Eredità e testamenti per proprietari stranieri di proprietà tailandesi
Aggiornato · ZODIAC Co., Ltd.
La proprietà tailandese viene ereditata secondo la legge tailandese, qualunque sia la tua nazionalità, perché la successione dei beni immobili è regolata dalla legge del luogo in cui si trovano. Un testamento tailandese è il modo più semplice per controllare chi eredita e per accelerare il processo. Gli eredi stranieri generalmente possono ereditare un condominio, ma alcuni devono venderlo entro un anno e i contratti di locazione si trasferiscono solo se il contratto di locazione lo consente.
Quale legge si applica
Ai sensi dell'articolo 37 della legge thailandese sui conflitti di leggi, la successione dei beni immobili è disciplinata dalla legge del luogo in cui è situata la proprietà. Un condominio, un edificio o un diritto registrato su un terreno tailandese sono quindi soggetti alla legge di successione tailandese, anche se la legge del tuo paese d'origine regola il resto del tuo patrimonio. I beni mobili come i depositi bancari sono trattati diversamente, generalmente dalla legge del domicilio del defunto.
In pratica, ciò significa che un testamento fatto in casa potrebbe non essere sufficiente. I tribunali e gli uffici fondiari tailandesi possono riconoscere un testamento straniero valido, ma deve essere tradotto, legalizzato e dimostrato, il che aggiunge tempo e costi. Un testamento tailandese separato che copra i beni tailandesi è solitamente più efficiente.
Cosa succede senza testamento
Se muori senza un testamento valido, il Codice civile e commerciale stabilisce in ordine di priorità gli eredi legali: discendenti, genitori, fratelli consanguinei, fratelli consanguinei, nonni, zii e zie, con il coniuge superstite che condivide con loro. Conta solo il coniuge di un matrimonio legalmente registrato o riconosciuto dalla legge tailandese. I partner non sposati non hanno diritti legali.
Un amministratore deve solitamente essere nominato da un tribunale tailandese prima che l'Ufficio fondiario trasferisca la proprietà. Il processo prevede atti giudiziari, un'udienza e, se gli eredi sono all'estero, documenti legalizzati. Di solito ci vogliono diversi mesi.
I ritardi hanno costi pratici. Fino alla nomina dell'amministratore e alla registrazione del trasferimento, la proprietà non può essere venduta, le spese comuni e le fatture continuano e qualsiasi locazione deve essere gestita da qualcuno senza chiara autorità. Un esecutore testamentario nominato in un testamento tailandese accorcia notevolmente questo periodo.
Fare testamento tailandese
Gli stranieri possono fare testamento secondo la legge tailandese. La forma comune è un testamento scritto firmato davanti a due testimoni che non sono beneficiari, spesso redatto in tailandese e inglese. La nomina di un esecutore testamentario consente a tale persona di rivolgersi al tribunale per la nomina e di gestire il trasferimento dell'Ufficio fondiario. Un testamento può essere limitato ai beni tailandesi in modo che non sia in conflitto con il testamento del tuo paese d'origine; i tuoi avvocati in entrambi i paesi dovrebbero assicurarsi che i documenti siano coerenti e che nessuno dei due revochi l'altro per sbaglio.
- Nomina beni specifici: il numero dell'unità e l'atto di proprietà, oppure il contratto di locazione e l'edificio.
- Nomina un esecutore testamentario che sia pratico da nominare, idealmente residente in Thailandia o con un avvocato locale.
- Nomina beneficiari alternativi nel caso in cui la tua prima scelta non possa ereditare o mantenere la proprietà.
- Conserva l'originale al sicuro e comunica al tuo esecutore testamentario dove si trova.
Eredi stranieri e quota condominiale
La legge sul condominio contiene norme specifiche per gli stranieri che acquistano un'unità per eredità. Secondo l'analisi della legge effettuata da Tilleke & Gibbins, gli stranieri con residenza permanente tailandese o quelli che si trovano in Tailandia ai sensi delle leggi sulla promozione degli investimenti possono mantenere un'unità ereditata all'interno della quota straniera. Altri eredi o legatari stranieri devono avvisare le autorità entro 60 giorni e disporre dell'unità entro un anno, sebbene il Dipartimento del territorio abbia indicato che un erede straniero che rientra nella categoria dei fondi esteri potrebbe essere in grado di mantenere l'unità. La pratica varia da un ufficio fondiario all'altro, quindi la cosa più sicura è chiedere consiglio in anticipo e pianificare la successione mentre si è in vita.
