Freehold или leasehold: какое право выбрать иностранцу в Таиланде
Обновлено · ZODIAC Co., Ltd.
Freehold — это полная собственность, и для иностранца в Таиланде она доступна практически только для квартир в кондоминиумах в пределах квоты 49%. Leasehold — зарегистрированная аренда на срок до 30 лет: так иностранцы оформляют виллы, землю и квартиры сверх квоты. Разница не только в сроке, но и в продлении, наследовании и ликвидности при перепродаже.
Freehold: что это и кому доступно
Freehold означает бессрочную собственность, которая записана на ваше имя в титуле и переходит по наследству. Иностранец получает такое право на квартиру в зарегистрированном кондоминиуме, если соблюдены два условия статьи 19 Закона о кондоминиумах: в здании не превышена иностранная квота 49% общей площади юнитов, а деньги на покупку пришли из-за границы в иностранной валюте (это подтверждается формой FET).
На землю правило иное. Земельный кодекс запрещает иностранцам владеть землёй. Узкое исключение — статья 96 bis: при инвестиции не менее 40 млн бат в одобренные инструменты и с разрешения министра внутренних дел можно получить до 1 рая (1600 кв. м) под жильё. На практике этот путь используется редко, а условия нужно проверять на момент подачи.
Leasehold: как устроена аренда
Leasehold — это договор аренды недвижимого имущества по Гражданскому и торговому кодексу. По статье 540 максимальный срок аренды — 30 лет; если в договоре указан больший срок, он сокращается до 30. Аренда дольше 3 лет должна быть зарегистрирована в Земельном офисе, иначе она имеет силу только на 3 года.
При регистрации платится сбор 1% от общей суммы арендной платы за весь срок и гербовый сбор 0,1%. Запись об аренде появляется на обороте титула, поэтому новый собственник земли обязан её соблюдать.
Правительство в 2025 году объявляло о подготовке поправок, которые увеличили бы максимальный срок до 99 лет. На сентябрь 2026 года эти изменения не вступили в силу, действующий предел — 30 лет. Уточняйте на дату сделки.
Формула «30+30+30»: что она значит на самом деле
В рекламе вилл часто встречается формулировка «аренда 30+30+30 лет» или «90 лет». Зарегистрировать можно только первые 30 лет. Всё, что сверх, — это договорное обещание арендодателя продлить аренду, то есть обязательство конкретного лица, а не вещное право.
Юристы расходятся в оценке того, насколько такое обещание защищено, если земля перейдёт к новому собственнику или наследникам арендодателя. Поэтому корректно рассматривать leasehold как право на 30 лет с возможностью, но не гарантией продления. Именно так стоит считать экономику покупки.
Наследование и смерть арендатора
Freehold на квартиру наследуется как обычное имущество, но наследник-иностранец должен сам соответствовать требованиям квоты; иначе квартиру придётся продать в течение года.
С арендой сложнее. По общему правилу аренда — личный договор и прекращается со смертью арендатора. Верховный суд Таиланда признавал, что аренда может перейти к наследникам, если это прямо предусмотрено договором, а плата внесена авансом за весь срок. Поэтому в договоре долгосрочной аренды должен быть пункт о правопреемстве, а лучше — ещё и суперфиций на постройки.
Для владельцев квартир во freehold самый простой способ избежать сложностей с наследованием — составить тайское завещание и заранее проверить, соответствует ли будущий наследник требованиям закона.
Сравнение по ключевым параметрам
Коротко ключевые различия двух форм владения:
- Срок: freehold бессрочен; leasehold — до 30 лет с регистрацией, продление не гарантировано.
- Объекты: freehold — квартира в кондоминиуме в пределах квоты; leasehold — любая недвижимость, включая землю под виллой и квартиры сверх квоты.
- Расходы на оформление: для freehold — 2% сбора за передачу плюс налоги продавца; для leasehold — 1% от суммы аренды за весь срок и 0,1% гербового сбора.
- Наследование: freehold — по общим правилам; leasehold — только при правильно составленном договоре.
- Перепродажа: freehold продаётся как собственность; остаток аренды передаётся переуступкой, её стоимость снижается по мере истечения срока.
- Банковское финансирование: для иностранцев в Таиланде ограничено в обоих случаях, покупка обычно идёт за собственные средства.
Как выбрать между двумя вариантами для квартиры
Если в здании есть свободная иностранная квота, для квартиры почти всегда логичнее freehold: право бессрочно, проще продать и передать по наследству. Leasehold в кондо имеет смысл, когда квота исчерпана, а объект вам важен, либо когда цена leasehold-юнита заметно ниже и вы понимаете, что покупаете 30 лет пользования.
Для виллы выбора фактически нет: земля оформляется в аренду, а сам дом можно зарегистрировать на себя через разрешение на строительство и суперфиций. Схемы с тайской компанией, где тайские акционеры номинальны, незаконны, и в 2025–2026 годах власти активно их проверяют.
Если вы рассматриваете оба варианта в одном здании, сравните не только цену, но и то, как каждый из них отразится на будущей продаже: покупателю-иностранцу freehold-юнит можно продать при наличии квоты, а leasehold — только переуступкой остатка срока.
Как стоимость leasehold меняется со временем
У leasehold есть простое экономическое свойство: чем меньше лет осталось, тем меньше стоит право. Покупатель на вторичном рынке платит за оставшийся срок, а не за 30 лет. Если через 15 лет вы решите продать, покупатель будет оценивать 15 оставшихся лет и надёжность обещания о продлении.
Поэтому при сравнении двух объектов разумно считать не цену за метр, а цену за год пользования, и закладывать сценарий, в котором продления не будет.
Для ориентира: при прочих равных право на оставшиеся 10 лет стоит заметно меньше права на 30 лет, и разница растёт по мере приближения конца срока. Этот эффект не зависит от рынка и действует даже при росте цен на недвижимость в районе.
Leasehold в кондоминиуме сверх квоты
Когда иностранная квота в здании исчерпана, застройщик может предложить юнит в аренду на 30 лет. Формально собственником остаётся застройщик или тайский покупатель, а вы получаете зарегистрированное право аренды. Цена такого юнита должна отражать ограничение срока.
Важно понимать, кто будет вашим арендодателем через 10–20 лет и как защищены ваши права, если он продаст квартиру. Зарегистрированная аренда обязательна для нового собственника, но обещание продления — нет. Кроме того, взносы на содержание и голоса на собрании формально принадлежат собственнику, и в договоре нужно определить, кто платит и кто голосует.
Некоторые застройщики предлагают со временем переоформить юнит во freehold, если квота освободится. Это возможно только при наличии свободной квоты и перевода денег с FET на момент переоформления, поэтому гарантией такое обещание считать нельзя.
Что проверить перед подписанием
Независимо от выбранной формы, до подписания юрист должен проверить:
- титул на землю: какой документ (Chanote или ниже), кто собственник, какие обременения;
- для freehold-квартиры — письменное подтверждение, что юнит оформляется в иностранную квоту;
- для leasehold — регистрацию аренды на полный срок в Земельном офисе, а не только частный договор;
- пункты о продлении, переуступке, субаренде и праве наследников;
- кто платит сборы за регистрацию аренды и налог на землю и строения;
- для вилл — на чьё имя выдано разрешение на строительство и оформлен ли суперфиций.