泰国的永久业权与租赁业权：实际比较
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对于外国买家来说，泰国的永久业权意味着在 49% 的外国配额内完全拥有一套公寓单位。租赁权是指对财产（通常是带有别墅的土地）的注册使用权，期限最长为 30 年。永久业权赋予永久、可转让的所有权；租赁权赋予固定期限的权利，其价值随着期限的结束而下降。
永久业权对外国人意味着什么
永久业权是记录在产权文件上的完全所有权。对于外国个人来说，正常情况下唯一可用的永久业权是《公寓法》规定的公寓单元，以您自己的名义在公寓产权契据上注册。您可以出售它、抵押它、长期租约出租或自愿离开。没有结束日期。
除了很少使用的第 96 条之二路线（需要 4000 万泰铢投资和部长批准）外，永久业权土地不向外国个人开放。因此，当外国买家将别墅描述为永久业权时，通常意味着该房屋是永久业权且土地是租赁的，或者土地由泰国公司持有。第一个可以是合法的结构；第二个需要非常仔细的法律审查，因为代理人持股属于刑事犯罪。
租赁权是什么意思
租赁是一种合同，根据该合同，业主允许您在一段时间内使用该房产以换取租金，在泰国度假村市场，租金通常是一次性预付的。 《民商法典》第 540 条的期限上限为 30 年，三年以上的租约必须在土地局注册才能在整个期限内强制执行。注册费用为期限内总租金的 1%，另加 0.1% 印花税。
注册租赁是记录在土地所有权上的物权，因此如果土地被出售，它对新所有者具有约束力。如果租约允许，它是可以转让的；如果合同有规定，它可以传给你的继承人。这不是所有权：期限结束后，权利也就结束了。
2025年最高法院裁决后的30+30+30问题
普吉岛别墅销售长期以来一直以 30 年租约加续约选项进行营销，通常被描述为 30+30+30 或 90 年。 2025 年 3 月，泰国最高法院在第 4655/2566 号判决中裁定，提前同意将租约延长至 30 年以上的续约条款不可执行。包括 Addleshaw Goddard 和 Formichella & Sritawat 在内的多家律师事务所对这一决定进行了总结。
安全的做法是将租赁视为 30 年期资产。当第一个租约结束时，房东仍然可以同意新的租约，但你不能强迫它。当您比较价格时，仅根据注册条款进行比较。
将租约延长至 99 年的提议已经讨论多年。政府于2025年9月公开搁置该计划，截至2026年9月，最长注册租约仍为30年。
租赁公寓
租赁权也出现在公寓中，通常是在外国配额已满或开发商将租赁单位作为产品出售时。在这里，您租赁该单位而不是拥有它。定价应反映差异。要求在土地局登记租赁，检查出租人是谁（开发商、公司或个人），并了解如果出租人出售或破产，您的租赁会发生什么。
还要询问学期结束时会发生什么。租赁公寓单位在租约到期时会归还给出租人，因此其价值会随着时间的推移逐渐下降至零，这与永久业权单位的价值仅取决于市场不同。
并列比较永久业权和租赁业权
这两种形式的不同之处不仅仅在于持续时间。下面的摘要涵盖了您在它们之间进行选择时最重要的几点。
- 期限：永久业权公寓产权没有结束日期；租约期限最长为 30 年。
- 转售：永久业权单位可以在配额内出售给任何符合条件的买家；只有在合同允许的情况下才能转让租赁，并且其价值随着剩余期限的缩短而下降。
- 融资：泰国银行向非居民外国人提供的贷款总体上是有限的，而租赁贷款则更为罕见。
- 继承：根据泰国继承法，永久业权通行证，但对某些外国继承人有限制；仅当合同有规定时，租约才有效，因为租约对于承租人来说是个人的。
- 转让费用：永久业权转让需缴纳2%的转让费加上营业税或印花税和预扣税；租赁登记费用为总租金的 1% 加上 0.1% 的印花税。
- 法律安全：如果正确注册，两者都是安全的；超过三年的未注册租约只能执行三年。
地上权和用益权：与租约同时存在的权利
别墅结构通常将土地租赁与登记的地上权相结合，这使您可以在他人土地上拥有建筑物长达 30 年或土地所有者或权利持有人的终身。这很重要，因为它为您提供了房屋本身的记录所有权，与土地租赁分开。用益权是一种使用财产并获取财产收入的权利，可以是固定期限的，也可以是终身的，在家庭成员之间使用的频率高于开发商销售中的使用频率。
这些权利必须在土地局登记。它们提高了你的地位，但不会改变基本情况：土地属于别人。
如何评估租赁价值
租赁价格应按使用30年的成本来判断。一个简单的规则是将价格除以剩余年数以获得年度成本，然后将其与租赁同等房产进行比较。添加您出售时预计该权利的价值，请记住，第十年的买家仅获得 20 年的权利。
还要检查出租人。资本充足、所有权明确的泰国土地拥有公司的租赁与拥有土地抵押贷款的个人的租赁存在不同的风险。在您付款之前，您的律师应在产权证中搜索现有产权负担。
还值得询问的是，租约对租期结束有何规定。有些租约规定将建筑物归还给土地所有者；其他人则赋予承租人移除它们或获得补偿的权利。有关转租、转让费以及土地出售或征用的条款都会影响价值，因此在付款前应由您的律师进行审查。
你应该选择哪一个？
如果长期安全、转售灵活性和继承是优先考虑的因素，那么永久业权公寓是外国人最直接的选择。如果您想要拥有土地和游泳池的私人住宅，租赁通常是唯一合法途径，正确的方法是支付反映 30 年期限的价格，并坚持对您所支付的每项权利进行适当登记。
在我们的普吉岛目录中，别墅项目的中位价约为 2,990 万泰铢，而公寓项目的中位价约为 620 万泰铢，因此租赁别墅和永久业权公寓之间的选择通常也是在截然不同的预算之间进行选择。