Eigentums- und Pachtbesitz in Thailand: ein praktischer Vergleich
Aktualisiert · ZODIAC Co., Ltd.
Für einen ausländischen Käufer bedeutet Eigentum in Thailand, dass er innerhalb der 49 %-Ausländerquote vollständig eine Eigentumswohnung besitzt. Unter Pacht versteht man ein eingetragenes Recht zur Nutzung einer Immobilie, in der Regel Grundstück mit einer Villa, für einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren. Freehold gibt dauerhaftes, übertragbares Eigentum; Durch die Pacht wird ein befristetes Recht gewährt, dessen Wert mit Ablauf der Laufzeit sinkt.
Was Eigentum für einen Ausländer bedeutet
Freehold ist das vollständige Eigentum, das in einer Eigentumsurkunde eingetragen ist. Für ausländische Personen steht unter normalen Umständen nur eine Eigentumswohnung nach dem Condominium Act zur Verfügung, die auf Ihren eigenen Namen in einer Eigentumsurkunde für Eigentumswohnungen eingetragen ist. Sie können es verkaufen, verpfänden, langfristig vermieten und per Testament vermachen. Es gibt kein Enddatum.
Ausländischen Privatpersonen steht kein Eigentumsgrundstück zur Verfügung, mit Ausnahme der selten genutzten Route gemäß Abschnitt 96 bis, die eine Investition von 40 Millionen THB und eine ministerielle Genehmigung erfordert. Wenn also eine Villa für einen ausländischen Käufer als Eigentum beschrieben wird, bedeutet dies normalerweise, dass das Haus Eigentum ist und das Grundstück verpachtet ist oder dass das Grundstück im Besitz eines thailändischen Unternehmens ist. Die erste kann eine legitime Struktur sein; Letzteres bedarf einer sehr sorgfältigen rechtlichen Prüfung, da Nominee-Aktienbesitz eine Straftat darstellt.
Was Pacht bedeutet
Ein Mietvertrag ist ein Vertrag, bei dem der Eigentümer Ihnen die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum gegen eine Miete überlässt, die auf dem thailändischen Resortmarkt in der Regel im Voraus als Einmalbetrag gezahlt wird. Gemäß Abschnitt 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs ist die Laufzeit auf 30 Jahre begrenzt, und ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren muss beim Grundbuchamt registriert werden, um für die gesamte Laufzeit durchsetzbar zu sein. Die Registrierung kostet 1 % der Gesamtmiete über die Laufzeit zzgl. 0,1 % Stempelsteuer.
Ein eingetragener Pachtvertrag ist ein dingliches Recht, das im Grundstückstitel eingetragen ist und daher einen neuen Eigentümer bindet, wenn das Grundstück verkauft wird. Es ist übertragbar, wenn der Mietvertrag dies zulässt, und kann auf Ihre Erben übergehen, wenn der Vertrag dies vorsieht. Es handelt sich nicht um Eigentum: Wenn die Laufzeit endet, endet das Recht.
Die 30+30+30-Frage nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofs von 2025
Villenverkäufe in Phuket werden seit langem mit Mietverträgen über 30 Jahre plus Verlängerungsoptionen vermarktet, die oft als 30+30+30 oder 90 Jahre beschrieben werden. Im März 2025 entschied der Oberste Gerichtshof Thailands im Urteil Nr. 4655/2566, dass im Voraus vereinbarte Verlängerungsbedingungen zur Verlängerung eines Mietvertrags über die 30-Jahres-Grenze hinaus nicht durchsetzbar sind. Mehrere Anwaltskanzleien, darunter Addleshaw Goddard und Formichella & Sritawat, haben die Entscheidung zusammengefasst.
Die sichere Position besteht darin, einen Leasingvertrag als einen Vermögenswert mit einer Laufzeit von 30 Jahren zu behandeln. Ein Vermieter kann immer noch einen neuen Mietvertrag vereinbaren, wenn der erste endet, aber Sie können ihn nicht erzwingen. Wenn Sie Preise vergleichen, tun Sie dies ausschließlich auf der Grundlage der registrierten Laufzeit.
Vorschläge zur Verlängerung der Mietverträge auf 99 Jahre werden seit Jahren diskutiert. Die Regierung hat den Plan im September 2025 öffentlich zurückgestellt, und ab September 2026 beträgt die maximale eingetragene Mietdauer weiterhin 30 Jahre.
Eigentumswohnungen im Erbbaurecht
Erbbaurecht kommt auch bei Eigentumswohnungen vor, in der Regel dann, wenn das Auslandskontingent ausgeschöpft ist oder wenn ein Bauträger verpachtete Einheiten als Produkt verkauft. Hier leasen Sie die Einheit, anstatt sie zu besitzen. Die Preisgestaltung sollte den Unterschied widerspiegeln. Lassen Sie den Mietvertrag beim Grundbuchamt registrieren, prüfen Sie, wer der Vermieter ist (der Bauträger, ein Unternehmen oder eine Einzelperson) und erfahren Sie, was mit Ihrem Mietvertrag passiert, wenn der Vermieter verkauft oder zahlungsunfähig wird.
Fragen Sie auch, was am Ende des Semesters passiert. Eine verpachtete Eigentumswohnung fällt nach Ablauf des Mietvertrags an den Vermieter zurück, so dass ihr Wert im Laufe der Zeit gegen Null sinkt, im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung, deren Wert nur vom Markt abhängt.