Se l'erede non può trattenere l'unità, questa può essere venduta ad un acquirente tailandese o ad un altro straniero idoneo entro la quota, e il ricavato trasferito all'erede.
Terreni e ville
Un erede straniero non può mantenere la terra ereditata. Secondo il Land Code, i terreni ereditati da uno straniero che non ha diritto di possederli devono essere alienati entro un periodo stabilito dalle autorità. Per una villa posseduta con contratto di locazione registrato, il documento fondamentale è il contratto di locazione stesso: il contratto di locazione è considerato personale per il locatario e termina con la morte, a meno che il contratto non preveda che passi agli eredi. Assicurati che il tuo contratto di locazione includa questa clausola. Una casa posseduta da uno straniero come edificio e un diritto di superficie creato per un tempo determinato possono essere ereditati secondo le regole generali.
Proprietà congiunta e coniugi
Molte coppie acquistano un appartamento di proprietà in comune. Alla morte di un proprietario, la quota del defunto passa per sua volontà o secondo le norme di legge; non passa automaticamente al comproprietario superstite, come potrebbe in alcuni contratti di locazione congiunti di diritto comune. Un testamento tailandese che lascia la quota di ciascun coniuge all'altro evita lacune.
Se uno dei coniugi è tailandese e l'altro straniero, le regole su chi può detenere cosa si applicano in ogni fase. Un coniuge tailandese può ereditare un condominio o un terreno senza restrizioni. Un coniuge straniero che eredita la terra di un coniuge tailandese non può mantenerla e dovrà disporne, motivo per cui le coppie di nazionalità mista spesso si rivolgono a consulenti specializzati su come detenere la proprietà familiare.
Il matrimonio influisce anche sul patrimonio stesso. Secondo il diritto di famiglia tailandese, i beni acquisiti durante un matrimonio registrato sono generalmente beni coniugali e il coniuge superstite conserva la propria metà prima che il patrimonio venga diviso. Il tuo avvocato può spiegarti come questo interagisce con un accordo prematrimoniale o con la legge del tuo paese d'origine.
Imposta di successione e spese di trasferimento
L'imposta di successione tailandese si applica solo quando il valore ricevuto da un erede supera i 100 milioni di THB. L'eccedenza è tassata al 5% per ascendenti e discendenti e al 10% per gli altri eredi; sono esenti i trasferimenti al coniuge. La maggior parte dei proprietari immobiliari si trova al di sotto di questa soglia.
La registrazione di un immobile ereditato presso l'Ufficio fondiario comporta una tassa di trasferimento pari allo 0,5% del valore stimato per ascendenti, discendenti e coniugi e al 2% per gli altri eredi. I trasferimenti per successione non sono generalmente soggetti a un'imposta specifica sulle imprese o sull'imposta sul reddito delle persone fisiche.
Alternative da considerare
Alcuni proprietari trasferiscono la proprietà durante la loro vita anziché per testamento, ad esempio a un figlio che ha diritto a possederla. Le donazioni una tantum hanno le proprie conseguenze fiscali, inclusa l'imposta sulle donazioni al di sopra di determinate soglie e le commissioni di trasferimento. Un’altra opzione è la comproprietà di un appartamento di proprietà tra coniugi. L'usufrutto può dare al partner superstite il diritto di vivere in una proprietà per tutta la vita mentre la proprietà passa a qualcun altro. Ogni percorso presenta compromessi fiscali e legali che dipendono dalle circostanze familiari.
Una pratica lista di controllo
Conserva insieme il tuo atto di proprietà o il contratto di locazione registrato, i moduli FET e una copia del testamento e comunica alla tua famiglia dove si trovano. Rivedi il tuo testamento dopo il matrimonio, il divorzio o la nascita di figli. Assicurati che il tuo contratto di locazione consenta l'eredità e la cessione. Se i tuoi futuri eredi sono stranieri senza residenza tailandese, discuti con un avvocato come manterranno o venderanno un condominio entro i termini legali.
Infine, assicurati che qualcuno di cui ti fidi conosca il nome del tuo avvocato tailandese e abbia copie dei documenti chiave, in modo che il processo possa iniziare tempestivamente se mai fosse necessario.