Налоги и сборы при покупке и продаже недвижимости в Таиланде
Обновлено · ZODIAC Co., Ltd.
При переходе права собственности в Земельном офисе Таиланда платятся четыре основных платежа: сбор за передачу 2%, специальный бизнес-налог 3,3% или гербовый сбор 0,5% (одно из двух) и подоходный налог продавца, удерживаемый у источника. Кто из сторон что оплачивает, закон не фиксирует — это решает договор. Отдельно действуют сборы за регистрацию аренды и ежегодный налог на землю и строения.
От какой суммы считаются платежи
Земельный департамент ведёт собственную оценочную стоимость объектов (appraised value). Сбор за передачу считается от неё. Специальный бизнес-налог и гербовый сбор считаются от большей из двух величин — оценочной стоимости или цены в договоре. Поэтому занижать цену в договоре бессмысленно и рискованно: налог всё равно возьмут минимум от оценки, а заниженная цена увеличит налогооблагаемую прибыль при вашей будущей продаже.
Оценочная стоимость в Таиланде пересматривается периодически и часто ниже рыночной цены новостроек. Точную цифру по конкретному объекту даёт Земельный офис или юрист, который готовит сделку.
Если цена в договоре выше оценочной стоимости — а для новостроек так бывает часто, — сбор за передачу всё равно считается от оценки, а бизнес-налог и гербовый сбор — от цены договора как большей величины.
Сбор за передачу права — 2%
Transfer fee составляет 2% оценочной стоимости. В 2024–2026 годах правительство несколько раз продлевало льготу: сбор 0,01% для жилья стоимостью до 7 млн бат. Однако льгота распространяется только на граждан Таиланда; иностранец платит стандартные 2% независимо от цены и района.
На рынке новостроек часто встречается деление этого сбора пополам между застройщиком и покупателем, но это условие договора, а не норма закона.
При покупке квартиры на вторичном рынке распределение сбора — предмет переговоров с продавцом. Часто стороны делят его пополам, но встречаются и сделки, где сбор полностью платит покупатель. Зафиксируйте договорённость письменно до регистрации.
Специальный бизнес-налог 3,3% или гербовый сбор 0,5%
Specific Business Tax (SBT) — 3,3% (3% плюс местный налог), взимается, если продавец владел объектом меньше 5 лет. Застройщики платят SBT всегда, так как продажа — их бизнес. Для физических лиц есть исключение: SBT не платится, если продавец был зарегистрирован в объекте по домовой книге не менее года; применимость этого исключения к иностранцам уточняйте у юриста.
Если SBT не платится, взимается гербовый сбор 0,5%. Два платежа одновременно не начисляются.
Подоходный налог продавца
Налог у источника (withholding tax) удерживается при регистрации сделки и формально лежит на продавце. Для компаний — 1% от большей из величин: оценки или цены. Для физических лиц налог рассчитывается от оценочной стоимости по особой формуле:
Для иностранца, продающего квартиру, удерживаемый налог обычно считается по тем же правилам, что и для граждан Таиланда. Расчёт делает Земельный офис при регистрации, а итоговая сумма зависит от оценочной стоимости и числа лет владения.
- из оценки вычитается нормативный процент расходов, который растёт с количеством лет владения;
- остаток делится на число лет владения;
- к полученной сумме применяется прогрессивная шкала подоходного налога (от 5% до 35%);
- результат умножается обратно на число лет владения.
- Чем дольше владение, тем ниже эффективная ставка. Для физических лиц этот налог обычно считается окончательным и не требует повторного декларирования.
Сколько получается в сумме
При покупке новостройки у застройщика покупатель на практике чаще всего несёт половину или весь сбор за передачу, то есть 1–2% оценочной стоимости, а SBT и налог у источника платит застройщик. При продаже на вторичном рынке совокупные государственные платежи обычно составляют от 2,5% до 6% с лишним оценочной стоимости — в зависимости от срока владения и статуса продавца.
Дополнительно закладывайте услуги юриста, возможные расходы на доверенность и банковские комиссии за перевод. Взнос в фонд капремонта кондоминиума (sinking fund) при первой покупке у застройщика — не налог, но он тоже оплачивается при передаче.
Пример для иллюстрации принципа. Если оценочная стоимость квартиры у застройщика — 4 млн бат, а договор предусматривает деление сбора за передачу пополам, покупатель заплатит 1% от оценки, то есть 40 000 бат, плюс sinking fund по ставке проекта. SBT и налог у источника в этом случае платит застройщик. Реальные цифры зависят от оценки конкретного юнита и текста договора.
Налоги при оформлении аренды
Если вы берёте виллу или землю в долгосрочную аренду, в Земельном офисе платится сбор 1% от общей суммы арендной платы за весь срок и гербовый сбор 0,1%. Например, при аренде на 30 лет за 15 млн бат это около 165 000 бат.
Суперфиций и узуфрукт регистрируются отдельно, каждый со своим сбором; итоговая сумма зависит от того, как структурирована сделка.
Ежегодный налог на землю и строения
С 2020 года действует Закон о налоге на землю и строения (Land and Building Tax Act B.E. 2562). Налог считается от оценочной стоимости и платится в местную администрацию. Для основного жилья физического лица, прописанного в нём, действуют необлагаемые пороги (для владельца земли и дома — 50 млн бат, для владельца только строения, например квартиры, — 10 млн бат).
Для второго и последующих объектов жилого назначения ставки начинаются с 0,02% при стоимости до 50 млн бат и растут до 0,1% для дорогих объектов. Для коммерческого и «иного» использования ставки выше, от 0,3%. Как квалифицируется сдаваемое в аренду жильё, зависит от характера использования и решения местной администрации. 2026 год — первый за несколько лет без общенациональных скидок по этому налогу.
Для виллы налог начисляется отдельно на землю и на строение: если земля в аренде, налог на неё платит собственник земли, если договор не перекладывает эту обязанность на арендатора.
Налог на доход от аренды
Доход от сдачи недвижимости в Таиланде облагается тайским подоходным налогом по прогрессивной шкале от 0% до 35%. Можно применить стандартный вычет расходов 30% или вычитать фактические подтверждённые расходы. Если арендатор — компания, она удерживает налог у источника; для нерезидентов ставка удержания — 15%, и подав декларацию, часть удержанного можно вернуть.
Для декларирования понадобится тайский налоговый номер (TIN). Правила налогового резидентства и налогообложения зарубежного дохода с 2024 года меняются, поэтому их стоит обсуждать с налоговым консультантом.
Налоги при продаже иностранцем: практические моменты
Иностранцу-продавцу важно заранее собрать документы, которые понадобятся для вывода денег: титул, договор покупки, FET на ввезённые средства, договор продажи. Банк при переводе выручки за границу может запросить подтверждение уплаты налогов и сборов — квитанции Земельного офиса.
Также проверьте, облагается ли прибыль от продажи недвижимости в стране вашего налогового резидентства и засчитывается ли тайский налог по соглашению об избежании двойного налогообложения. Это зависит от вашей страны и не регулируется тайским правом.
Налог на наследство и дарение
Налог на наследство действует с 2016 года и применяется, если стоимость полученного наследником имущества превышает 100 млн бат: 5% для родителей и потомков, 10% для остальных. Наследство, полученное супругом, освобождено. Подробнее — в статье о наследовании.
При дарении недвижимости также действуют отдельные правила налога и сборов, зависящие от степени родства. Эти операции стоит планировать с юристом заранее.