Как иностранцу купить квартиру на Пхукете: пошаговая инструкция
Обновлено · ZODIAC Co., Ltd.
Иностранец может купить квартиру в кондоминиуме на Пхукете в полную собственность (freehold), если в здании не исчерпана иностранная квота 49% и деньги пришли в Таиланд из-за границы в иностранной валюте. Сделка проходит в несколько этапов: выбор объекта, бронь, проверка, договор, оплата по графику и регистрация права в Земельном офисе. Ниже разбираем каждый шаг и документы, которые понадобятся.
Что именно может купить иностранец
Тайское право запрещает иностранцам владеть землёй, но делает исключение для квартир в зарегистрированных кондоминиумах. Основа — Закон о кондоминиумах 1979 года (Condominium Act B.E. 2522) и его статья 19: иностранцы в совокупности могут владеть не более чем 49% общей площади всех юнитов здания. Считается именно площадь, а не количество квартир.
Если иностранная квота в конкретном здании уже выбрана, квартиру можно оформить только в долгосрочную аренду (leasehold) на срок до 30 лет. Такой вариант законен, но это другое право с другими рисками, поэтому статус квоты по конкретному юниту нужно подтверждать письменно ещё до брони.
На сентябрь 2026 года квота остаётся на уровне 49%. Обсуждавшееся повышение до 75% для отдельных зон не принято парламентом, поэтому планировать сделку стоит по действующей норме и уточнять на дату сделки.
Шаг 1. Выбор объекта и статуса
Первым делом определитесь со статусом: готовая квартира, строящийся дом или предпродажа. Готовый объект можно осмотреть и сразу зарегистрировать на себя; при покупке на стадии строительства вы платите частями, а право собственности оформляется только после завершения и регистрации кондоминиума.
В нашем каталоге на 18.09.2026 — 84 проекта кондоминиумов: 24 готовых, 43 строящихся и 17 на стадии предпродажи. Минимальная цена «от» — 1,85 млн бат, у 25 проектов стартовая цена ниже 5 млн бат. Цены — стартовые предложения застройщиков, конкретный юнит может стоить дороже.
- готовый объект — меньше неопределённости, можно проверить качество и реальную аренду в здании;
- строящийся — рассрочка на время стройки, но есть риск задержки сроков;
- предпродажа — самая ранняя цена, но максимальная зависимость от застройщика.
Шаг 2. Бронь и резервационный договор
Застройщики обычно просят бронь — фиксированную сумму, чтобы снять юнит с продажи на несколько недель. С 31 января 2025 года продажа квартир через бронирование в Таиланде стала «контролируемым» видом договора: резервационный договор должен соответствовать типовым условиям, быть на тайском языке (английская версия допускается дополнительно), а застройщик не вправе удерживать бронь, если покупатель ничего не нарушил.
До оплаты брони попросите у продавца копию титула на землю, разрешение на строительство, подтверждение EIA (для крупных проектов) и письменное подтверждение, что юнит будет оформлен в иностранную квоту. Подробный список — в нашем чек-листе перед внесением депозита.
Проверку лучше поручить независимому тайскому юристу, а не юристу застройщика. Он сверит документы в Земельном офисе и реестре компаний, проверит обременения и условия договора. Для вторичного рынка добавляется проверка долгов по взносам на содержание: без справки управляющей компании об отсутствии задолженности Земельный офис не зарегистрирует переход права.
Шаг 4. Договор купли-продажи
При покупке у застройщика договор купли-продажи квартиры должен соответствовать форме, утверждённой Земельным департаментом. В нём фиксируют номер юнита, площадь, цену, график платежей, срок завершения, ответственность за просрочку и распределение расходов на регистрацию.
Обратите внимание на три пункта: что происходит при задержке строительства (неустойка, право расторгнуть договор и вернуть деньги), кто платит налоги и сборы при передаче права и допускается ли переуступка договора до завершения.
