Вільне володіння проти оренди в Таїланді: практичне порівняння
Оновлено · ZODIAC Co., Ltd.
Для іноземного покупця вільне володіння в Таїланді означає повне володіння кондомініумом у межах 49% іноземної квоти. Оренда означає зареєстроване право користування майном, зазвичай землею з віллою, на термін до 30 років. Freehold надає постійне право власності, що передається; оренда дає право на фіксований термін, вартість якого падає в міру закінчення терміну.
Що означає freehold для іноземця
Безкоштовне право власності — це повне право власності, зафіксоване в правовстановлюючому документі. Для іноземних фізичних осіб єдиним безкоштовним правом власності, доступним за звичайних обставин, є кондомініум згідно із Законом про кондомініуми, зареєстрований на ваше ім’я в документі про право власності кондомініуму. Його можна продати, закласти, здати в довгострокову оренду і залишити за заповітом. Немає кінцевої дати.
Іноземці не можуть користуватися земельною ділянкою у власність, за винятком рідко використовуваного маршруту згідно з Розділом 96 bis, який потребує інвестиції в розмірі 40 мільйонів батів і схвалення міністерства. Отже, коли вілла описується як вільне володіння для іноземного покупця, це зазвичай означає, що будинок є вільним володінням, а земля здана в оренду, або земля знаходиться у власності тайської компанії. Перший може бути легітимною структурою; другий потребує дуже ретельного правового розгляду, оскільки номінальне володіння акціями є кримінальним злочином.
Що означає оренда
Оренда — це договір, за яким власник дозволяє вам користуватися майном протягом певного періоду в обмін на орендну плату, яка на тайському курортному ринку зазвичай сплачується наперед одноразовою сумою. Розділ 540 Цивільного та Торгового кодексу обмежує термін дії договору в 30 років, а договір оренди на термін більше трьох років повинен бути зареєстрований у Земельному відомстві, щоб мати законну силу протягом повного терміну. Реєстрація коштує 1% від загальної орендної плати за термін плюс 0,1% гербового збору.
Зареєстрований договір оренди є речовим правом, зареєстрованим у праві власності на землю, тому воно зобов’язує нового власника, якщо землю продають. Його можна передавати, якщо це дозволяє договір оренди, і він може переходити до ваших спадкоємців, якщо це передбачено договором. Це не власність: коли закінчується термін, закінчується право.
Питання 30+30+30 після рішення Верховного суду 2025 року
Продажі вілл на Пхукеті вже давно продаються з орендою на 30 років плюс варіанти продовження, часто описувані як 30+30+30 або 90 років. У березні 2025 року Верховний суд Таїланду у рішенні № 4655/2566 постановив, що умови поновлення, узгоджені заздалегідь для продовження оренди понад 30-річний ліміт, не підлягають виконанню. Кілька юридичних фірм, зокрема Addleshaw Goddard і Formichella & Sritawat, узагальнили рішення.
Безпечна позиція полягає в тому, щоб розглядати лізинг як 30-річний актив. Орендодавець все ще може погодити нову оренду після закінчення першої, але ви не можете змусити його. Коли ви порівнюєте ціни, робіть це лише на основі зареєстрованого терміну.
Пропозиції щодо продовження договорів оренди до 99 років обговорюються роками. Уряд публічно відклав план у вересні 2025 року, і станом на вересень 2026 року максимальний зареєстрований термін оренди залишається 30 років.
Орендне ОСББ
Оренда також з’являється в кондомініумах, як правило, коли іноземна квота заповнена або коли забудовник продає одиниці в оренду як продукт. Тут ви орендуєте одиницю, а не володієте нею. Ціна повинна відображати різницю. Попросіть зареєструвати договір оренди в Земельному управлінні, перевірте, хто є орендодавцем (забудовник, компанія чи фізична особа), і зрозумійте, що станеться з вашим договором оренди, якщо орендодавець продасть або стане неплатоспроможним.
