Сезоны на Пхукете: погода, море и влияние на аренду жилья
Обновлено · ZODIAC Co., Ltd.
На Пхукете два основных сезона: сухой высокий — примерно с ноября по апрель, и дождливый низкий — с мая по октябрь, когда дует юго-западный муссон. От сезона зависят море на западных пляжах, поток туристов и ставки аренды. Владельцу это важно для расчёта выручки за год, арендатору — для выбора момента, когда договариваться о цене.
Высокий сезон: ноябрь — апрель
С ноября устанавливается северо-восточный муссон, который приносит на Пхукет сухую и солнечную погоду. Море на западном побережье — Патонг, Камала, Сурин, Банг Тао, Лаян, Ката, Карон, Най Харн — становится спокойным и прозрачным. Это время наибольшего туристического потока.
Пик приходится на период от середины декабря до начала января и на китайский Новый год. В марте и апреле становится жарче, осадков по-прежнему мало. Апрель — самый жаркий месяц, в середине апреля празднуют тайский Новый год Сонгкран.
В высокий сезон растёт нагрузка на всю инфраструктуру острова: пробки на основных магистралях, очереди в популярных ресторанах, дорогие авиабилеты и отели. Для постоянных жителей это время самой красивой погоды, но и самого плотного трафика.
Низкий сезон: май — октябрь
С мая приходит юго-западный муссон. Дожди обычно не идут целыми днями: чаще это ливни на час-два, после которых выходит солнце, но бывают и затяжные периоды непогоды. Наиболее дождливыми обычно считаются сентябрь и октябрь.
Главное изменение — море на западе. Волны и отбойные течения делают купание опасным; спасатели вывешивают красные флаги, и в такие дни в воду заходить запрещено. На восточном побережье и в защищённых бухтах море спокойнее, но пляжи там менее популярны.
У низкого сезона есть свои плюсы: зелень, меньше туристов, ниже цены на отели и аренду, волны для серфинга на западных пляжах. Многие постоянные жители считают его самым спокойным временем года на острове.
Для владельцев недвижимости низкий сезон — время проверить состояние объекта под нагрузкой дождей: протечки, дренаж участка, подтопление парковок и подъездных дорог проявляются именно в эти месяцы.
Как сезоны влияют на спрос
Туристическая краткосрочная аренда сильно зависит от сезона: в высокий сезон растут и загрузка, и цена за ночь, в низкий — обе величины снижаются. Причём сильнее всего проседают объекты у западных пляжей, которые продаются именно «морем».
Долгосрочная аренда меньше зависит от погоды: спрос формируют семьи, удалённые работники и специалисты, которые живут на острове весь год. Но и здесь есть колебания: осенью, перед высоким сезоном, на рынок приходят желающие снять жильё на зиму, а весной часть арендаторов уезжает.
Помимо погоды, на спрос влияют праздники и авиасообщение: новогодние каникулы, китайский Новый год, школьные каникулы в разных странах, открытие или отмена прямых рейсов. Эти факторы меняются год от года, поэтому планировать выручку по одному удачному сезону рискованно.
Поэтому управляющие компании обычно меняют цены по сезонам несколько раз в год, а для долгосрочной аренды фиксируют ставку в договоре на весь срок.
Как владельцу считать выручку
Типичная ошибка при расчёте — взять цену за ночь в декабре и умножить на все дни года. Корректнее действовать так:
- считайте по месяцам, а не по пиковой цене декабря, умноженной на 12;
- берите данные о загрузке похожих объектов за полный год, а не за лучшие месяцы;
- закладывайте постоянные расходы — взносы, коммунальные платежи, управление — на все 12 месяцев, в том числе в период простоя;
- сравнивайте два сценария: посуточная аренда через лицензированного оператора и годовой договор с одним арендатором;
- помните, что сдача на срок менее 30 дней без гостиничной лицензии незаконна.
Смешанная стратегия
Часть владельцев используют смешанную модель: сдают жильё на несколько месяцев высокого сезона, а в низкий живут сами или сдают на срок от месяца по более низкой ставке. Такая схема требует гибкого управления и понятного договора с управляющей компанией.
Юридически важно, чтобы каждый договор был не короче 30 дней, если у объекта нет гостиничной лицензии. Программы аренды при отелях обычно ограничивают число дней, которые собственник может провести в квартире сам.
Перед тем как выбрать смешанную модель, уточните у управляющей компании, как она распределяет брони между владельцами, какую долю выручки забирает и как учитываются дни личного проживания.
Сезонность и выбор района
Районы с сильной постоянной жизнью — Раваи, Чалонг, Пхукет-таун, Катху, Ко Кэу — меньше зависят от сезона, потому что там живут экспаты и тайские семьи. Пляжные районы западного побережья дают наибольшую выручку в сезон и наибольшее её падение летом.
Для владельца это вопрос баланса: выше пиковая выручка или стабильнее поток. Ответ зависит от формата объекта и ваших целей.
Восточное побережье и остров в целом в сезон дождей не становятся непригодными для жизни: большинство постоянных жителей продолжают обычный ритм, просто корректируя планы под погоду.
Для владельца, который выбирает объект под аренду, полезно спросить у управляющей компании помесячную загрузку похожих юнитов за последние год-два. Разница между лучшим и худшим месяцем покажет, насколько объект зависит от сезона.
Сезон и уход за недвижимостью
Влажность в сезон дождей ускоряет износ: плесень в закрытых помещениях, коррозия металла, проблемы с гидроизоляцией. Если квартира или вилла пустует, нужны регулярное проветривание, осушители и осмотры после сильных ливней. Для вилл важно проверить дренаж участка и кровлю до начала муссона.
Лучшее время для ремонта и обновления мебели — низкий сезон: подрядчики свободнее, а простой не отнимает дорогих недель высокого сезона.
Перед сезоном дождей закажите осмотр кровли, водостоков и швов окон, а для вилл — прочистку дренажных каналов участка. Эти недорогие работы предотвращают дорогой ремонт после первого сильного ливня.
Погода по месяцам: кратко
Ноябрь — переходный месяц: дожди стихают, море успокаивается, начинается туристический поток. Декабрь, январь и февраль — самые комфортные месяцы: сухо, не слишком жарко, море спокойное. Март и апрель — жарче и влажнее, но осадков по-прежнему мало.
Май — начало сезона дождей, первые волны на западе. Июнь, июль и август — переменная погода с дождями и солнечными днями, на западных пляжах часто волны, популярен серфинг. Сентябрь и октябрь обычно самые дождливые.
Это усреднённая картина: конкретный год может отличаться. Для планирования поездок и расчёта аренды опирайтесь на многолетние тенденции, а не на прогноз одного сезона.
Сезон для арендатора и покупателя
Если вы ищете жильё для себя, в низкий сезон проще договориться о годовом договоре и скидке. Покупателю тоже полезно посмотреть объект летом: сразу видно, как ведут себя дороги, дренаж и кровля в дождь и насколько шумно у моря в шторм.
Застройщики в высокий сезон активнее проводят мероприятия и презентации, но цены новостроек от сезона обычно не зависят — их определяют этапы продаж проекта.
Осмотр объекта в сезон дождей особенно полезен для вилл и квартир на нижних этажах: подтопление участков, влажность в помещениях и состояние подъездных дорог в сухой сезон не видны.
Если вы покупаете объект под аренду, запросите у продавца или управляющей компании данные за оба сезона и посмотрите, как менялись ставки и загрузка в течение года.