Спадщина та заповіти для іноземних власників тайської нерухомості
Оновлено · ZODIAC Co., Ltd.
Тайське майно успадковується згідно з тайським законодавством, незалежно від вашого громадянства, тому що правонаступництво нерухомого майна регулюється законом місця, де воно знаходиться. Тайський заповіт — це найпростіший спосіб контролювати спадщину та прискорити процес. Іноземні спадкоємці, як правило, можуть успадкувати кондомініум, але деякі з них повинні продати протягом одного року, а договори оренди переходять, лише якщо це дозволяє договір оренди.
Який закон застосовується
Відповідно до розділу 37 Закону Таїланду про колізійне право, правонаступництво щодо нерухомого майна регулюється законом місця, де воно розташоване. Таким чином, кондомініум, будівля або зареєстроване право на землю в Таїланді розглядаються згідно з тайським спадковим законодавством, навіть якщо законодавство вашої країни регулює решту вашого майна. Рухомі активи, такі як банківські депозити, розглядаються по-різному, як правило, відповідно до законодавства місця проживання померлого.
На практиці це означає, що домашнього заповіту може бути недостатньо. Тайські суди та земельні служби можуть визнати дійсний іноземний заповіт, але його потрібно перекласти, легалізувати та підтвердити, що додає часу та витрат. Зазвичай більш ефективним є окреме тайське заповіт, яке покриває тайські активи.
Що буває без волі
Якщо ви помрете без дійсного заповіту, Цивільний і Господарський кодекс визначає законних спадкоємців у порядку черги: нащадки, батьки, повнорідні брати і сестри, напівкровні брати і сестри, бабусі та дідусі, а також дядьки та тітки разом із подружжям, яке залишилося живим. Враховується лише подружжя у шлюбі, юридично зареєстрованому або визнаному згідно з тайським законодавством. Неодружені партнери не мають законних прав.
Адміністратор зазвичай має бути призначений судом Таїланду, перш ніж Земельне управління передасть майно. Процес передбачає подачу документів до суду, слухання та, якщо спадкоємці перебувають за кордоном, легалізовані документи. Зазвичай це займає кілька місяців.
Затримки мають практичну ціну. Доки адміністратор не призначений і передача не зареєстрована, майно не може бути продано, звичайні комісії та рахунки тривають, і будь-яка оренда має управлятися кимось без чітких повноважень. Названий виконавець у тайському заповіті значно скорочує цей період.
Виготовлення тай заповіту
Іноземці можуть скласти заповіт згідно з тайським законодавством. Загальною формою є письмовий заповіт, підписаний при двох свідках, які не є бенефіціарами, часто складений тайською та англійською мовами. Зазначення виконавця у заповіті дає змогу цій особі звернутися до суду з проханням про призначення та передачі земельної установи. Заповіт можна обмежити тайськими активами, щоб воно не суперечило заповіту вашої країни проживання; Ваші юристи в обох країнах мають переконатися, що документи узгоджені та що жоден із них випадково не анулює інший.
- Назвіть конкретні активи: номер одиниці та документ про право власності або договір оренди та будівлю.
- Назвіть виконавця, якого зручно призначити, бажано проживати в Таїланді або мати місцевого юриста.
- Назвіть альтернативних бенефіціарів на випадок, якщо ваш перший вибір не може успадкувати або зберегти майно.
- Зберігайте оригінал у сейфі та повідомте виконавцю, де він знаходиться.
Іноземні спадкоємці та квота ОСББ
Закон про кондомініуми містить спеціальні правила для іноземців, які набувають квартиру в порядку спадкування. Відповідно до аналізу Закону Tilleke & Gibbins, іноземці з постійним місцем проживання в Таїланді або ті, хто перебуває в Таїланді відповідно до законів про сприяння інвестиціям, можуть зберігати успадковану одиницю в межах іноземної квоти. Інші іноземні спадкоємці або спадкоємці повинні повідомити органи влади протягом 60 днів і розпорядитися паєм протягом одного року, хоча Земельний департамент зазначив, що спадкоємець-іноземець, який відповідає категорії іноземних коштів, може мати можливість залишити пай. Практика залежить від Земельних відомств, тому найбезпечніший шлях – отримати пораду завчасно та спланувати успадкування, поки ви живі.
