Héritage et testaments pour les propriétaires étrangers de biens thaïlandais
Mis à jour · ZODIAC Co., Ltd.
Les biens thaïlandais se transmettent en droit thaïlandais, quelle que soit votre nationalité, car la succession aux biens immobiliers est régie par la loi du lieu où ils se trouvent. Un testament thaïlandais est le moyen le plus simple de contrôler qui hérite et d’accélérer le processus. Les héritiers étrangers peuvent généralement hériter d'une copropriété, mais certains doivent vendre dans un délai d'un an et les baux ne se transmettent que si le bail le permet.
Quelle loi s'applique
En vertu de l'article 37 de la loi thaïlandaise sur les conflits de lois, la succession aux biens immobiliers est régie par la loi du lieu où le bien est situé. Une copropriété, un immeuble ou un droit enregistré sur un terrain thaïlandais est donc régi par le droit successoral thaïlandais, même si la loi de votre pays d'origine régit le reste de votre succession. Movable assets such as bank deposits are treated differently, generally by the law of the deceased's domicile.
En pratique, cela signifie qu’un testament fait à domicile peut ne pas suffire. Les tribunaux thaïlandais et les bureaux fonciers peuvent reconnaître un testament étranger valide, mais il doit être traduit, légalisé et prouvé, ce qui ajoute du temps et des coûts. Un testament thaïlandais distinct couvrant les actifs thaïlandais est généralement plus efficace.
Que se passe-t-il sans testament
En cas de décès sans testament valable, le Code civil et commercial définit par ordre de priorité les héritiers légaux : descendants, parents, frères et sœurs de sang-mêlé, grands-parents, oncles et tantes, le conjoint survivant partageant à leurs côtés. Seul le conjoint dans un mariage légalement enregistré ou reconnu par la loi thaïlandaise compte. Les partenaires non mariés n'ont aucun droit statutaire.
Un administrateur doit généralement être nommé par un tribunal thaïlandais avant que le Land Office ne transfère la propriété. Le processus implique des dossiers au tribunal, une audience et, lorsque les héritiers se trouvent à l’étranger, des documents légalisés. Cela prend généralement plusieurs mois.
Les retards ont des coûts pratiques. Jusqu'à ce que l'administrateur soit nommé et le transfert enregistré, la propriété ne peut être vendue, les frais et factures communs subsistent et toute location doit être gérée par quelqu'un sans autorité claire. Un exécuteur testamentaire nommé dans un testament thaïlandais raccourcit considérablement cette période.
Faire un testament thaïlandais
Les étrangers peuvent faire un testament selon la loi thaïlandaise. La forme courante est un testament écrit signé devant deux témoins non bénéficiaires, souvent rédigé en thaï et en anglais. Nommer un exécuteur testamentaire dans le testament permet à cette personne de demander sa nomination au tribunal et de gérer le transfert du bureau foncier. Un testament peut être limité aux actifs thaïlandais afin qu'il n'entre pas en conflit avec le testament de votre pays d'origine ; vos avocats dans les deux pays doivent s'assurer que les documents sont cohérents et qu'aucun des deux ne révoque l'autre par accident.
- Nommez les actifs spécifiques : le numéro de logement et le titre de propriété, ou le bail et le bâtiment.
- Nommez un exécuteur testamentaire pratique à nommer, idéalement résidant en Thaïlande ou avec un avocat local.
- Nommez des bénéficiaires alternatifs au cas où votre premier choix ne pourrait pas hériter ou conserver la propriété.
- Conservez l’original en lieu sûr et dites à votre exécuteur testamentaire où il se trouve.
Les héritiers étrangers et le quota de copropriété
La loi sur la copropriété contient des règles spécifiques pour les étrangers qui acquièrent un logement par héritage. Selon l'analyse de la loi réalisée par Tilleke & Gibbins, les étrangers ayant une résidence permanente en Thaïlande ou ceux résidant en Thaïlande sous le régime des lois sur la promotion des investissements peuvent conserver une unité héritée dans le cadre du quota étranger. Les autres héritiers ou légataires étrangers doivent avertir les autorités dans les 60 jours et disposer de l'unité dans un délai d'un an, bien que le Département foncier ait indiqué qu'un héritier étranger qui répond à la catégorie des fonds étrangers peut être en mesure de conserver l'unité. La pratique varie selon les offices fonciers, le plus sûr est donc de demander conseil le plus tôt possible et de planifier la succession de votre vivant.
