Чек-лист due diligence: что проверить до внесения депозита за недвижимость на Пхукете
Обновлено · ZODIAC Co., Ltd.
До оплаты брони нужно проверить пять блоков: землю и титул, разрешения на строительство, продавца, условия договора и схему оплаты. Большую часть проверки выполняет независимый юрист по документам в Земельном офисе и реестре компаний, но часть вопросов покупатель может задать сам ещё до встречи с юристом. Ниже — рабочий список.
Почему проверять до депозита, а не после
После оплаты брони переговорная позиция покупателя слабеет: вернуть деньги сложнее, а продавец меньше заинтересован раскрывать документы. С 31 января 2025 года резервационные договоры на квартиры регулируются как контролируемые, и застройщик не вправе удерживать бронь, если покупатель ничего не нарушил. Но для вилл и для частных продавцов такого регулирования нет, и условия возврата зависят от текста договора.
Поэтому запрашивайте документы заранее. Отказ показать копию титула или разрешения до брони — сам по себе сигнал.
Ещё одна причина — время. Юридическая проверка, запросы в Земельный офис и получение ответов застройщика занимают дни и недели. Если начать их до брони, решение будет спокойным; если после — вы окажетесь под давлением сроков оплаты по договору.
Блок 1. Земля и титул
Земля — основа любой сделки, даже если вы покупаете квартиру: от статуса участка зависит, будет ли кондоминиум вообще зарегистрирован. Что проверить:
- копия титула на землю; предпочтителен Chanote (Nor Sor 4 Jor) с геодезической привязкой;
- собственник земли по титулу совпадает с продавцом или с компанией-застройщиком;
- обременения на обороте титула: ипотека, аренда, сервитуты, аресты;
- площадь и границы участка соответствуют рекламным материалам;
- доступ к участку по публичной дороге или по зарегистрированному сервитуту;
- для кондоминиума — регистрация кондоминиума и номер юнита по титулу Or.Chor.2 (для готовых объектов).
Блок 2. Разрешения и ограничения
Второй блок касается того, законно ли здание строится или построено. Нарушения на этом уровне сложнее всего исправить после покупки:
- разрешение на строительство и его соответствие фактическому проекту по этажности и площади;
- одобренный EIA для кондоминиумов от 80 квартир или от 4 000 кв. м, а также для ряда прибрежных объектов;
- зонирование участка: допустимое назначение, высота, отступы;
- для объектов на склонах — ограничения по высоте над уровнем моря и уклону;
- для готовых зданий — сертификат о вводе в эксплуатацию.
Блок 3. Продавец или застройщик
Третий блок — кто продаёт и может ли он выполнить обещанное. Для застройщика и частного продавца список разный:
- регистрационные данные компании в Департаменте развития бизнеса: дата, капитал, директора, акционеры;
- финансовая отчётность за последние годы, судебные споры;
- предыдущие проекты: сроки сдачи, состояние зданий, работа управляющей компании;
- для частного продавца — паспорт, титул на его имя, справка об отсутствии долга по взносам кондоминиума;
- полномочия лица, подписывающего договор (доверенность или решение директоров).
Блок 4. Квота и форма владения
Для квартиры во freehold получите письменное подтверждение, что ваш юнит оформляется в иностранную квоту 49%. Для готового здания юрист может запросить в Земельном офисе текущую долю иностранной собственности.
Для виллы разберитесь, какие именно права вы получаете: аренда земли на 30 лет, собственность на дом, суперфиций, узуфрукт. Если продавец предлагает оформить землю на тайскую компанию, где тайские участники номинальны, от такой схемы стоит отказаться: она незаконна, и в 2025–2026 годах власти активно её выявляют.
Если вы покупаете квартиру в leasehold сверх квоты, проверьте регистрацию аренды, личность арендодателя и пункт о переходе прав наследникам. Если продавец обещает позже переоформить юнит во freehold, помните: это возможно только при свободной квоте и новом подтверждении ввоза валюты.
Блок 5. Договор
Договор — главный документ, по которому вы сможете защищать свои интересы. Перед подписанием убедитесь, что в нём есть:
- есть тайская версия и понятно, какая версия имеет приоритет;
- номер юнита, площадь, допустимое отклонение и перерасчёт цены;
- график платежей и привязка к этапам строительства;
- срок завершения, льготный период, неустойка, право на расторжение и возврат денег;
- спецификация отделки и оборудования;
- распределение сборов и налогов при передаче права;
- размер sinking fund и common area fee;
- переуступка, аренда, наследование; для вилл — пункт о правопреемстве в аренде.
Блок 6. Деньги
Платёж по брони и последующие переводы должны идти на счёт компании-продавца, указанной в договоре, а не на личный счёт сотрудника или посредника. Для квартиры во freehold каждый перевод должен приходить из-за рубежа в иностранной валюте, с вашего счёта и с понятным назначением, чтобы банк выдал FET.
Сохраняйте подтверждения каждого платежа. Если продавец просит оплатить часть цены наличными или «неофициально», чтобы снизить налоги, это риск и для вас: заниженная цена в договоре увеличит налог при будущей продаже и может осложнить вывод денег.
Перед первым платежом сверьте реквизиты по официальным документам продавца и подтвердите их звонком по известному вам номеру. Подмена реквизитов в переписке — распространённая схема мошенничества, и вернуть такой платёж почти невозможно.
Кто и как проводит проверку
Выбирайте независимого юриста, который не работает на застройщика. Попросите письменный отчёт с перечнем проверенных документов и выявленных рисков. Проверка обычно занимает от нескольких дней до пары недель, в зависимости от доступности документов и загрузки Земельного офиса.
Агентство помогает собрать документы и организовать процесс, но юридическое заключение должен давать юрист. Мы в ZODIAC готовы передать юристу всё, что есть по проекту, и присутствовать на встречах.
Итог проверки должен быть письменным: перечень документов, что было сверено и где, какие выявлены риски и как их снизить. Если риски устранимы — например, нужно добавить пункт в договор или получить письмо застройщика, — внесите это в документы до оплаты.
Условие о возврате брони при неудовлетворительной юридической проверке лучше согласовать до её оплаты. Для квартир у застройщиков действует типовой резервационный договор, но для вилл и частных продавцов такая защита есть, только если её прописали.
Отдельно для вторичного рынка
При покупке готовой квартиры или виллы у частного собственника часть рисков новостроек уходит, но появляются свои. Юрист должен проверить, что продавец — реальный собственник по титулу, нет ли споров между совладельцами или наследниками, и не заключены ли с объектом договоры аренды, которые перейдут к вам.
Для квартир обязательна справка юридического лица кондоминиума об отсутствии долгов по взносам: без неё Земельный офис не зарегистрирует сделку. Уточните и состояние фонда капремонта, планируемые крупные работы и спорные вопросы на последних собраниях совладельцев — их протоколы можно запросить.
Осмотрите объект с инспектором: влажность, трещины, состояние кровли и инженерных систем. Проверьте, соответствуют ли фактические перепланировки и пристройки разрешениям. Незаконные изменения могут стать вашей проблемой после покупки.
Красные флаги
Некоторые признаки должны остановить сделку до выяснения обстоятельств, как бы привлекательно ни выглядел объект:
- продавец торопит внести бронь «сегодня, пока держим цену» и не даёт документы;
- нет разрешения на строительство или EIA, а продажи уже идут;
- земля принадлежит третьему лицу, а договор аренды с застройщиком не зарегистрирован;
- договор только на английском, без тайской версии;
- обещания гарантированной доходности без понятного плательщика и обеспечения;
- реквизиты для оплаты отличаются от реквизитов компании-продавца.