Також запитайте, що відбувається в кінці семестру. Орендована одиниця кондомініуму повертається до орендодавця після закінчення терміну оренди, тому її вартість з часом знижується до нуля, на відміну від безкоштовної одиниці, вартість якої залежить лише від ринку.
Порівняння вільного володіння та оренди поруч
Ці дві форми відрізняються не лише тривалістю. Наведений нижче підсумок охоплює моменти, які мають найбільше значення, коли ви вибираєте між ними.
- Тривалість: право власності на квартиру без кінцевої дати; договір оренди діє максимум на 30 років.
- Перепродаж: одиниці вільного володіння можуть бути продані будь-якому прийнятному покупцеві в межах квоти; оренда може бути передана тільки в тому випадку, якщо це передбачено договором, і її вартість падає зі скороченням терміну, що залишився.
- Фінансування: надання кредитів іноземцям-нерезидентам тайським банком загалом обмежене, а кредитування під лізинг ще рідше.
- Спадщина: вільне володіння переходить згідно з тайським законом про спадкування з обмеженнями для деяких іноземних спадкоємців; договір оренди діє лише в тому випадку, якщо це зазначено в договорі, оскільки в іншому випадку оренда є особистою для орендаря.
- Витрати на переказ: безкоштовні перекази стягують комісію за переказ у розмірі 2% плюс податок на бізнес або гербовий збір і податок на дохід; реєстрація оренди коштує 1% від загальної орендної плати плюс 0,1% гербового збору.
- Юридична безпека: обидва безпечні, якщо належним чином зареєстровані; незареєстровані договори оренди протягом трьох років підлягають виконанню лише протягом трьох років.
Суперфіцій і узуфрукт: права, які пов’язані з орендою
Вілли часто поєднують оренду землі із зареєстрованим правом суперфіцію, що дозволяє вам володіти будівлями на чужій землі на термін до 30 років або протягом усього життя землевласника чи правовласника. Це має значення, оскільки це дає вам зареєстроване право власності на сам будинок, окремо від оренди землі. Узуфрукт — це право використовувати та отримувати дохід від майна, також протягом певного терміну або протягом усього життя, і використовується частіше між членами сім’ї, ніж у продажі забудовником.
Як оцінити лізинг
Ціну оренди слід оцінювати як вартість 30 років використання. Проста дисципліна полягає в тому, щоб розділити ціну на кількість років, що залишилися, щоб отримати річну вартість, а потім порівняти це з орендою еквівалентної нерухомості. Додайте вартість права, яку ви очікуєте, коли продаєте, пам’ятаючи, що покупець у десятому році отримує лише 20 років.
Також перевірити орендодавця. Оренда від добре капіталізованої тайської компанії-землевласника з чітким титулом відрізняється від ризику, ніж оренда від фізичної особи, яка має іпотеку на землю. Перш ніж платити, ваш юрист має перевірити право власності на наявні обтяження.
Також варто поцікавитися, що в договорі оренди сказано про закінчення терміну. Деякі договори оренди передбачають повернення будівель землевласнику; інші дають орендареві право видалити їх або отримати компенсацію. Положення про суборенду, комісію за переуступку та те, що станеться, якщо землю буде продано чи експропрійовано, – усе це впливає на вартість, і їх має переглянути ваш юрист, перш ніж платити.
Який вибрати?
Якщо довгострокова безпека, гнучкість перепродажу та спадкоємність є пріоритетними, кондомініум із безкоштовним володінням є найпростішим варіантом, доступним для іноземців. Якщо ви хочете отримати приватний будинок із землею та басейном, то оренда — зазвичай єдиний законний шлях, і правильний підхід — заплатити ціну, яка відображає 30-річний термін, і наполягати на належній реєстрації кожного права, за яке ви платите.
У нашому каталозі на Пхукеті проекти вілл починаються від середньої ціни приблизно 29,9 млн батів проти приблизно 6,2 млн батів для проектів кондомініумів, тому вибір між орендованою віллою та безкоштовним кондомініумом часто є вибором між дуже різними бюджетами.