Erbschaft und Testamente für ausländische Eigentümer thailändischer Immobilien
Aktualisiert · ZODIAC Co., Ltd.
Thailändisches Eigentum wird nach thailändischem Recht vererbt, unabhängig von Ihrer Nationalität, da die Erbfolge von unbeweglichem Eigentum durch das Recht des Ortes geregelt wird, an dem es sich befindet. Ein thailändisches Testament ist die einfachste Möglichkeit, den Erbfall zu kontrollieren und den Prozess zu beschleunigen. Ausländische Erben können im Allgemeinen eine Eigentumswohnung erben, einige müssen sie jedoch innerhalb eines Jahres verkaufen, und Mietverträge gehen nur weiter, wenn der Mietvertrag dies zulässt.
Welches Gesetz gilt?
Gemäß Abschnitt 37 des thailändischen Gesetzes über Kollisionsnormen unterliegt die Erbfolge von Immobilien dem Recht des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet. Eine Eigentumswohnung, ein Gebäude oder ein eingetragenes Recht an einem thailändischen Grundstück unterliegt daher dem thailändischen Erbrecht, auch wenn für den Rest Ihres Nachlasses das Recht Ihres Heimatlandes maßgebend ist. Bewegliche Vermögenswerte wie Bankguthaben werden unterschiedlich behandelt, in der Regel nach dem Recht des Wohnsitzes des Verstorbenen.
In der Praxis bedeutet dies, dass ein zu Hause erstelltes Testament möglicherweise nicht ausreicht. Thailändische Gerichte und Landämter können ein gültiges ausländisches Testament anerkennen, es muss jedoch übersetzt, legalisiert und bewiesen werden, was Zeit und Kosten erhöht. Ein separates thailändisches Testament, das thailändische Vermögenswerte abdeckt, ist in der Regel effizienter.
Was passiert ohne Willen
Wenn Sie ohne gültiges Testament sterben, legt das Zivil- und Handelsgesetzbuch die gesetzlichen Erben in der Reihenfolge ihrer Priorität fest: Nachkommen, Eltern, vollblütige Geschwister, halbblütige Geschwister, Großeltern sowie Onkel und Tanten, an deren Seite der überlebende Ehegatte lebt. Es zählt nur der Ehegatte in einer gesetzlich eingetragenen oder nach thailändischem Recht anerkannten Ehe. Unverheiratete Partner haben keine gesetzlichen Rechte.
Bevor das Grundbuchamt die Immobilie überträgt, muss in der Regel ein Verwalter von einem thailändischen Gericht ernannt werden. Der Prozess umfasst die Einreichung von Gerichtsakten, eine Anhörung und, wenn sich die Erben im Ausland befinden, die Beglaubigung von Dokumenten. Normalerweise dauert es mehrere Monate.
Verzögerungen haben praktische Kosten. Bis der Verwalter ernannt und die Übertragung registriert ist, kann die Immobilie nicht verkauft werden, die üblichen Gebühren und Rechnungen bleiben bestehen und jedes Mietverhältnis muss von jemandem ohne eindeutige Befugnis verwaltet werden. Ein benannter Testamentsvollstrecker in einem thailändischen Testament verkürzt diese Frist erheblich.
Ein thailändisches Testament verfassen
Ausländer können nach thailändischem Recht ein Testament verfassen. Die übliche Form ist ein schriftliches Testament, das vor zwei Zeugen, die keine Begünstigten sind, unterzeichnet wird und häufig in Thai und Englisch verfasst ist. Durch die Benennung eines Testamentsvollstreckers im Testament kann diese Person beim Gericht die Ernennung beantragen und die Übertragung durch das Land Office abwickeln. Ein Testament kann auf thailändische Vermögenswerte beschränkt werden, sodass es nicht im Widerspruch zum Testament Ihres Heimatlandes steht. Ihre Anwälte in beiden Ländern sollten sicherstellen, dass die Dokumente konsistent sind und dass keines der Dokumente das andere versehentlich widerruft.
- Nennen Sie bestimmte Vermögenswerte: die Nummer der Einheit und die Eigentumsurkunde oder den Mietvertrag und das Gebäude.
- Benennen Sie einen Testamentsvollstrecker, der praktisch zu ernennen ist und idealerweise in Thailand ansässig ist oder einen Anwalt vor Ort hat.
- Nennen Sie alternative Begünstigte für den Fall, dass Ihre erste Wahl die Immobilie nicht erben oder behalten kann.
- Bewahren Sie das Original sicher auf und teilen Sie Ihrem Testamentsvollstrecker mit, wo es sich befindet.
Ausländische Erben und die Stockwerkeigentumsquote
Das Wohnungseigentumsgesetz enthält besondere Regelungen für Ausländer, die eine Wohneinheit durch Erbschaft erwerben. Laut der Analyse des Gesetzes durch Tilleke & Gibbins können Ausländer mit ständigem Wohnsitz in Thailand oder solche, die sich in Thailand im Rahmen von Investitionsförderungsgesetzen aufhalten, eine geerbte Einheit innerhalb der ausländischen Quote behalten. Andere ausländische Erben oder Vermächtnisnehmer müssen die Behörden innerhalb von 60 Tagen benachrichtigen und die Einheit innerhalb eines Jahres veräußern, obwohl das Land Department darauf hingewiesen hat, dass ein ausländischer Erbe, der die Kategorie „Ausländische Mittel“ erfüllt, die Einheit möglicherweise behalten kann. Die Praxis ist von Land zu Land unterschiedlich, daher ist es am sichersten, sich frühzeitig beraten zu lassen und die Nachfolge bereits zu Lebzeiten zu planen.
