Как перевести деньги из-за границы на покупку недвижимости в Таиланде
Обновлено · ZODIAC Co., Ltd.
Для покупки квартиры во freehold деньги должны прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте, быть конвертированы в баты тайским банком и подтверждены формой FET. Надёжнее всего — банковский перевод SWIFT с собственного счёта покупателя, с понятным назначением платежа и документами о происхождении средств. Все переводы должны соответствовать законодательству и вашей страны, и Таиланда.
Почему способ перевода так важен
Статья 19 Закона о кондоминиумах разрешает иностранцу зарегистрировать квартиру в собственность, только если деньги на покупку ввезены в Таиланд в иностранной валюте, сняты со счёта нерезидента в батах или со счёта в иностранной валюте. Земельный офис проверяет это по документам банка. Неправильный перевод может стоить вам freehold: придётся переделывать платёж или соглашаться на аренду.
Для вилл и аренды земли такого требования нет, но документы о переводе всё равно нужны: они подтверждают законность средств и позволят в будущем вывести деньги от продажи.
Для покупателей новостроек ошибка особенно опасна: платежи идут годами, а проверка документов происходит только при регистрации. Если один из ранних траншей оформлен неправильно, это выяснится через год-два, когда исправить его будет сложнее всего.
Основные принципы
Если свести требования банков и Земельного офиса к набору правил, получится короткий список. Каждый пункт важен: нарушение любого может задержать регистрацию.
Если вы покупаете квартиру вдвоём, например с супругом, согласуйте с юристом, с чьих счетов и в каких долях будут идти переводы: документы о ввозе валюты должны соответствовать тому, как квартира будет зарегистрирована.
- перевод с банковского счёта на имя покупателя — того же лица, на которое будет оформлена квартира;
- в иностранной валюте, без конвертации в баты за границей — обмен должен пройти в тайском банке;
- получатель — продавец или застройщик по договору, либо ваш собственный счёт в тайском банке;
- назначение платежа — покупка квартиры, с названием проекта и номером юнита;
- каждый транш подтверждается FET или письмом банка;
- документы о происхождении средств готовы заранее.
Назначение платежа
Формулировка должна прямо говорить о покупке недвижимости, например: «Purchase of condominium unit No. ... in ... project, Phuket». Неточные формулировки — «перевод родственнику», «инвестиции», «оплата услуг» — могут привести к тому, что банк выдаст FET с непригодным для Земельного офиса назначением или задержит платёж для дополнительной проверки.
Если вы переводите деньги на свой тайский счёт, а не продавцу, укажите, что средства предназначены для покупки квартиры.
Происхождение средств и проверки банков
И отправляющий, и получающий банк обязаны проверять крупные переводы по правилам противодействия отмыванию денег. Тайский банк может запросить договор купли-продажи, подтверждение источника средств (например, продажу имущества, накопления, доход) и сведения о плательщике. Подготовьте эти документы до перевода — это экономит недели.
Если деньги приходят от третьего лица, компании или из нескольких источников, согласуйте схему с юристом заранее. Земельный офис оценивает, кто фактически заплатил за квартиру.
Типичные документы о происхождении средств — договор продажи другой недвижимости, выписки по счёту с историей накоплений, справки о доходах, документы о наследстве или дарении. Если документы на иностранном языке, заранее подготовьте перевод на английский. Банк вправе приостановить зачисление до получения объяснений, поэтому не откладывайте перевод до последнего дня срока платежа.
Законность перевода
Соблюдайте валютное законодательство своей страны: правила репатриации, лимиты, требования к декларированию счетов и переводов за рубежом. Для граждан разных стран они различаются, и их нужно уточнять у своего банка или консультанта.
Мы не консультируем по способам обхода санкционных, валютных или иных ограничений и не рекомендуем схемы, при которых реальный плательщик скрывается. Такие схемы создают риск блокировки платежа, отказа в регистрации и уголовной ответственности, а также риск потерять деньги. Если прямой банковский перевод для вас затруднён, обсудите законные варианты со своим банком и юристом до подписания договора.
Практическое правило: если схема перевода требует скрывать, кто на самом деле платит, откуда деньги или для чего они предназначены, от неё нужно отказаться. Законный перевод можно открыто объяснить и отправляющему, и получающему банку.
Криптовалюта и платёжные сервисы
Покупка недвижимости за криптовалюту напрямую не даёт документа, который Земельный офис принимает для регистрации квартиры на иностранца. Даже если продавец согласен принять криптовалюту, для freehold нужен приход иностранной валюты через тайский банк с FET.
Платёжные сервисы и обменные посредники часто зачисляют деньги в батах с внутреннего тайского счёта. В таком случае подтверждения ввоза валюты нет. Если вы рассматриваете нестандартный маршрут, заранее проверьте с юристом и банком-получателем, какой документ будет выдан.
Несколько траншей и курсовой риск
При покупке новостройки платежи растянуты на годы строительства. Цена в договоре обычно в батах, а ваши средства — в другой валюте, поэтому итоговая сумма в вашей валюте будет зависеть от курса на дату каждого платежа. Решение, как управлять курсовым риском, — ваше личное финансовое решение; мы его не консультируем.
Технически важно одно: каждый транш должен сопровождаться своим FET, а сумма всех подтверждений к моменту регистрации — покрывать полную цену квартиры.
Перед каждым платежом сверяйте курс и сумму с графиком в договоре и уточняйте у застройщика, в какой валюте и по какому курсу он засчитывает поступление, если цена указана в батах.
Пошаговый порядок перевода
Сначала получите от продавца реквизиты: полное наименование получателя, номер счёта, название и SWIFT-код тайского банка, адрес отделения. Сверьте, что получатель — та же компания, что указана в договоре. Реквизиты, присланные в мессенджере без подтверждения, перепроверьте звонком продавцу: подмена реквизитов — известная схема мошенничества.
Затем свяжитесь со своим банком: уточните лимиты, комиссии, срок перевода и какие документы он запросит. Некоторые банки требуют договор купли-продажи на английском языке и документы об источнике средств ещё до отправки.
Отправьте перевод в иностранной валюте, с назначением платежа, согласованным с продавцом и юристом. После зачисления запросите у получателя FET или письмо банка, проверьте данные и сохраните документ.
Для крупных сумм разумно сначала отправить небольшой тестовый перевод, убедиться, что деньги дошли и банк-получатель корректно оформил документы, и только потом переводить основную сумму.
Комиссии и сроки
Перевод SWIFT обычно идёт от одного до нескольких рабочих дней, в зависимости от банков-корреспондентов. Комиссию берут банк-отправитель, иногда банк-посредник и банк-получатель; при опции оплаты всех комиссий отправителем получатель получит полную сумму, иначе сумма может прийти меньше.
Недостача даже в несколько десятков долларов может создать проблему, если цена в договоре должна быть полностью подтверждена FET. Закладывайте небольшой запас или выбирайте вариант, при котором комиссии оплачивает отправитель.
Если платёж по договору привязан к дате, отправляйте деньги заранее, с запасом на выходные и праздники в Таиланде и в стране отправителя. Просрочка по вине банка может стоить неустойки по договору.
Вывод денег при продаже
Иностранец, продавший квартиру, может перевести выручку за границу. Банк запросит договор продажи, документы о регистрации и, как правило, FET, подтверждающие ввоз денег при покупке. Поэтому храните оригиналы всех FET вместе с титулом на протяжении всего срока владения.
Если часть покупки была оплачена со счёта в иностранной валюте в Таиланде, сохраните и выписки по этому счёту: они подтверждают происхождение средств так же, как FET.