Vergleich von Eigentum und Pacht nebeneinander
Die beiden Formen unterscheiden sich nicht nur in der Dauer. Die folgende Zusammenfassung deckt die Punkte ab, die bei der Auswahl am wichtigsten sind.
- Dauer: Der Eigentumstitel einer Eigentumswohnung hat kein Enddatum; ein Mietvertrag läuft maximal 30 Jahre.
- Weiterverkauf: Eigentumswohnungen können innerhalb der Quote an jeden berechtigten Käufer verkauft werden; Ein Mietvertrag kann nur dann abgetreten werden, wenn der Vertrag dies zulässt, und sein Wert sinkt mit der Verkürzung der Restlaufzeit.
- Finanzierung: Die Kreditvergabe thailändischer Banken an gebietsfremde Ausländer ist im Allgemeinen begrenzt, und Kredite gegen Leasingverträge sind noch seltener.
- Erbschaft: Eigentumsübertragungen nach thailändischem Erbrecht mit Einschränkungen für einige ausländische Erben; Ein Mietvertrag kommt nur dann zustande, wenn dies im Vertrag festgelegt ist, da Mietverträge ansonsten für den Mieter persönlich sind.
- Übertragungskosten: Für Eigentumsübertragungen wird eine Übertragungsgebühr von 2 % zuzüglich Gewerbesteuer oder Stempelsteuer und Quellensteuer erhoben. Die Mieteintragung kostet 1 % der Gesamtmiete zuzüglich 0,1 % Stempelsteuer.
- Rechtssicherheit: Bei ordnungsgemäßer Registrierung ist beides sicher; Nicht eingetragene Mietverträge über drei Jahre sind nur für drei Jahre durchsetzbar.
Grundstücke und Nießbrauch: Rechte, die mit einem Mietvertrag einhergehen
Bei Villenstrukturen wird oft ein Grundstückspachtvertrag mit einem eingetragenen Grundstücksrecht kombiniert, wodurch Sie bis zu 30 Jahre lang oder für die Lebenszeit des Grundstückseigentümers oder Rechteinhabers Gebäude auf dem Grundstück eines anderen besitzen können. Dies ist wichtig, da Sie dadurch ein eingetragenes Eigentumsrecht am Haus selbst erhalten, unabhängig von der Pacht des Grundstücks. Ein Nießbrauch ist ein Nutzungs- und Ertragsrecht an einer Immobilie, auch für eine befristete Zeit oder auf Lebenszeit, und wird häufiger zwischen Familienmitgliedern als bei Bauträgerverkäufen genutzt.
Diese Rechte müssen beim Grundbuchamt angemeldet werden. Sie verbessern Ihre Position, ändern aber nichts am Grundbild: Das Land gehört jemand anderem.
So bewerten Sie einen Mietvertrag
Als Pachtpreis sind die Kosten einer 30-jährigen Nutzung zu bemessen. Eine einfache Disziplin besteht darin, den Preis durch die Anzahl der verbleibenden Jahre zu dividieren, um die jährlichen Kosten zu ermitteln, und diese dann mit der Miete einer gleichwertigen Immobilie zu vergleichen. Fügen Sie beim Verkauf den erwarteten Wert des Rechts hinzu, wobei zu berücksichtigen ist, dass ein Käufer im zehnten Jahr nur 20 Jahre erwirbt.
Überprüfen Sie auch den Vermieter. Ein Pachtvertrag mit einem gut kapitalisierten thailändischen Landbesitzerunternehmen mit eindeutigem Eigentumsrecht stellt ein anderes Risiko dar als ein Pachtvertrag mit einer Einzelperson mit Hypotheken auf das Land. Ihr Anwalt sollte den Titel auf bestehende Belastungen untersuchen, bevor Sie zahlen.
Es lohnt sich auch zu fragen, was im Mietvertrag über das Ende der Laufzeit steht. Einige Pachtverträge sehen vor, dass die Gebäude an den Grundeigentümer zurückfallen; andere geben dem Mieter das Recht, sie zu entfernen oder eine Entschädigung zu verlangen. Klauseln zur Untervermietung, Abtretungsgebühren und was passiert, wenn das Grundstück verkauft oder enteignet wird, wirken sich alle auf den Wert aus und sollten vor der Zahlung von Ihrem Anwalt überprüft werden.
Welches sollten Sie wählen?
Wenn langfristige Sicherheit, Wiederverkaufsflexibilität und Nachfolge im Vordergrund stehen, ist eine Eigentumswohnung die einfachste Option für Ausländer. Wenn Sie ein Privathaus mit Grundstück und Pool wünschen, ist die Pacht normalerweise der einzige rechtmäßige Weg. Der richtige Ansatz besteht darin, einen Preis zu zahlen, der eine Laufzeit von 30 Jahren widerspiegelt, und auf einer ordnungsgemäßen Registrierung aller Rechte zu bestehen, für die Sie bezahlen.
In unserem Phuket-Katalog beginnen Villenprojekte bei einem Durchschnittspreis von etwa 29,9 Millionen THB gegenüber etwa 6,2 Millionen THB für Eigentumswohnungsprojekte, sodass die Wahl zwischen einer Pachtvilla und einer Eigentumswohnung oft auch eine Entscheidung zwischen sehr unterschiedlichen Budgets ist.