Наследование недвижимости в Таиланде: завещание, узуфрукт и права иностранцев
Обновлено · ZODIAC Co., Ltd.
Недвижимость в Таиланде наследуется по тайскому праву, поэтому лучший способ защитить семью — составить завещание по тайской форме на тайские активы. Наследник-иностранец получает квартиру, только если соблюдена иностранная квота 49%, иначе её нужно продать в течение года. Аренда земли переходит к наследникам лишь при правильном договоре, а узуфрукт со смертью обладателя прекращается.
Какое право применяется
По тайскому Закону о коллизионном праве 1938 года наследование недвижимого имущества регулируется правом страны, где оно находится. Значит, к квартире или вилле на Пхукете применяются правила Гражданского и торгового кодекса Таиланда, даже если собственник — гражданин другой страны и живёт за рубежом.
Иностранное завещание может быть признано в Таиланде, но процедура дольше и требует переводов, легализации и доказательства иностранного права. Поэтому юристы обычно рекомендуют отдельное завещание на тайские активы, согласованное с завещанием в стране проживания, чтобы документы не противоречили друг другу.
Важно также помнить о движимом имуществе: деньги на тайских счетах, автомобили, мебель. По тому же закону наследование движимого имущества определяется правом страны постоянного места жительства наследодателя, поэтому для семьи, живущей за рубежом, правила для квартиры и для банковского счёта могут различаться.
Формы тайского завещания
Гражданский и торговый кодекс Таиланда допускает несколько форм завещания. Для иностранцев чаще всего используют обычную письменную форму. Основные правила:
Завещание можно составить на тайском языке или с переводом; для иностранца разумно иметь двуязычный текст, чтобы понимать подписываемое и избежать споров о толковании.
- обычное письменное завещание — подписывается завещателем в присутствии двух свидетелей, которые тоже его подписывают;
- собственноручное — полностью написано и подписано завещателем;
- в форме публичного документа — оформляется в районной администрации (амфе);
- свидетели и их супруги не могут быть наследниками по этому завещанию — иначе распоряжение в их пользу недействительно;
- в завещании полезно назначить исполнителя, который будет заниматься оформлением в суде и Земельном офисе.
Наследование без завещания
Если завещания нет, имущество распределяется между законными наследниками по очередям, установленным кодексом: потомки, родители, братья и сестры и далее; супруг наследует вместе с ними в установленной доле. Для оформления наследства обычно нужно решение тайского суда о назначении администратора наследства. Это занимает месяцы и требует документов о родстве с переводом и легализацией.
Для семей из разных стран процедура без завещания особенно сложна, поэтому завещание — самый простой способ её сократить.
Если наследник — несовершеннолетний, суд назначает опекуна или представителя для управления имуществом до совершеннолетия, что добавляет ещё один этап. Завещание позволяет заранее назначить доверенное лицо и распределить имущество так, как хочет собственник, в пределах тайского права.
Квартира: наследник-иностранец и квота
Закон о кондоминиумах разрешает иностранцу унаследовать квартиру по закону или по завещанию, если регистрация на его имя не выводит долю иностранной собственности в здании за пределы 49%. Если квота превышена или наследник не соответствует требованиям, он обязан уведомить компетентный орган в течение 60 дней и продать квартиру в течение одного года. Иначе продажу может провести генеральный директор Земельного департамента.
Поскольку квартира уже учитывалась в иностранной квоте на имя наследодателя, на практике переход к наследнику-иностранцу часто проходит без проблем, но каждый случай нужно проверять.
Если наследников несколько, квартиру можно зарегистрировать на них в долях или на одного с компенсацией остальным — порядок определяется завещанием или соглашением наследников, утверждённым судом. Каждый наследник-иностранец должен соответствовать требованиям закона.
Земля и вилла
Земельный кодекс разрешает иностранцу-наследнику по закону получить землю только в пределах, которые ему разрешено иметь, — то есть практически нет. Землю, полученную с нарушением, нужно продать в срок, который назначит генеральный директор Земельного департамента: не менее 180 дней и не более одного года.
Для вилл, где земля в аренде, а дом — в собственности иностранца, дом наследуется как обычное имущество. Аренда земли — личный договор и по общему правилу прекращается со смертью арендатора. Верховный суд Таиланда признавал переход аренды к наследникам, если это прямо предусмотрено договором и плата внесена за весь срок авансом. Поэтому пункт о правопреемстве наследников должен быть в зарегистрированном договоре.
Отдельно стоит проверить, что происходит с правами при смерти собственника земли, если вилла стоит на арендованном участке. Зарегистрированная аренда обязательна для его наследников, но договорные обещания о продлении могут оказаться под вопросом. Суперфиций, зарегистрированный на срок, продолжает действовать.
Узуфрукт и суперфиций
Узуфрукт — право пользоваться чужим имуществом и получать от него доход. Он регистрируется на срок до 30 лет или пожизненно и прекращается со смертью обладателя, не переходя к наследникам. Его часто используют, чтобы обеспечить пожизненное проживание супругу, если собственность оформлена на другого члена семьи.
Суперфиций — право владеть постройками на чужой земле — может быть передан и унаследован, если договор не устанавливает иное. Вместе с правильно составленной арендой он делает структуру владения виллой устойчивее при наследовании.
Выбор между этими правами зависит от цели. Если нужно обеспечить проживание конкретного человека до конца жизни — подходит пожизненный узуфрукт. Если нужно сохранить ценность дома для детей — важнее суперфиций и аренда с правом правопреемства.
Налог на наследство
Закон о налоге на наследство действует с 2016 года. Налог платит наследник, если стоимость полученного им имущества превышает 100 млн бат: 5% для родителей и потомков и 10% для остальных — с суммы превышения. Наследство, полученное супругом, освобождено. Налог применяется и к нерезидентам, получающим имущество в Таиланде.
При регистрации перехода права в Земельном офисе также платятся сборы; для наследования по закону между родственниками по прямой линии и супругами ставки льготные. Размер уточняйте на дату оформления.
Порог 100 млн бат считается по стоимости имущества, полученного каждым наследником, а не по всему наследству. Для большинства владельцев одной квартиры или виллы налог на наследство не возникает, но сборы за регистрацию платить всё равно придётся.
Как проходит оформление наследства
Даже при наличии завещания наследникам обычно нужно обратиться в тайский суд, чтобы подтвердить исполнителя или назначить администратора наследства. Суд проверяет завещание, документы о смерти и родстве, публикует уведомление для возможных кредиторов и других наследников. Иностранные документы требуют перевода на тайский язык и легализации.
После решения суда исполнитель или администратор обращается в Земельный офис с титулом и решением, и право собственности переоформляется на наследника. Для квартиры проверяется соблюдение иностранной квоты, для вилл переоформляются дом, аренда и суперфиций в соответствии с условиями договоров.
На весь процесс обычно уходит несколько месяцев. Хорошо составленное завещание с назначенным исполнителем в Таиланде сокращает срок и снижает нагрузку на семью.
Практические шаги для собственника
Что стоит сделать уже сейчас, не откладывая на потом:
Пересматривайте завещание при крупных изменениях: покупке или продаже недвижимости, браке, разводе, рождении детей. Устаревшее завещание может не охватывать новое имущество.
- составьте тайское завещание на тайские активы и храните копию у юриста и у наследников;
- назначьте исполнителя, которому доверяете и который сможет действовать в Таиланде;
- для вилл проверьте пункт о наследниках в договоре аренды и зарегистрируйте суперфиций;
- держите в одном месте титулы, договоры, FET и платёжные документы;
- согласуйте тайское завещание с завещанием в стране проживания.