泰国财产的外国所有者的继承和遗嘱
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无论您的国籍如何，泰国财产均根据泰国法律继承，因为不动产的继承受不动产所在地的法律管辖。泰国遗嘱是控制继承人并加快进程的最简单方法。外国继承人通常可以继承公寓，但有些必须在一年内出售，并且只有在租约允许的情况下才能继承租约。
适用哪条法律
根据泰国《法律冲突法》第37条，不动产的继承适用财产所在地的法律。因此，公寓、建筑物或泰国土地的注册权利均根据泰国继承法处理，即使您的其余遗产受您所在国家/地区的法律管辖。银行存款等动产的处理方式有所不同，通常根据死者居住地的法律进行处理。
实际上，这意味着在家立下遗嘱可能还不够。泰国法院和土地局可以承认有效的外国遗嘱，但必须对其进行翻译、合法化和证明，这会增加时间和成本。涵盖泰国资产的单独泰国遗嘱通常更为有效。
没有遗嘱会发生什么
如果您在没有有效遗嘱的情况下去世，《民商法》按优先顺序规定了法定继承人：后代、父母、同血兄弟姐妹、同血兄弟姐妹、祖父母、叔叔阿姨，以及尚存的配偶与他们共同分享。只有根据泰国法律合法登记或认可的婚姻中的配偶才算在内。未婚伴侣没有法定权利。
在土地局转让财产之前，泰国法院通常必须任命一名管理人。该过程涉及法庭文件、听证会以及（如果继承人在国外）合法化文件。通常需要几个月的时间。
延误会带来实际成本。在任命管理人并登记转让之前，该财产不能出售，公共费用和账单仍将继续，任何租赁都必须由没有明确权力的人管理。泰国指定的执行人将大大缩短这一期限。
立泰国遗嘱
根据泰国法律，外国人可以立遗嘱。常见的形式是在两名非受益人见证人面前签署的书面遗嘱，通常用泰语和英语起草。在遗嘱中指定遗嘱执行人可以让该人向法院申请任命并处理土地局的转让。遗嘱可以仅限于泰国资产，这样就不会与您的祖国遗嘱发生冲突；您在两国的律师应确保文件一致，并且双方都不会意外撤销对方。
- 命名特定资产：单元编号和产权契约，或租赁和建筑物。
- 指定一位切实可行的遗嘱执行人，最好居住在泰国或与当地律师一起。
- 指定替代受益人，以防您的第一选择无法继承或保留财产。
- 妥善保管原件并告诉您的遗嘱执行人它在哪里。
外国继承人和公寓配额
《公寓法》包含针对通过继承获得单位的外国人的具体规则。根据Tilleke & Gibbins对该法案的分析，拥有泰国永久居留权的外国人或根据投资促进法在泰国居留的外国人可以将继承单位保留在外国配额内。其他外国继承人或受遗赠人必须在 60 天内通知当局，并在一年内处置该单位，尽管土地部门表示，符合外国资金类别的外国继承人可能能够保留该单位。土地局之间的做法各不相同，因此最安全的做法是尽早听取建议并在您活着时规划继承。
如果继承人无法保留该单位，可以将其出售给泰国买家或配额内的其他符合条件的外国人，并将收益转移给继承人。
土地及别墅
外国继承人不能保留继承的土地。根据《土地法》，无权拥有土地的外国人继承的土地必须在当局规定的期限内处置。对于登记租约持有的别墅，关键文件是租约本身：租约被视为承租人的个人财产，并在承租人死亡时终止，除非合同规定将其转让给继承人。确保您的租约包含此条款。外国人拥有的房屋作为建筑物，以及固定期限的地上权，可以根据一般规则继承。
共同所有权和配偶
许多夫妇以联名购买公寓。一名所有者去世后，死者的份额根据其遗嘱或法定规则转移；它不会像某些普通法联合租赁那样自动转移给幸存的共同所有人。泰国遗嘱将配偶双方的份额留给另一方，以避免出现缺口。
如果配偶一方是泰国人，另一方是外国人，则每个阶段都适用关于谁可以持有物品的规则。泰国配偶可以不受限制地继承公寓或土地。继承泰国配偶土地的外国配偶不能保留土地，而必须将其处置，这也是混国籍夫妇经常就如何持有家庭财产听取专家建议的原因之一。
婚姻也会影响遗产本身。根据泰国家庭法，登记婚姻期间获得的财产通常是婚姻财产，未亡配偶在分割遗产之前保留一半。您的律师可以解释这如何与婚前协议或您所在国家的法律相互作用。
遗产税和转让费
泰国遗产税仅适用于一名继承人获得的价值超过 1 亿泰铢的情况。超出部分对长辈和后代按 5% 征税，对其他继承人按 10% 征税；向配偶的转移是免税的。大多数业主都低于这个门槛。
在土地局登记继承财产时，长辈、后代和配偶需缴纳评估价值 0.5% 的转让费，其他继承人需缴纳 2% 的转让费。继承转让一般不需缴纳营业税或个人所得税。
值得考虑的替代方案
有些业主在一生中而不是通过遗嘱转让财产，例如转让给有资格拥有该财产的孩子。终身赠与有其自身的税务后果，包括超过一定门槛的赠与税和转让费。配偶之间共同拥有公寓是另一种选择。使用权可以赋予幸存伴侣终身居住在房产中的权利，同时所有权转移给其他人。每条路线都有税收和法律权衡，具体取决于家庭情况。
实用清单
将您的地契或注册租约、FET 表格和遗嘱副本放在一起，并告诉您的家人他们在哪里。结婚、离婚或孩子出生后，请重新审视您的遗嘱。确保您的租约允许继承和转让。如果您的预期继承人是没有泰国居住权的外国人，请与律师讨论他们将如何在法定期限内保留或出售公寓。
最后，确保您信任的人知道您的泰国律师的姓名并拥有关键文件的副本，以便在需要时可以立即启动该流程。