Ce qu'il en coûte réellement pour posséder un condo en Thaïlande
Mis à jour · ZODIAC Co., Ltd.
Au-delà du prix d'achat, un propriétaire de copropriété thaïlandais paie une contribution unique au fonds d'amortissement lors de la remise, des frais mensuels pour les parties communes en fonction de la taille de l'unité, une petite taxe annuelle sur les terrains et les bâtiments, les services publics, l'assurance et, si l'unité est louée, la gestion et l'impôt sur le revenu. Dans la plupart des immeubles de Phuket, les frais des parties communes constituent le poste récurrent le plus important, alors demandez le barème des frais réel du bâtiment avant d'acheter.
Frais ponctuels lors de la remise
Lors du transfert d’une nouvelle copropriété, l’acheteur paie généralement plusieurs éléments en plus du prix. La liste exacte se trouve dans le compromis de vente et dans le règlement de l'immeuble, et il vaut la peine de les lire avant de signer plutôt qu'au bureau foncier.
Le poste ponctuel le plus important pour les nouveaux bâtiments est le fonds d'amortissement, une réserve pour les réparations et les remplacements majeurs, facturée une fois par mètre carré de surface unitaire. Les promoteurs collectent également généralement six ou douze mois de redevances sur les espaces communs à l'avance, ainsi que les cautions des compteurs d'électricité et d'eau. Les frais de transfert gouvernementaux, abordés dans notre guide des taxes, sont partagés selon le contrat.
- Fonds d'amortissement : une contribution unique par mètre carré, fixée par l'aménageur.
- Frais de parties communes payés à l'avance, souvent pour 6 à 12 mois.
- Cautions pour compteurs d'électricité et d'eau et frais de raccordement.
- Votre part des frais de mutation, de la taxe professionnelle spécifique ou du droit de timbre, comme convenu.
Frais d'espace commun
Chaque copropriété enregistrée a une personne morale, la corporation des propriétaires, qui entretient les parties communes de l'immeuble : halls, ascenseurs, piscines, gymnases, jardins, sécurité et nettoyage. Son budget est financé par les redevances des parties communes, facturées mensuellement ou annuellement par mètre carré de surface habitable et approuvées par l'assemblée générale des propriétaires. Les immeubles de villégiature dotés de grandes piscines, de spas et d'un personnel disponible 24 heures sur 24 facturent plus que de simples immeubles résidentiels, et les résidences de marque offrant des services de niveau hôtelier facturent encore plus.
Les frais dépendent du budget du bâtiment, ils peuvent donc augmenter. Demandez à voir le dernier budget approuvé et les comptes des deux dernières années. À titre d’illustration uniquement : une unité de 40 mètres carrés dans un immeuble facturant 70 THB par mètre carré et par mois paierait 2 800 THB par mois, soit 33 600 THB par an. Votre tarif réel sera différent, et c’est exactement pourquoi vous devriez l’obtenir par écrit.
Les frais impayés sont des frais qui suivent l'unité. Le Bureau foncier n'enregistrera pas une revente sans une lettre de la personne morale confirmant qu'il n'y a pas d'arriérés, et la loi sur les copropriétés autorise des majorations en cas de retard de paiement.
Lorsque vous comparez des bâtiments, regardez au-delà du prix global. Des frais plus élevés dans un immeuble bien géré et doté d'un fonds de réserve sain peuvent vous coûter moins cher au fil du temps qu'un montant peu élevé dans un immeuble qui nécessitera ultérieurement un prélèvement spécial pour les réparations. Les procès-verbaux des récentes réunions des propriétaires constituent un bon guide sur la façon dont le bâtiment est géré.
Taxe foncière et de construction
La taxe foncière et de construction annuelle pour les propriétés résidentielles qui ne sont pas votre résidence principale enregistrée est de 0,02 % de la valeur estimative jusqu'à 50 millions de THB, augmentant par tranches jusqu'à 0,1 % au-dessus de 100 millions de THB. Sur une unité évaluée à 5 millions THB, cela fait 1 000 THB par an. La facture émane de l'organisme administratif local ou de la commune, généralement payable fin avril, même si en 2026 le délai a été prolongé jusqu'en juin. Les exonérations pour une résidence principale dépendent de l'enregistrement de la maison et des conditions de propriété. Si une unité est utilisée à des fins commerciales, par exemple gérée en tant qu'entreprise de court séjour agréée, des tarifs commerciaux plus élevés à partir de 0,3 % peuvent s'appliquer.
