonitätsauskünfte zusammen mit Ihrer Eigentumsurkunde aufbewahren, ist die Rückführung unkompliziert.
Was ist mit Villen und Mietverträgen?
Die Foreign Funds Rule ist eine Anforderung des Condominium Act für Eigentumswohnungen. Bei der Verpachtung eines Grundstücks oder beim Kauf einer Villa wird die Ausländerquote für Eigentumswohnungen nicht in Anspruch genommen, sodass das Grundbuchamt nicht denselben Test anwendet. Es ist immer noch sinnvoll, eine Überweisung in Fremdwährung mit einem klaren Zweck vorzunehmen: Sie erstellt einen sauberen Prüfpfad, unterstützt alle späteren Visumanträge, die auf Immobilieninvestitionen basieren, und erleichtert die Rückführung. Wenn Sie beabsichtigen, den Kauf für das LTR-Visum oder die neuere investitionsbasierte Aufenthaltsverlängerung zu verwenden, erkundigen Sie sich im Voraus, welche Finanzierungsnachweise die Behörde erwartet, da die Anforderungen je nach Programm unterschiedlich sind.