Si l'héritier ne peut pas conserver l'unité, elle peut être vendue à un acheteur thaïlandais ou à un autre étranger éligible dans les limites du quota, et le produit est transmis à l'héritier.
Terrains et villas
Un héritier étranger ne peut pas conserver les terres héritées. En vertu du Code foncier, les terres héritées par un étranger qui n'a pas le droit d'en être propriétaire doivent être aliénées dans un délai fixé par les autorités. Pour une villa détenue en bail enregistré, le document clé est le bail lui-même : un bail est personnel au locataire et prend fin en cas de décès sauf si le contrat prévoit qu'il est transmis aux héritiers. Assurez-vous que votre bail inclut cette clause. Une maison appartenant à un étranger en tant que bâtiment et un droit de superficie créé pour une durée déterminée peuvent être hérités selon les règles générales.
Copropriété et conjoints
De nombreux couples achètent une copropriété en nom commun. Au décès d'un propriétaire, la part du défunt passe selon son testament ou selon les règles statutaires ; il n'est pas automatiquement transmis au copropriétaire survivant, comme cela pourrait être le cas dans certaines colocations de droit commun. Un testament thaïlandais qui laisse la part de chacun des époux à l'autre évite les lacunes.
Lorsque l’un des conjoints est thaïlandais et l’autre étranger, les règles déterminant qui peut détenir quoi s’appliquent à chaque étape. Un conjoint thaïlandais peut hériter d’une copropriété ou d’un terrain sans restriction. A foreign spouse inheriting a Thai spouse's land cannot keep it and will have to dispose of it, which is one reason mixed-nationality couples often take specialist advice on how to hold family property.
Le mariage affecte également la succession elle-même. En vertu du droit thaïlandais de la famille, les biens acquis lors d'un mariage enregistré sont généralement des biens matrimoniaux et le conjoint survivant conserve sa moitié avant le partage de la succession. Votre avocat peut vous expliquer comment cela interagit avec un contrat prénuptial ou avec la loi de votre pays d'origine.
Droits de succession et frais de mutation
Les droits de succession thaïlandais s'appliquent uniquement lorsque la valeur reçue par un héritier dépasse 100 millions de THB. L'excédent est imposé à 5 % pour les ascendants et descendants et à 10 % pour les autres héritiers ; les transferts au conjoint sont exonérés. La plupart des propriétaires immobiliers se situent en dessous de ce seuil.
L'enregistrement d'un bien hérité au Bureau foncier entraîne des frais de mutation de 0,5% de la valeur expertisée pour les ascendants, descendants et conjoints, et de 2% pour les autres héritiers. Les transmissions par succession ne sont généralement pas soumises à la taxe professionnelle spécifique ni à l'impôt sur le revenu des personnes physiques.
Des alternatives à considérer
Certains propriétaires transfèrent leurs biens de leur vivant plutôt que par testament, par exemple à un enfant éligible à en être propriétaire. Les dons à vie ont leurs propres conséquences fiscales, notamment l’impôt sur les donations au-delà de certains seuils et les frais de transfert. La copropriété d’une copropriété entre époux est une autre option. L'usufruit peut donner à un partenaire survivant le droit de vivre dans une propriété à vie pendant que la propriété passe à quelqu'un d'autre. Chaque itinéraire comporte des arbitrages fiscaux et juridiques qui dépendent de la situation familiale.
Une liste de contrôle pratique
Conservez ensemble votre titre de propriété ou votre bail enregistré, vos formulaires FET et une copie de votre testament et dites à votre famille où ils se trouvent. Révisez votre testament après un mariage, un divorce ou la naissance d'enfants. Assurez-vous que votre bail autorise l'héritage et la cession. Si vos futurs héritiers sont des étrangers sans résidence thaïlandaise, discutez avec un avocat de la manière dont ils conserveront ou vendront une copropriété dans les délais légaux.
Enfin, assurez-vous qu'une personne de confiance connaît le nom de votre avocat thaïlandais et dispose de copies des documents clés, afin que le processus puisse démarrer rapidement si jamais cela s'avère nécessaire.