Services publics, Internet et assurance
L'électricité est facturée par l'Autorité provinciale de l'électricité selon un tarif dégressif et, à Phuket, la climatisation est le principal facteur de coût. L'eau est facturée au mètre cube, parfois à travers le bâtiment. Les contrats Internet sont peu coûteux par rapport aux normes internationales. Un logement vacant entraîne toujours de petits frais permanents.
La personne morale assure la structure du bâtiment et les parties communes, mais le contenu de votre logement et votre responsabilité en tant que propriétaire relèvent de votre responsabilité. La couverture du contenu est bon marché par rapport à la valeur qu'elle protège, surtout si l'unité est louée meublée.
Demandez au bâtiment si l'électricité est mesurée directement par le service public ou revendue par l'intermédiaire de la personne morale, car le tarif peut différer.
Si vous laissez l'appareil
La location entraîne ses propres coûts. Les agents de location facturent généralement une commission sur les locations à long terme, et la gestion complète, y compris le nettoyage, les enregistrements, l'entretien et les rapports, est facturée en pourcentage des revenus locatifs. Furniture and appliances wear faster in rented units and need replacing periodically.
Les revenus locatifs sont imposables en Thaïlande. Les propriétaires individuels peuvent déduire un montant standard de 30 % du loyer brut ou des dépenses réelles documentées lors du dépôt d'une déclaration, et le loyer payé par une entreprise thaïlandaise est généralement soumis à une retenue à la source, 15 % pour les non-résidents. La location à court terme de moins de 30 jours dans une copropriété n'est généralement pas légale sans licence hôtelière ; consultez notre guide sur les licences de location avant de compter sur les revenus des locations de vacances.
Entretien à l'intérieur de l'unité
Tout ce qui se trouve à l’intérieur de vos murs vous appartient. Dans un climat tropical, les unités de climatisation doivent être nettoyées régulièrement et éventuellement remplacées, l'humidité affecte les meubles et les accessoires et l'air marin est dur pour le métal. Un propriétaire réaliste met de côté de l’argent chaque année pour l’entretien et les réparations plutôt que de considérer l’unité comme sans entretien parce que le bâtiment est neuf.
Coûts cachés ou négligés
Plusieurs petits coûts surprennent les nouveaux propriétaires. Les réglementations en matière de construction imposent souvent aux propriétaires de faire appel à des entrepreneurs agréés pour les travaux de rénovation, avec parfois une caution pour les dommages causés aux parties communes. Les clés, les cartes d'accès et les vignettes de stationnement peuvent entraîner des frais de remplacement. Si vous séjournez à l'étranger pendant de longues périodes, vous devrez peut-être payer quelqu'un pour aérer l'appareil, faire fonctionner la climatisation et vérifier les fuites pendant la saison des pluies.
Il existe également des frais administratifs : un numéro d'identification fiscale thaïlandais et un comptable ou un conseiller si vous produisez une déclaration de revenus locatifs, des frais de conversion de devises lorsque vous transférez de l'argent pour des factures et des frais juridiques pour un testament thaïlandais. Aucun de ces éléments n’est important en soi, mais ensemble, ils font partie du véritable coût de possession.
Coûts lorsque vous vendez
La vente remet en jeu les taxes sur les transactions. En tant que vendeur, vous payez un précompte mobilier, calculé sur la valeur d'expertise et les années de possession, et soit 3,3 % de taxe professionnelle spécifique si vous vendez dans les cinq ans sans exonération, soit 0,5 % de droit de timbre. Le partage des frais de transfert est négocié avec l’acheteur. La commission des agents à la revente est généralement facturée au vendeur. Vous aurez également besoin de vos formulaires FET pour rapatrier les bénéfices en devises étrangères.
Construire votre budget annuel
Un moyen simple d'estimer le coût annuel de possession est d'ajouter les frais des parties communes, la taxe foncière et de construction, les charges en cas d'absence, l'assurance et l'indemnité d'entretien, puis d'ajouter la gestion et les taxes si vous louez. Divisez par le prix pour voir le pourcentage de valeur que vous dépensez chaque année. Ce chiffre est également ce qui différencie le rendement locatif brut du rendement locatif net.
Dans notre catalogue de Phuket, les projets de copropriété commencent à partir d'une valeur médiane d'environ 6,2 millions de THB, et la taille médiane de l'unité la plus petite dans ces projets est de 46 mètres carrés, de sorte que les taux d'honoraires par mètre carré ont un effet notable sur la facture mensuelle. Lorsque vous comparez deux bâtiments, comparez leurs tarifs et leurs installations côte à côte avec le prix.