Покупка на этапе строительства: риски off-plan на Пхукете и проверка застройщика
Обновлено · ZODIAC Co., Ltd.
Главные риски покупки на стадии котлована — задержка сроков, остановка стройки, отличия готового объекта от обещанного и отсутствие обязательного эскроу: платежи обычно идут прямо на счёт застройщика. Снизить риски помогают проверка земли, разрешений и истории компании, платежи с привязкой к этапам строительства и договор с чёткими последствиями просрочки.
Почему off-plan вообще покупают
Покупка на этапе предпродажи или строительства даёт более низкую стартовую цену и рассрочку на период стройки. На Пхукете это основной формат первичного рынка: в нашем каталоге из 174 проектов 102 находятся в стадии строительства, 29 — на предпродаже и только 40 полностью готовы.
Но разница в цене — это плата за риск. Покупатель финансирует стройку и несколько лет зависит от финансового состояния застройщика.
Покупка на ранней стадии оправдана, когда покупатель понимает и принимает риски, выбирает застройщика с историей сданных проектов и не вкладывает в один объект деньги, потеря или заморозка которых критична для его семьи. Это не инвестиционная рекомендация, а базовое правило осторожности.
Основные риски
Покупатель на стадии строительства сталкивается с несколькими типовыми рисками. Их стоит знать заранее, чтобы оценить, какие из них закрывает конкретный договор:
- задержка сдачи — самый частый сценарий; сдвиг на несколько кварталов встречается регулярно;
- остановка стройки из-за финансовых проблем застройщика или отзыва разрешений;
- отказ в EIA или его отсутствие для проекта, где оно обязательно;
- изменение планировок, материалов и инфраструктуры по сравнению с рекламой;
- отсутствие иностранной квоты для вашего юнита при регистрации;
- невозможность перепродать договор до завершения (запрет или высокая комиссия на переуступку);
- обещания гарантированной доходности, которые зависят только от платёжеспособности застройщика.
Земля и разрешения
Начните с земли. Попросите копию титула и проверьте его в Земельном офисе: кто собственник, нет ли ипотеки, совпадает ли участок с проектом. Надёжный титул — Chanote (Nor Sor 4 Jor). Если земля в залоге у банка под проектное финансирование, это нормальная практика, но условия снятия залога при передаче юнитов должны быть понятны.
Далее — разрешение на строительство и экологическая экспертиза. Для кондоминиумов от 80 квартир или от 4 000 кв. м полезной площади требуется одобренный EIA; для объектов у моря и в охранных зонах требования могут быть строже. Без EIA там, где он нужен, разрешение на строительство не выдаётся, а продажи до одобрения — повод насторожиться.
Отдельно проверьте, нет ли у проекта споров с соседями или местными властями: жалобы на нарушения высотности, отступов или экологических условий могут привести к приостановке строительства. Сведения о таких спорах можно найти в местных новостях и через юриста.
Также убедитесь, что проект действительно зарегистрируют как кондоминиум: только в этом случае иностранец получит отдельный титул на квартиру во freehold.
Проверка компании-застройщика
Проверьте юридическое лицо по реестру Департамента развития бизнеса: дату регистрации, уставный капитал, директоров, акционеров и финансовую отчётность за последние годы. Сравните, та ли компания владеет землёй, что продаёт юниты.
Посмотрите на историю: сколько проектов сдано, с какими задержками, как выглядят здания спустя несколько лет, как работает юридическое лицо кондоминиума в уже сданных домах. Поговорите с собственниками в предыдущих проектах. Публичная компания на бирже раскрывает больше информации, но и это не гарантия.
Обратите внимание на структуру: крупные застройщики нередко создают отдельную компанию под каждый проект. Тогда известный бренд не отвечает по долгам проектной компании, и проверять нужно именно её — капитал, владельцев, наличие гарантий материнской компании.
