Proprietà libera e locazione in Tailandia: un confronto pratico
Aggiornato · ZODIAC Co., Ltd.
Per un acquirente straniero, la piena proprietà in Thailandia significa possedere un'unità condominiale a titolo definitivo entro la quota estera del 49%. Per contratto di locazione si intende un diritto registrato di utilizzare la proprietà, solitamente un terreno con una villa, per un massimo di 30 anni. La proprietà libera dà proprietà permanente e trasferibile; il contratto di locazione conferisce un diritto a tempo determinato il cui valore diminuisce con lo scadere del termine.
Cosa significa proprietà per uno straniero
La proprietà è la piena proprietà registrata su un documento di titolo. Per i soggetti stranieri l'unica proprietà disponibile in circostanze normali è un'unità condominiale ai sensi della legge sul condominio, registrata a proprio nome su un atto di proprietà condominiale. Puoi venderlo, ipotecarlo, affittarlo per affitti a lungo termine e lasciarlo per testamento. Non esiste una data di fine.
I terreni di proprietà non sono disponibili per i soggetti stranieri, a parte il percorso della Sezione 96 bis, utilizzato raramente, che richiede un investimento di 40 milioni di THB e l'approvazione ministeriale. Quindi, quando una villa viene descritta come proprietà di proprietà per un acquirente straniero, di solito significa che la casa è di proprietà e il terreno è affittato, oppure il terreno è posseduto da una società tailandese. La prima può essere una struttura legittima; il secondo necessita di un controllo legale molto attento perché la partecipazione azionaria di un prestanome è un reato penale.
Cosa significa locazione
Il contratto di locazione è un contratto in base al quale il proprietario ti consente di utilizzare la proprietà per un periodo in cambio di un affitto, che nel mercato dei resort tailandesi viene solitamente pagato in anticipo come una somma unica. La sezione 540 del Codice civile e commerciale limita la durata a 30 anni e un contratto di locazione superiore a tre anni deve essere registrato presso l'Ufficio fondiario per essere esecutivo per tutta la sua durata. La registrazione costa l'1% del canone totale durante la durata più lo 0,1% di imposta di bollo.
Un contratto di locazione registrato è un diritto reale registrato sul titolo fondiario, quindi vincola il nuovo proprietario in caso di vendita del terreno. È trasferibile se il contratto di locazione lo consente e può passare agli eredi se il contratto lo prevede. Non è proprietà: quando finisce il termine, finisce il diritto.
La questione 30+30+30 dopo la sentenza della Corte Suprema del 2025
Le vendite di ville a Phuket sono state a lungo commercializzate con contratti di locazione di 30 anni più opzioni di rinnovo, spesso descritti come 30+30+30 o 90 anni. Nel marzo 2025 la Corte Suprema tailandese, con la sentenza n. 4655/2566, ha ritenuto inapplicabili i termini di rinnovo concordati anticipatamente per estendere un contratto di locazione oltre il limite di 30 anni. Diversi studi legali, tra cui Addleshaw Goddard e Formichella & Sritawat, hanno riassunto la decisione.
La posizione sicura è quella di trattare un contratto di locazione come un bene di 30 anni. Il proprietario può comunque stipulare un nuovo contratto di locazione alla scadenza del primo, ma non è possibile obbligarlo. Quando confronti i prezzi, fallo solo sulla base del termine registrato.
Le proposte di estendere i contratti di locazione a 99 anni sono state discusse per anni. Il governo ha pubblicamente accantonato il piano nel settembre 2025 e a partire da settembre 2026 la durata massima del contratto di locazione registrato rimane di 30 anni.
Condomini su beni di terzi
I beni di terzi compaiono anche nei condomini, normalmente quando la quota estera è piena o quando un promotore vende unità in affitto come prodotto. Qui affitti l'unità anziché possederla. Il prezzo dovrebbe riflettere la differenza. Chiedi che il contratto di locazione venga registrato presso l'Ufficio del Territorio, controlla chi è il locatore (lo sviluppatore, una società o un privato) e capisci cosa succede al tuo contratto di locazione se il locatore vende o diventa insolvente.
Chiedi anche cosa succede alla fine del trimestre. Un'unità condominiale in locazione ritorna al locatore alla scadenza del contratto di locazione, quindi il suo valore diminuisce fino a zero nel tempo, a differenza di un'unità in proprietà il cui valore dipende solo dal mercato.
