Freehold vs bail en Thaïlande : une comparaison pratique
Mis à jour · ZODIAC Co., Ltd.
Pour un acheteur étranger, la pleine propriété en Thaïlande signifie posséder une unité en copropriété dans le cadre du quota étranger de 49 %. Le bail désigne un droit enregistré d'utiliser une propriété, généralement un terrain avec une villa, pour une durée maximale de 30 ans. La pleine propriété donne une propriété permanente et transférable ; Le bail donne un droit à durée déterminée dont la valeur diminue à mesure que la durée s'écoule.
Ce que signifie la pleine propriété pour un étranger
La pleine propriété est la pleine propriété inscrite sur un titre de propriété. Pour les particuliers étrangers, la seule propriété franche disponible dans des circonstances normales est une unité de copropriété en vertu de la loi sur les copropriétés, enregistrée à votre nom sur un titre de propriété de copropriété. Vous pouvez le vendre, l’hypothéquer, le louer à long terme et le laisser par testament. Il n'y a pas de date de fin.
Les terres en pleine propriété ne sont pas accessibles aux particuliers étrangers, à l'exception du tracé rarement utilisé de l'article 96 bis qui nécessite un investissement de 40 millions de THB et une approbation ministérielle. Ainsi, lorsqu'une villa est décrite comme en pleine propriété pour un acheteur étranger, cela signifie généralement que la maison est en pleine propriété et que le terrain est loué, ou que le terrain est détenu par une société thaïlandaise. La première peut être une structure légitime ; la seconde nécessite un examen juridique très attentif, car la détention d'actions par des prête-noms constitue une infraction pénale.
Ce que signifie le bail
Un bail est un contrat en vertu duquel le propriétaire vous permet d'utiliser la propriété pendant une période en échange d'un loyer qui, sur le marché des stations balnéaires thaïlandais, est généralement payé d'avance sous la forme d'une somme unique. L'article 540 du Code civil et commercial plafonne la durée à 30 ans, et un bail de plus de trois ans doit être enregistré au Bureau foncier pour être exécutoire pendant toute sa durée. L'inscription coûte 1% du loyer total sur la durée plus 0,1% de droit de timbre.
Le bail enregistré est un droit réel inscrit sur le titre foncier, il engage donc un nouveau propriétaire en cas de vente du terrain. Elle est transférable si le bail le permet, et elle peut être transmise à vos héritiers si le contrat le prévoit. Il ne s’agit pas de propriété : à la fin du mandat, le droit prend fin.
La question 30+30+30 après l’arrêt de la Cour suprême de 2025
Les ventes de villas à Phuket sont depuis longtemps commercialisées avec des baux de 30 ans plus des options de renouvellement, souvent décrites comme 30+30+30 ou 90 ans. En mars 2025, la Cour suprême thaïlandaise, dans son jugement n° 4655/2566, a jugé que les conditions de renouvellement convenues à l'avance pour prolonger un bail au-delà de la limite de 30 ans étaient inapplicables. Plusieurs cabinets d'avocats, dont Addleshaw Goddard et Formichella & Sritawat, ont résumé la décision.
La position la plus sûre consiste à traiter un bail comme un actif de 30 ans. Un propriétaire peut toujours convenir d’un nouveau bail à la fin du premier, mais vous ne pouvez pas l’imposer. Lorsque vous comparez les prix, faites-le uniquement sur la base de la durée enregistrée.
Les propositions visant à prolonger les baux à 99 ans sont discutées depuis des années. Le gouvernement a publiquement abandonné le projet en septembre 2025 et, en septembre 2026, la durée maximale du bail enregistré reste de 30 ans.