Шаг 5. Перевод денег и форма FET
Чтобы оформить квартиру на иностранца во freehold, Земельному офису нужно доказательство, что вся цена пришла из-за рубежа в иностранной валюте и была конвертирована в баты в Таиланде. Для этого тайский банк-получатель выдаёт Foreign Exchange Transaction Form (FET). Для каждого поступления от 50 000 долларов США или эквивалента форма выдаётся обязательно; для меньших сумм банк может выдать FET или письмо-подтверждение (credit advice), которое Земельный офис обычно принимает.
В назначении платежа указывайте цель — покупку конкретной квартиры в конкретном проекте. Ошибки на этом этапе исправить сложно, поэтому подробности мы вынесли в отдельные статьи про FET и про перевод денег.
Шаг 6. Регистрация в Земельном офисе
Переход права регистрируется в Земельном офисе Пхукета. Покупатель или его представитель по доверенности приносит паспорт, документы FET, справку об отсутствии долга по содержанию и подписывает документы. После оплаты сборов вы получаете титул на квартиру — Chanote для кондо, форма Or.Chor.2 — с вашим именем.
Приехать лично не обязательно: доверенность на тайском образце, заверенную у нотариуса и легализованную или подписанную в тайском посольстве, оформляют заранее. Требования к легализации зависят от страны, уточняйте их у юриста.
Расходы на сделку
Государственные платежи рассчитываются от оценочной стоимости Земельного департамента или от цены договора — от большей из них, в зависимости от налога. Стандартный набор при переходе права:
- регистрационный сбор за передачу — 2% оценочной стоимости (сниженная ставка 0,01% действует только для граждан Таиланда);
- специальный бизнес-налог 3,3% — если продавец владел объектом меньше 5 лет, либо гербовый сбор 0,5% — если SBT не платится;
- подоходный налог продавца у источника — у компаний 1%, у физических лиц по прогрессивной формуле.
- Кто что платит, определяет договор: у застройщиков часто встречается деление сбора за передачу пополам. Все ставки уточняйте на дату сделки.
Документы покупателя: что подготовить заранее
Список короткий, но каждый пункт важен: несоответствие имени в паспорте и в банковских документах — частая причина задержек в Земельном офисе. Проверьте, что латинское написание фамилии совпадает везде, включая SWIFT-перевод.
Если вы покупаете квартиру в браке, уточните у юриста, как это отразится на регистрации: тайские чиновники могут спросить о семейном положении, а для супругов-граждан Таиланда действуют отдельные правила.
- действующий заграничный паспорт (срок действия лучше иметь с запасом);
- подписанный договор купли-продажи и квитанции всех платежей;
- FET или письма банка по каждому поступлению иностранной валюты;
- доверенность, если на регистрации будет представитель;
- для вторичного рынка — справка юридического лица кондоминиума об отсутствии задолженности и копия титула продавца;
- тайский налоговый номер не требуется для покупки, но понадобится, если вы будете декларировать арендный доход.
Типичные ошибки покупателей
Большинство проблем возникает не из-за закона, а из-за спешки. Покупатели вносят бронь, не получив письменного подтверждения иностранной квоты, переводят деньги в батах или с чужого счёта, соглашаются на устные обещания о гарантированной доходности или подписывают договор только на английском, не сверив тайскую версию, которая при споре обычно имеет приоритет.
Ещё одна ошибка — ориентироваться только на цену за квадратный метр. Для жизни и для аренды важнее расположение, управляющая компания, размер взносов на содержание и реальная заполняемость похожих объектов в том же районе.
После покупки
После регистрации у вас появляются регулярные обязанности: ежемесячный или годовой взнос на содержание общих зон, однократный взнос в фонд капремонта (sinking fund), коммунальные платежи и ежегодный налог на землю и строения. Если планируете сдавать квартиру, учтите ограничения на краткосрочную аренду и налог на арендный доход. Эти темы мы разбираем в отдельных материалах.
Если вы не живёте на острове постоянно, заранее договоритесь с управляющей компанией о присмотре за квартирой и оплате счетов, чтобы не накапливать долги по взносам.