Wenn der Erbe die Einheit nicht behalten kann, kann sie im Rahmen der Quote an einen thailändischen Käufer oder einen anderen berechtigten Ausländer verkauft und der Erlös an den Erben weitergegeben werden.
Grundstücke und Villen
Ein ausländischer Erbe kann geerbtes Land nicht behalten. Nach dem Landesgesetzbuch müssen Grundstücke, die ein Ausländer geerbt hat, ohne dass er dazu berechtigt ist, innerhalb einer behördlich festgelegten Frist zu veräußern. Bei einer Villa, die im Rahmen eines eingetragenen Mietvertrags gehalten wird, ist der Mietvertrag selbst das Schlüsseldokument: Ein Mietvertrag wird für den Mieter als persönlich behandelt und endet mit dem Tod, es sei denn, der Vertrag sieht vor, dass er auf die Erben übergeht. Stellen Sie sicher, dass Ihr Mietvertrag diese Klausel enthält. Ein Haus, das einem Ausländer als Gebäude gehört, und ein befristetes Recht an Grundstücken können nach den allgemeinen Regeln vererbt werden.
Miteigentum und Ehegatten
Viele Paare kaufen gemeinsam eine Eigentumswohnung. Beim Tod eines Eigentümers geht der Anteil des Verstorbenen nach dessen Testament oder nach den gesetzlichen Bestimmungen über; Es geht nicht automatisch auf den überlebenden Miteigentümer über, wie dies bei einigen gemeinsamen Mietverhältnissen nach dem Common Law der Fall sein könnte. Ein thailändisches Testament, das den Anteil jedes Ehepartners dem anderen überlässt, vermeidet Lücken.
Wenn ein Ehegatte Thailänder und der andere ein Ausländer ist, gelten in jeder Phase die Regeln, wer was besitzen darf. Ein thailändischer Ehegatte kann ohne Einschränkungen eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück erben. Ein ausländischer Ehegatte, der das Land eines thailändischen Ehepartners erbt, kann es nicht behalten und muss darüber verfügen. Dies ist einer der Gründe dafür, dass Paare mit gemischter Nationalität häufig den Rat eines Spezialisten zum Umgang mit Familieneigentum in Anspruch nehmen.
Die Ehe hat auch Auswirkungen auf den Nachlass selbst. Nach thailändischem Familienrecht ist das während einer eingetragenen Ehe erworbene Vermögen im Allgemeinen ehelicher Besitz, und der überlebende Ehegatte behält seine Hälfte, bevor der Nachlass aufgeteilt wird. Ihr Anwalt kann Ihnen erklären, wie dies mit einem Ehevertrag oder dem Recht Ihres Heimatlandes zusammenhängt.
Erbschaftssteuer und Übertragungsgebühren
Die thailändische Erbschaftssteuer fällt nur an, wenn der von einem Erben erhaltene Wert 100 Millionen THB übersteigt. Der Selbstbehalt wird für Vor- und Nachkommen mit 5 % und für sonstige Erben mit 10 % besteuert; Überweisungen an den Ehegatten sind steuerfrei. Die meisten Immobilieneigentümer unterschreiten diesen Schwellenwert.
Für die Eintragung einer geerbten Immobilie beim Grundbuchamt wird eine Übertragungsgebühr in Höhe von 0,5 % des geschätzten Wertes für Vorfahren, Nachkommen und Ehegatten und 2 % für andere Erben erhoben. Erbschaftsübertragungen unterliegen im Allgemeinen keiner besonderen Gewerbesteuer oder Einkommensteuer.
Alternativen, die eine Überlegung wert sind
Manche Eigentümer übertragen Eigentum zu Lebzeiten und nicht per Testament, beispielsweise an ein besitzberechtigtes Kind. Schenkungen auf Lebenszeit haben ihre eigenen steuerlichen Konsequenzen, einschließlich Schenkungssteuer ab bestimmten Schwellenwerten und Übertragungsgebühren. Eine weitere Option ist das Miteigentum an einer Eigentumswohnung zwischen Ehegatten. Nießbrauch kann einem überlebenden Partner das Recht einräumen, lebenslang an einer Immobilie zu wohnen, während das Eigentum auf eine andere Person übergeht. Bei jeder Route gibt es steuerliche und rechtliche Kompromisse, die von den familiären Umständen abhängen.
Eine praktische Checkliste
Bewahren Sie Ihre Eigentumsurkunde oder Ihren eingetragenen Mietvertrag, Ihre FET-Formulare und eine Kopie Ihres Testaments auf und teilen Sie Ihrer Familie mit, wo sie sich aufhält. Überprüfen Sie Ihr Testament nach der Heirat, Scheidung oder der Geburt von Kindern. Stellen Sie sicher, dass Ihr Mietvertrag eine Vererbung und Abtretung zulässt. Wenn Ihre beabsichtigten Erben Ausländer ohne thailändischen Wohnsitz sind, besprechen Sie mit einem Anwalt, wie sie innerhalb der gesetzlichen Fristen eine Eigentumswohnung behalten oder verkaufen.
Stellen Sie abschließend sicher, dass jemand, dem Sie vertrauen, den Namen Ihres thailändischen Anwalts kennt und über Kopien wichtiger Dokumente verfügt, damit der Prozess bei Bedarf umgehend beginnen kann.