Форма FET: Foreign Exchange Transaction Form при покупке квартиры в Таиланде
Обновлено · ZODIAC Co., Ltd.
Foreign Exchange Transaction Form (FET) — справка тайского банка о том, что иностранная валюта поступила из-за рубежа и была обменяна на баты в Таиланде. Без неё Земельный офис не зарегистрирует квартиру на иностранца во freehold. Для каждого поступления от 50 000 долларов США банк оформляет FET обязательно, для меньших сумм — FET или письмо-подтверждение.
Зачем нужна форма FET
Статья 19 Закона о кондоминиумах разрешает иностранцу владеть квартирой при условии, что деньги на покупку ввезены в Таиланд в иностранной валюте, либо сняты со специального батового счёта нерезидента, либо со счёта в иностранной валюте. Статья 19 bis требует предъявить Земельному офису доказательство этого при регистрации.
FET и служит таким доказательством. Смысл правила — чтобы иностранная собственность в кондоминиумах оплачивалась притоком валюты в страну, а не деньгами, заработанными или занятыми внутри Таиланда.
Требование касается только покупки квартиры во freehold в иностранную квоту. Для аренды, суперфиция или покупки дома на арендованной земле Закон о кондоминиумах не применяется, и FET по нему не нужен, хотя банковские документы о переводе всё равно стоит хранить.
Как называется форма по-тайски и почему встречаются разные названия
Раньше документ назывался Thor Tor 3 (ธ.ต.3) — по форме, которую банки подавали в Банк Таиланда. Сейчас используется название Foreign Exchange Transaction Form, сокращённо FET или FETF. В разговорах юристов и застройщиков встречаются все три варианта — речь об одном и том же документе.
Форму выдаёт только уполномоченный тайский банк, который получил перевод и провёл конвертацию. Ни застройщик, ни юрист, ни зарубежный банк выдать её не могут.
Порог 50 000 долларов и что делать с меньшими суммами
Банк Таиланда повысил порог обязательной отчётности по валютным операциям с 20 000 до 50 000 долларов США. Для каждого входящего перевода от 50 000 долларов или эквивалента в другой валюте банк оформляет FET.
Если перевод меньше, банк может выдать FET по запросу, а может выдать письмо-подтверждение (credit advice) с теми же сведениями: отправитель, сумма, валюта, курс, назначение. Земельные офисы обычно принимают такое письмо, но практика может различаться, поэтому до перевода уточните у банка-получателя, какой документ он выдаст.
Если вы планируете разбить платёж на несколько небольших переводов, помните, что в итоге подтверждения по всем переводам должны покрывать полную цену квартиры. Дробление платежей не отменяет требования к документам и может вызвать вопросы банка о причинах такой схемы.
Что должно быть указано в FET
Прежде чем передавать документ юристу или в Земельный офис, проверьте его содержание. В форме или письме банка должны быть:
- имя отправителя — совпадающее с именем покупателя в договоре;
- имя получателя — покупатель (если деньги идут на его тайский счёт) или продавец/застройщик;
- сумма и валюта поступления, а также курс и сумма в батах после обмена;
- назначение платежа: покупка квартиры, желательно с названием проекта и номером юнита;
- дата операции и реквизиты банка.
Типичные ошибки, из-за которых FET не принимают
Самая частая проблема — перевод в батах. Если зарубежный банк сам конвертировал деньги и отправил баты, тайский банк не проводил обмен валюты и формально не может подтвердить приток иностранной валюты. Отправляйте перевод в долларах, евро или другой иностранной валюте и указывайте, что конвертация будет в Таиланде.
Вторая ошибка — плательщик не совпадает с покупателем. Перевод от родственника, компании или третьего лица потребует объяснений, а иногда Земельный офис откажет. Если квартира оформляется на двоих, деньги должны прийти от обоих или по согласованной с юристом схеме.
Третья — расплывчатое назначение платежа вроде «перевод другу» или «инвестиции». Банк может выдать FET с непригодной для Земельного офиса формулировкой.
Ещё одна частая ситуация — несовпадение сумм: из-за комиссий банков-посредников на счёт приходит меньше, чем было отправлено. Подтверждений может не хватить на полную цену, поэтому при отправке выбирайте вариант, при котором комиссии оплачивает отправитель.
Несколько платежей при покупке новостройки
При рассрочке у застройщика вы переводите деньги несколькими траншами в течение строительства. На каждый перевод нужен свой FET или письмо банка. Сохраняйте их все до регистрации: на передаче права суммарные подтверждения должны покрывать полную цену квартиры.
Часто застройщик сам запрашивает FET у своего банка и передаёт покупателю. Уточните этот порядок заранее и проверяйте каждый документ сразу после получения — исправлять ошибки спустя год сложнее.
Если часть денег уже находится в Таиланде на счёте в иностранной валюте или на счёте нерезидента в батах, закон также допускает оплату с этих счетов. В этом случае подтверждением будут выписки и документы банка о происхождении средств на счёте — порядок заранее согласуйте с юристом и банком.
Нужен ли тайский банковский счёт
Нет, открывать счёт только ради FET не обязательно. Деньги можно отправить напрямую на счёт застройщика или продавца, и форму выдаст их банк. Собственный счёт даёт больше контроля: вы получаете FET на своё имя и платите продавцу сами. Но открыть его иностранцу в 2025–2026 годах стало сложнее, об этом — в отдельной статье.
Если счёт у вас уже есть, переводите деньги на него в иностранной валюте и конвертируйте в тайском банке: тогда FET будет выписан на ваше имя, а платёж продавцу вы проведёте внутри Таиланда.
FET и перепродажа
FET понадобится не только при покупке. Иностранец, который продаёт квартиру, может вывести выручку за границу в пределах суммы, которую он ввёз, а подтверждением ввоза служит всё тот же FET. Поэтому храните оригиналы и копии вместе с титулом.
Покупатель-иностранец на вторичном рынке тоже обязан подтвердить свой перевод — FET продавца для этого не подходит, нужен собственный.
Если вы потеряли FET, банк, как правило, может выдать копию или подтверждение по архивным данным, но это занимает время. Надёжнее хранить сканы в облаке и оригиналы вместе с титулом.
Кто и когда проверяет FET
Фактически документ проверяют дважды. Сначала юрист покупателя или застройщика смотрит FET сразу после каждого платежа: совпадает ли имя, сумма, назначение. Затем при регистрации перехода права сотрудник Земельного офиса сверяет суммарные подтверждения с ценой в договоре и паспортными данными покупателя.
Если на регистрации обнаружится, что документов не хватает или они оформлены неправильно, сделку не проведут до исправления. Исправить старый перевод сложно, иногда приходится делать новый платёж и возвращать часть предыдущего. Поэтому проверка сразу после перевода экономит время и деньги.
Если вы покупаете через представителя по доверенности, передайте ему оригиналы или заверенные банком копии всех форм заранее.
Короткий алгоритм
Если свести всё к последовательности действий, она выглядит так:
- получите от продавца реквизиты счёта и точную формулировку назначения платежа;
- уточните у тайского банка-получателя, какой документ он выдаст на вашу сумму;
- переводите с собственного счёта в иностранной валюте, без конвертации в баты за рубежом;
- получите FET или письмо банка и сверьте имя, сумму и назначение;
- храните документы до регистрации и после неё — они понадобятся при продаже.