Покупка виллы на Пхукете иностранцем: аренда, суперфиций и почему не стоит использовать номинальную компанию
Обновлено · ZODIAC Co., Ltd.
Иностранец не может владеть землёй в Таиланде, поэтому виллу обычно оформляют так: земля — в зарегистрированную аренду на срок до 30 лет, а сам дом — в собственность покупателя, подкреплённую правом суперфиция. Схема с тайской компанией, в которой тайские акционеры лишь номинальны, незаконна, и в 2025–2026 годах власти активно выявляют такие структуры.
Почему с виллой сложнее, чем с квартирой
Квартира в кондоминиуме — единственный вид недвижимости, который иностранец может получить во freehold массово. Вилла стоит на земле, а земля по Земельному кодексу иностранцам недоступна. Поэтому при покупке виллы вы приобретаете набор прав: право пользоваться землёй и право собственности на постройку.
Правильно собранный набор даёт надёжную защиту на срок договора. Неправильный — риск потерять всё, если сделка будет признана обходом закона.
Поэтому при покупке виллы роль юриста выше, чем при покупке квартиры: он должен проверить не один титул, а связку договоров — аренды, купли-продажи дома, суперфиция — и то, как они работают вместе в случае продажи, смерти или спора.
Аренда земли на 30 лет
Основа схемы — договор аренды земли по статье 540 Гражданского и торгового кодекса на срок до 30 лет, зарегистрированный в Земельном офисе. Регистрация обязательна: незарегистрированная аренда дольше 3 лет действует только 3 года. Сборы — 1% от суммы арендной платы за весь срок плюс 0,1% гербового сбора.
Застройщики часто предлагают «30+30+30». Регистрируются только первые 30 лет, остальное — договорное обещание продлить. Надёжность такого обещания в случае смены собственника земли юристы оценивают по-разному, поэтому экономику покупки разумно считать на 30 лет.
Анонсированные в 2025 году поправки о продлении срока аренды до 99 лет на сентябрь 2026 года не вступили в силу. Уточняйте на дату сделки.
Для покупателя виллы важно, кто именно выступает арендодателем. Если это застройщик-компания, проверьте, является ли она собственником земли или сама арендует её у третьего лица: в последнем случае ваша аренда не может быть дольше аренды застройщика.
Дом в собственность и суперфиций
Иностранец может владеть зданием отдельно от земли. Для этого разрешение на строительство оформляется на его имя, а если дом уже построен — право собственности на постройку передаётся ему по договору и регистрируется.
Дополнительную защиту даёт суперфиций (статьи 1410–1416 ГТК) — вещное право владеть постройками на чужой земле. Его регистрируют в Земельном офисе на срок до 30 лет или пожизненно — на время жизни собственника земли или обладателя права. Суперфиций, в отличие от аренды, не прекращается со смертью обладателя, если заключён на срок.
Узуфрукт и другие вещные права
Узуфрукт (статьи 1417–1428 ГТК) — право пользоваться чужим имуществом и получать от него доход. Его можно зарегистрировать на срок до 30 лет или пожизненно, но по смерти обладателя он прекращается и не наследуется. Узуфрукт часто используют в семейных ситуациях, например, когда земля оформлена на супруга-гражданина Таиланда, а иностранный супруг получает пожизненное право проживания.
Есть и более редкие права — право проживания (habitation) и сервитуты для доступа к участку. Какой набор нужен, зависит от объекта и ваших целей, это вопрос для юриста.
Почему номинальная тайская компания незаконна
Долгое время популярной была схема: учреждается тайская компания, где 51% акций формально у тайских граждан, а 49% и контроль — у иностранца; компания покупает землю. Если тайские акционеры не вкладывают собственные деньги и не принимают решений, они номинальны, а схема является обходом закона.
Статья 36 Закона о бизнесе иностранцев и статья 113 Земельного кодекса предусматривают для номинальных участников и тех, кто им помогает, лишение свободы до 3 лет и штраф от 100 000 до 1 000 000 бат. Земельный офис может распорядиться землёй в принудительном порядке. С 2025 года Департамент развития бизнеса проверяет компании в сфере недвижимости и туризма с использованием анализа данных и обмена информацией с органом по противодействию отмыванию денег; в Пхукете уже были приговоры по делам о номинальных акционерах.
Покупка через супруга-гражданина Таиланда
Если ваш супруг — гражданин Таиланда, земля может быть оформлена на него. При регистрации иностранный супруг подписывает заявление, что деньги на покупку являются личными средствами тайского супруга и земля не входит в общее имущество. Юридически земля принадлежит тайскому супругу, поэтому такую схему дополняют узуфруктом или договором аренды в пользу иностранца.
При разводе или смерти тайского супруга земля остаётся его имуществом или переходит его наследникам, поэтому без зарегистрированного узуфрукта или аренды иностранный супруг может потерять право проживания.
Что проверить при покупке виллы
Проверка виллы шире, чем проверка квартиры, потому что вы покупаете несколько прав одновременно. Минимальный список:
- титул на землю: предпочтителен Chanote (Nor Sor 4 Jor) с точными границами; с титулами Nor Sor 3 Gor и ниже — осторожно;
- кто собственник земли и нет ли ипотеки или ареста;
- зарегистрирована ли аренда на полный срок и есть ли пункт о переходе к наследникам;
- на чьё имя выдано разрешение на строительство и соответствует ли фактический дом проекту;
- доступ к участку: публичная дорога или сервитут;
- правила зонирования: высота, отступы, склоны, прибрежные ограничения;
- управляющая компания посёлка и размер взносов на общую инфраструктуру.
Виллы в нашем каталоге
На 18.09.2026 в каталоге 90 проектов вилл: 16 готовых, 59 строящихся, 12 на стадии предпродажи и 3 проекта, где часть домов готова, а часть строится. Стартовые цены — от 8,95 млн бат, медиана стартовых цен — около 29,9 млн бат, у 18 проектов стартовая цена ниже 20 млн бат. Больше всего вилл в районе Банг Тао — 58 проектов.
Цены указаны застройщиками как стартовые и не включают сборы за регистрацию аренды и суперфиция.
Большинство вилл продаются на этапе строительства, поэтому к ним применимы все риски off-plan: сроки, качество, соответствие проекту. Для готовых вилл важны осмотр с инспектором и проверка соответствия построенного разрешению.
Расходы на содержание виллы
Помимо цены, заложите регулярные расходы. В закрытых посёлках действует взнос на общую инфраструктуру: охрану, дороги, освещение, вывоз мусора. Сам дом требует обслуживания бассейна и сада, регулярной чистки кондиционеров и контроля кровли и дренажа перед сезоном дождей.
Налог на землю и строения платит собственник соответствующего имущества: за дом — вы, за землю — её владелец, если договор аренды не перекладывает эту обязанность на арендатора. Проверьте, как это прописано.
Если вилла сдаётся, добавьте комиссию управляющей компании, уборку, страховку и налог на арендный доход. Для краткосрочной сдачи нужна гостиничная лицензия; условия её получения для частного дома уточняйте у юриста.
Порядок сделки
Последовательность шагов при покупке виллы у застройщика обычно такая:
- выбор объекта и проверка структуры прав, которые предлагает застройщик;
- бронь и независимая юридическая проверка;
- подписание договоров: аренда земли, купля-продажа дома или строительный подряд, суперфиций;
- оплата по графику строительства, желательно с привязкой к этапам;
- регистрация аренды и суперфиция в Земельном офисе, перевод разрешения на строительство или регистрация дома на ваше имя.