Что должно быть в договоре
Договор купли-продажи квартиры с застройщиком должен соответствовать утверждённой Земельным департаментом форме, а резервационные договоры с 31 января 2025 года регулируются как контролируемый вид договора: тайский язык обязателен, застройщик не вправе удерживать бронь, если покупатель не нарушил условия. Обязательно проверьте:
- дату завершения и регистрации, льготный период и неустойку за каждый месяц задержки;
- право покупателя расторгнуть договор и получить деньги обратно при существенной задержке;
- точную площадь и допустимое отклонение, а также порядок перерасчёта цены;
- спецификацию материалов и оборудования;
- условия переуступки договора;
- подтверждение иностранной квоты для вашего юнита;
- кто оплачивает сборы при передаче права и sinking fund.
Платежи и эскроу
В Таиланде есть Закон об эскроу 2008 года, но для продажи квартир он не обязателен. Большинство застройщиков получают платежи напрямую. Эскроу-счёт через лицензированного агента или банковскую гарантию можно запросить, но соглашаются на это не все.
Разумная альтернатива — график, привязанный к реальным этапам: фундамент, каркас, кровля, отделка, передача. Чем больше доля оплаты при получении ключей, тем меньше ваш риск. Схемы, где 80–100% нужно внести до начала стройки, требуют особенно тщательной проверки застройщика.
Уточните также, на счёт какой именно компании идут платежи и совпадает ли она с продавцом по договору и владельцем земли. Платёж на счёт аффилированной или посторонней компании затруднит возврат денег в случае спора.
Сохраняйте квитанции и банковские подтверждения по каждому этапу: при задержке или споре именно они подтверждают размер ваших требований к застройщику.
Гарантированная доходность
Некоторые проекты предлагают «гарантированный доход» на несколько лет. Это договорное обязательство застройщика или оператора, и оно стоит ровно столько, сколько стоит их платёжеспособность. Часто гарантия уже заложена в цену квартиры. Сравнивайте цену такого юнита с аналогами без гарантии и читайте, кто именно платит и что происходит после окончания гарантийного периода.
Если застройщик предлагает скидку вместо гарантии, сравните оба варианта: скидка фиксирует выгоду сразу, а гарантия зависит от будущих выплат компании.
Уточните, как оформлена гарантия: отдельным договором с оператором или пунктом в договоре купли-продажи, и что происходит с ней при перепродаже юнита.
Если стройка задерживается или остановилась
Первое — зафиксируйте ситуацию документально: фото площадки, переписка с застройщиком, официальные уведомления о переносе сроков. Проверьте, что говорит договор о льготном периоде и неустойке, и направьте письменное требование.
Если задержка существенная и договор даёт право на расторжение, юрист может потребовать возврат уплаченных сумм с процентами. При отказе спор решается в тайском суде. Покупателям в одном проекте часто имеет смысл действовать сообща: это снижает расходы и усиливает позицию.
Если застройщик неплатёжеспособен, шансы вернуть деньги зависят от его активов и очерёдности требований кредиторов. Именно поэтому до покупки так важны проверка финансового состояния компании и график платежей с большей долей оплаты при передаче.
Приёмка квартиры
Когда застройщик объявляет о готовности, не спешите подписывать акт. Проведите осмотр с независимым инспектором: проверьте инженерию, гидроизоляцию, окна и соответствие спецификации. Замечания фиксируйте письменно до регистрации. Уточните гарантийный срок на конструкции и оборудование.
Если площадь при обмере отличается от договорной, цена пересчитывается по правилам договора. Проверьте, какое отклонение допускается и в какую сторону. Не подписывайте акт, пока застройщик письменно не подтвердит сроки устранения замечаний.
После регистрации кондоминиума застройщик передаёт управление юридическому лицу, которое избирает совладельцев в правление на общем собрании. Участвуйте в первом собрании: на нём утверждаются бюджет, взносы и управляющая компания.