Confronto tra proprietà libera e locazione
Le due forme differiscono non solo per la durata. Il riepilogo di seguito copre i punti che contano di più quando si sceglie tra di loro.
- Durata: il titolo condominiale di proprietà non ha scadenza; il contratto di locazione ha una durata massima di 30 anni.
- Rivendita: le unità di proprietà possono essere vendute a qualsiasi acquirente idoneo entro la quota; il contratto di locazione può essere ceduto solo se il contratto lo consente e il suo valore diminuisce con la riduzione della durata residua.
- Finanziamento: i prestiti bancari tailandesi agli stranieri non residenti sono in generale limitati, e i prestiti dietro contratto di locazione sono ancora più rari.
- Eredità: la proprietà passa secondo il diritto di successione tailandese con restrizioni per alcuni eredi stranieri; un contratto di locazione è valido solo se lo prevede il contratto, poiché altrimenti i contratti di locazione sono personali per il locatario.
- Costi di trasferimento: i trasferimenti di proprietà comportano una commissione di trasferimento del 2% più imposta commerciale o imposta di bollo e ritenuta d'acconto; La registrazione del contratto di locazione costa l'1% dell'affitto totale più lo 0,1% di imposta di bollo.
- Sicurezza giuridica: entrambi sono sicuri se registrati correttamente; i contratti di locazione non registrati superiori a tre anni sono esecutivi solo per tre anni.
Superfici e usufrutto: diritti che si affiancano al contratto di locazione
Le strutture delle ville spesso combinano un contratto di locazione fondiaria con un diritto di superficie registrato, che consente di possedere edifici sul terreno di qualcun altro per un massimo di 30 anni o per tutta la vita del proprietario terriero o del titolare del diritto. Questo è importante perché ti dà un diritto di proprietà registrato sulla casa stessa, separato dall'affitto del terreno. L'usufrutto è il diritto di utilizzare e percepire il reddito di un immobile, anche a tempo determinato o a vita, ed è utilizzato più spesso tra familiari che nelle vendite di promotori.
Tali diritti devono essere registrati presso l'Ufficio del Territorio. Migliorano la tua posizione ma non cambiano il quadro di base: la terra appartiene a qualcun altro.
Come valutare un contratto di locazione
Il prezzo di un contratto di locazione dovrebbe essere giudicato come il costo di 30 anni di utilizzo. Una regola semplice consiste nel dividere il prezzo per il numero di anni rimanenti per ottenere un costo annuale, quindi confrontarlo con l'affitto di una proprietà equivalente. Aggiungi il valore che ti aspetti che valga quando vendi, tenendo presente che un acquirente nel decimo anno acquisterà solo per 20 anni.
Controlla anche il locatore. Un contratto di locazione da parte di una società terriera tailandese ben capitalizzata e con titolo chiaro è un rischio diverso da un contratto di locazione da parte di un individuo con ipoteche sulla terra. Il tuo avvocato dovrebbe cercare nel titolo gli gravami esistenti prima di pagare.
Vale anche la pena chiedersi cosa dice il contratto di locazione sulla scadenza del termine. Alcuni contratti di locazione prevedono che gli edifici ritornino al proprietario terriero; altri danno al locatario il diritto di rimuoverli o di essere risarcito. Le clausole sul subaffitto, le spese di cessione e cosa succede se il terreno viene venduto o espropriato influiscono tutte sul valore e dovrebbero essere esaminate dal tuo avvocato prima di pagare.
Quale dovresti scegliere?
Se la sicurezza a lungo termine, la flessibilità di rivendita e la successione sono priorità, un condominio di proprietà è l’opzione più semplice a disposizione degli stranieri. Se desideri una casa privata con terreno e piscina, la locazione è normalmente l’unica via legale, e l’approccio giusto è pagare un prezzo che rifletta un termine di 30 anni e insistere sulla corretta registrazione di ogni diritto per cui stai pagando.
Nel nostro catalogo di Phuket, i progetti di ville partono da un prezzo medio di circa 29,9 milioni di THB contro circa 6,2 milioni di THB per i progetti condominiali, quindi la scelta tra villa in locazione e condominio di proprietà è spesso anche una scelta tra budget molto diversi.