Сдача недвижимости в аренду на Пхукете: как считать реальную доходность
Обновлено · ZODIAC Co., Ltd.
Реальная доходность аренды — это чистый доход после всех расходов, делённый на полную стоимость покупки, а не цифра из рекламы. Разница между валовой (gross) и чистой (net) доходностью на Пхукете бывает значительной из-за комиссий управляющих, взносов на содержание, сезонности и налогов. Отдельный вопрос — законность посуточной сдачи: сдавать квартиру на срок менее 30 дней без гостиничной лицензии в Таиланде нельзя.
Gross и net: в чём разница
Валовая доходность (gross yield) — годовая арендная выручка, делённая на цену объекта. Её удобно показывать в рекламе, потому что она всегда выше. Чистая доходность (net yield) — выручка минус все расходы и налоги, делённая на полную стоимость приобретения, включая сборы за сделку, мебель и оснащение.
Пример методики: если выручка за год составила 100 единиц, а расходы на управление, взносы, коммунальные платежи в периоды простоя, износ и налоги — 40 единиц, то чистый доход — 60 единиц. Если квартира с учётом сборов и мебели обошлась в 1 500 единиц, чистая доходность — 4%, хотя валовая, рассчитанная от цены без сборов, могла выглядеть заметно выше. Цифры условные и показывают принцип, а не прогноз.
Сравнивая проекты, спрашивайте, как именно посчитана заявленная доходность: от какой цены, с какой загрузкой, какие расходы учтены и кем. Цифра без методики не несёт информации и не может быть основой для решения.
Какие расходы вычитать
Чтобы перейти от валовой доходности к чистой, из годовой выручки нужно вычесть все регулярные и разовые расходы владельца:
- комиссия управляющей компании или агента — у операторов посуточной аренды обычно выше, чем при долгосрочной сдаче;
- common area fee и прочие взносы юридического лица кондоминиума;
- коммунальные платежи в периоды без арендатора и при аренде с включёнными коммунальными услугами;
- уборка, бельё, расходники, мелкий ремонт;
- обновление мебели и техники — во влажном климате чаще, чем в Европе;
- страховка содержимого и ответственности;
- налог на землю и строения;
- подоходный налог на арендный доход в Таиланде и, возможно, в стране вашего налогового резидентства.
Загрузка и сезонность
Выручка на Пхукете зависит от сезона. Высокий сезон — примерно с ноября по апрель, с пиком на новогодние праздники; низкий — с мая по октябрь, когда идёт юго-западный муссон. В низкий сезон ставки посуточной аренды и загрузка обычно заметно снижаются, особенно у пляжей западного побережья.
Долгосрочная аренда сглаживает сезонность, но ставка в пересчёте на месяц ниже. Экономику лучше считать по реальным данным похожих объектов в том же комплексе или районе за полный год, а не по пиковым ценам декабря.
Учитывайте и конкуренцию: в районах с большим числом строящихся проектов предложение аренды будет расти по мере их сдачи, и это может давить на ставки и загрузку в ближайшие годы. Данные прошлых лет не гарантируют будущих результатов.
Посуточная аренда и закон об отелях
Закон об отелях 2004 года считает отелем любое размещение за плату на срок менее 30 дней. Сдача квартиры посуточно без гостиничной лицензии незаконна; Верховный суд Таиланда подтвердил этот подход, а штрафы по статье о работе без лицензии — до 50 000 бат плюс до 5 000 бат за каждый день нарушения. Кроме того, правила многих кондоминиумов прямо запрещают краткосрочную сдачу.
Законный путь для краткосрочной аренды — объекты, где лицензию имеет оператор: проекты с гостиничной лицензией и программами аренды. Если вы рассчитываете на посуточную сдачу, проверьте, есть ли у проекта лицензия и что написано в регламенте кондоминиума.
Программы аренды и гарантированный доход
Многие застройщики на Пхукете предлагают программы аренды: оператор управляет юнитом и делит доход с собственником в оговорённой пропорции, или выплачивает фиксированный процент в течение нескольких лет. Второй вариант часто называют «гарантированной доходностью».
Такая гарантия — обязательство конкретной компании, а не государства и не банка. Она зависит от финансового состояния застройщика и нередко уже заложена в цену квартиры. Читайте, кто плательщик, как рассчитывается выплата после окончания гарантийного срока, сколько дней в году вы можете жить в квартире сами и можно ли выйти из программы.
Отдельный вопрос — налоги по таким программам. Если выплаты производит тайская компания, она удерживает налог у источника, и получить часть его обратно можно только через декларацию с тайским налоговым номером.
Налоги на арендный доход
Доход от недвижимости в Таиланде облагается тайским подоходным налогом по прогрессивной шкале — от 0% до 35%. Можно применить стандартный вычет расходов 30% или учитывать фактические подтверждённые расходы. Если арендатор или оператор — компания, она удерживает налог у источника; для нерезидентов ставка удержания — 15%, но удержанный налог засчитывается при подаче декларации, и при небольшом доходе часть можно вернуть.
Для декларации нужен тайский налоговый номер. Если вы налоговый резидент другой страны, проверьте соглашение об избежании двойного налогообложения и правила декларирования зарубежного дохода у себя.
Если вы сдаёте жильё сами без посредника частным лицам, удержания у источника нет, но обязанность задекларировать доход остаётся. Храните договоры аренды и подтверждения поступлений.
Что влияет на доходность сильнее всего
Среди множества факторов наибольшее влияние на результат обычно оказывают:
- расположение: расстояние до пляжа, шум, вид, транспорт;
- формат: квартира-студия для туристов и двухкомнатная квартира для семьи — разные рынки;
- качество управления и маркетинга;
- предложение в том же районе: много новых сдач одновременно усиливают конкуренцию;
- законность выбранного формата аренды;
- полная цена входа, включая сборы и мебель.
Долгосрочная сдача: практические детали
При сдаче на срок от 30 дней Закон об отелях не применяется, и договор регулируется Гражданским и торговым кодексом. Владелец обязан в течение 24 часов подать в иммиграционную службу уведомление TM30 о проживании арендатора-иностранца.
Если вы сдаёте пять и более жилых единиц, на вас распространяются правила Совета по защите прав потребителей 2018 года: не более одного месяца предоплаты и одного месяца залога, возврат залога в течение 7 дней при отсутствии ущерба.
Долгосрочные арендаторы обычно бережнее относятся к жилью, а расходы на уборку и бельё минимальны. Зато ставка ниже, а поиск нового арендатора после выезда может занять время.
Как подойти к расчёту перед покупкой
Попросите у продавца или управляющей компании фактические данные о выручке похожих юнитов за полный год, а не прогноз. Составьте консервативный сценарий с пониженной загрузкой в низкий сезон и учтите все расходы из списка выше. Сравните результат с альтернативой — долгосрочной сдачей с меньшей, но более стабильной выручкой.
Мы не даём персональных инвестиционных рекомендаций и не обещаем доходность. Наша задача — помочь собрать данные по конкретным объектам, чтобы вы могли принять решение сами или вместе со своим финансовым советником.
Полезно рассчитать и точку безубыточности: сколько месяцев аренды в году нужно, чтобы покрыть обязательные расходы. Если она близка к реальной загрузке похожих объектов, запас прочности небольшой.