Якщо спадкоємець не може зберегти пай, він може бути проданий тайському покупцеві або іншому правомірному іноземцю в межах квоти, а виручка передається спадкоємцю.
Земля та дачі
Іноземний спадкоємець не може залишити за собою успадковану землю. Відповідно до Земельного кодексу, земля, отримана у спадок іноземцем, який не має права власності на неї, повинна бути відчужена у встановлений державою термін. Для вілли, яка знаходиться на умовах зареєстрованої оренди, ключовим документом є сам договір оренди: договір оренди вважається особистим для орендаря та припиняється після смерті, якщо договір не передбачає, що він переходить до спадкоємців. Переконайтеся, що ваш договір оренди містить цей пункт. Будинок, що належить іноземцю, як будівля, і право власності, створене на певний строк, можуть успадковуватися за загальними правилами.
Спільна власність подружжя
Багато пар купують ОСББ на спільне ім'я. У разі смерті одного власника частка померлого переходить за його заповітом або згідно з правилами закону; воно не переходить автоматично до співвласника, який залишився живим, як це могло б відбуватися за деякими спільними договорами оренди за загальним правом. Тайський заповіт, який залишає частку кожного з подружжя іншому, дозволяє уникнути розривів.
Якщо один з подружжя є тайцем, а інший іноземцем, на кожному етапі застосовуються правила щодо того, хто може мати що. A Thai spouse can inherit a condominium or land without restriction. Подружжя-іноземець, яке успадковує землю тайського подружжя, не може залишити її та має розпоряджатися нею, що є однією з причин, чому пари зі змішаним національністю часто звертаються за порадами спеціалістів щодо того, як зберігати сімейне майно.
Шлюб також впливає на сам маєток. Згідно з тайським сімейним законодавством, майно, придбане під час зареєстрованого шлюбу, як правило, є майном подружжя, і пережилий чоловік зберігає свою половину до розділу майна. Ваш юрист може пояснити, як це взаємодіє з передшлюбним договором або із законодавством вашої країни.
Податок на спадщину та плата за передачу
Податок на спадщину в Таїланді стягується лише тоді, коли вартість, отримана одним спадкоємцем, перевищує 100 мільйонів тайських батів. Перевищення оподатковується за ставкою 5% для висхідних і низхідних нащадків і 10% для інших спадкоємців; передачі чоловікові звільняються. Більшість власників нерухомості опускаються нижче цього порогу.
Реєстрація спадкового майна в земельній службі стягує плату за перехід у розмірі 0,5% від оціночної вартості для нащадків по висхідній, низхідній лінії та подружжя та 2% для інших спадкоємців. Передача у спадщину, як правило, не обкладається спеціальним податком на підприємницьку діяльність або податком на доходи фізичних осіб.
Альтернативи, які варто розглянути
Деякі власники передають майно за життя, а не за заповітом, наприклад, дитині, яка має право володіти ним. Довічні подарунки мають власні податкові наслідки, зокрема податок на подарунки понад певні порогові суми та комісії за переказ. Спільна власність ОСББ між подружжям – ще один варіант. Узуфрукт може надати партнеру, який залишився живим, право жити у власності протягом усього життя, поки право власності переходить до когось іншого. Кожен маршрут має податкові та юридичні компроміси, які залежать від сімейних обставин.
Практичний контрольний список
Зберігайте свій документ про право власності або зареєстрований договір оренди, ваші форми FET і копію заповіту разом і повідомляйте родині, де вони. Перегляньте свій заповіт після одруження, розлучення або народження дітей. Переконайтеся, що ваш договір оренди дозволяє спадкування та передачу. Якщо ваші передбачувані спадкоємці є іноземцями без місця проживання в Таїланді, обговоріть з юристом, як вони будуть зберігати або продавати кондомініум протягом встановленого законодавством терміну.
Нарешті, переконайтеся, що хтось, кому ви довіряєте, знає ім’я вашого тайського юриста та має копії ключових документів, щоб процес міг початися негайно, якщо він колись знадобиться.