Copropriétés à bail
Le bail apparaît également dans les copropriétés, normalement lorsque le quota étranger est plein ou lorsqu'un promoteur vend des unités en location en tant que produit. Ici, vous louez l’unité plutôt que d’en être propriétaire. Le prix doit refléter la différence. Demandez que le bail soit enregistré au Bureau foncier, vérifiez qui est le bailleur (le promoteur, une entreprise ou un particulier) et comprenez ce qui arrive à votre bail si le bailleur vend ou devient insolvable.
Demandez également ce qui se passe à la fin du mandat. Une unité de copropriété à bail revient au bailleur à l'expiration du bail, sa valeur diminue donc vers zéro avec le temps, contrairement à une unité en pleine propriété dont la valeur dépend uniquement du marché.
Comparer côte à côte la propriété franche et la propriété à bail
Les deux formes diffèrent bien plus que par la durée. Le résumé ci-dessous couvre les points qui comptent le plus lorsque vous choisissez entre eux.
- Durée : le titre de copropriété en pleine propriété n'a pas de date de fin ; un bail a une durée maximale de 30 ans.
- Revente : les unités en pleine propriété peuvent être vendues à tout acheteur éligible dans les limites du quota ; un bail ne peut être cédé que si le contrat le permet, et sa valeur diminue à mesure que la durée restante se raccourcit.
- Financement : les prêts bancaires thaïlandais aux étrangers non-résidents sont généralement limités et les prêts sur crédit-bail sont encore plus rares.
- Héritage : la pleine propriété est régie par le droit successoral thaïlandais avec des restrictions pour certains héritiers étrangers ; un bail n'est conclu que si le contrat le prévoit, puisque les baux sont par ailleurs personnels au locataire.
- Frais de transfert : les transferts en pleine propriété entraînent des frais de transfert de 2 % plus la taxe professionnelle ou le droit de timbre et le précompte mobilier ; l'enregistrement du bail coûte 1% du loyer total plus 0,1% de droit de timbre.
Superficies et usufruit : des droits qui accompagnent le bail
Ces droits doivent être enregistrés au Bureau Foncier. Ils améliorent votre situation mais ne changent pas l’image de base : la terre appartient à quelqu’un d’autre.
Comment valoriser un bail
Un prix de location doit être évalué comme le coût de 30 ans d’utilisation. Une discipline simple consiste à diviser le prix par le nombre d’années restantes pour obtenir un coût annuel, puis à comparer cela avec la location d’une propriété équivalente. Ajoutez ce que vous attendez de la valeur du droit lorsque vous vendez, en gardant à l’esprit qu’un acheteur au cours de la dixième année n’acquiert que 20 ans.
Vérifiez également le bailleur. Un bail auprès d'une société foncière thaïlandaise bien capitalisée et avec un titre clair représente un risque différent d'un bail auprès d'un particulier ayant des hypothèques sur le terrain. Votre avocat doit rechercher dans le titre les charges existantes avant de payer.
Il convient également de se demander ce que dit le bail concernant la fin du terme. Certains baux prévoient que les bâtiments reviendront au propriétaire foncier ; d'autres donnent au locataire le droit de les retirer ou d'être indemnisé. Les clauses sur la sous-location, les frais de cession et ce qui se passe si le terrain est vendu ou exproprié affectent toutes la valeur et doivent être examinées par votre avocat avant de payer.
Lequel devriez-vous choisir ?
Si la sécurité à long terme, la flexibilité de revente et la succession sont des priorités, la copropriété en pleine propriété est l'option la plus simple qui s'offre aux étrangers. Si vous souhaitez une maison privée avec terrain et piscine, le bail est normalement la seule voie légale, et la bonne approche consiste à payer un prix qui reflète une durée de 30 ans et à insister sur l'enregistrement approprié de chaque droit pour lequel vous payez.
Dans notre catalogue de Phuket, les projets de villas démarrent à un prix médian d'environ 29,9 millions de THB contre environ 6,2 millions de THB pour les projets en copropriété, le choix entre villa en location et condo en pleine propriété est donc souvent aussi un choix entre des budgets très différents.