Quanto costa veramente possedere un condominio in Tailandia
Aggiornato · ZODIAC Co., Ltd.
Oltre al prezzo di acquisto, il proprietario di un condominio tailandese paga un contributo una tantum al fondo di ammortamento al momento della consegna, le spese mensili per le aree comuni in base alle dimensioni dell'unità, una piccola tassa annuale sulla terra e sull'edificio, i servizi pubblici, l'assicurazione e, se l'unità viene affittata, la gestione e l'imposta sul reddito. Nella maggior parte degli edifici di Phuket la tariffa per le aree comuni è la voce ricorrente più importante, quindi chiedi il tariffario effettivo dell'edificio prima di acquistare.
Costi una tantum alla consegna
Quando si trasferisce un nuovo appartamento di proprietà, l'acquirente paga solitamente diverse voci oltre al prezzo. L'elenco esatto si trova nel contratto di vendita e nel regolamento dell'edificio, e vale la pena leggerli entrambi prima di firmare piuttosto che presso l'Ufficio catastale.
La voce una tantum più importante per le nuove costruzioni è il fondo ammortamento, una riserva per riparazioni e sostituzioni importanti, addebitato una volta per metro quadrato di superficie unitaria. Gli sviluppatori comunemente raccolgono anche sei o dodici mesi di canone per le aree comuni in anticipo, insieme ai depositi dei contatori per l'elettricità e l'acqua. Le spese di trasferimento governativo, discusse nella nostra guida sulle tasse, sono condivise in base al contratto.
- Fondo di ammortamento: un contributo una tantum per metro quadrato, stabilito dal promotore.
- Tasse per aree comuni pagate in anticipo, spesso per 6-12 mesi.
- Depositi sui contatori di energia elettrica e acqua e spese di allacciamento.
- La tua quota di commissione di trasferimento, imposta aziendale specifica o imposta di bollo, come concordato.
- Spese legali per la due diligence e la rappresentanza al momento del trasferimento, se ti avvali di un avvocato.
Tariffe per aree comuni
Ogni condominio registrato ha una persona giuridica, la società dei proprietari, che mantiene le parti comuni dell'edificio: ingressi, ascensori, piscine, palestre, giardini, sicurezza e pulizia. Il suo bilancio è finanziato dalle tasse sulle aree comuni, addebitate mensilmente o annualmente per metro quadrato di superficie e approvate dall'assemblea generale dei proprietari. Gli edifici resort con grandi piscine, spa e personale 24 ore su 24 fanno pagare di più rispetto ai semplici blocchi residenziali, e le residenze di marca con servizi di livello alberghiero fanno pagare ancora di più.
Le tariffe dipendono dal budget dell'edificio, quindi possono aumentare. Chiedi di vedere l'ultimo bilancio approvato e i conti degli ultimi due anni. Solo a titolo illustrativo: un'unità di 40 metri quadrati in un edificio che addebita 70 THB per metro quadrato al mese pagherebbe 2.800 THB al mese, o 33.600 THB all'anno. La tua tariffa effettiva sarà diversa, ed è proprio per questo motivo che dovresti ottenerla per iscritto.
Le commissioni non pagate sono un addebito che segue l'unità. L'Ufficio fondiario non registrerà una rivendita senza una lettera della persona giuridica che confermi che non ci sono arretrati e la legge sul condominio consente maggiorazioni in caso di ritardo nel pagamento.
Quando confronti gli edifici, guarda oltre la tariffa principale. Una tariffa più alta in un edificio ben gestito con un fondo di riserva sano può costarti meno nel tempo rispetto a una tariffa bassa in un edificio che in seguito necessita di una tassa speciale per le riparazioni. I verbali delle recenti riunioni dei proprietari sono una buona guida su come viene gestito l'edificio.
Imposta fondiaria e edilizia
L'imposta annuale sui terreni e sugli edifici per le proprietà residenziali che non sono la residenza principale registrata è pari allo 0,02% del valore stimato fino a 50 milioni di THB, aumentando in fasce fino allo 0,1% sopra i 100 milioni di THB. Su un'unità valutata 5 milioni di THB, ovvero 1.000 THB all'anno. La fattura proviene dall'ente amministrativo locale o dal comune, solitamente pagabile entro la fine di aprile, anche se nel 2026 la scadenza è stata prorogata a giugno. Le esenzioni per la residenza principale dipendono dalla registrazione della casa e dalle condizioni di proprietà. Se un'unità viene utilizzata a fini commerciali, ad esempio gestita come attività autorizzata per soggiorni di breve durata, potrebbero essere applicate tariffe commerciali più elevate a partire dallo 0,3%.
Utenze, internet e assicurazioni
L'elettricità viene fatturata dall'Autorità Provinciale per l'Elettricità con una tariffa variabile e a Phuket l'aria condizionata è il principale fattore di costo. L'acqua viene fatturata al metro cubo, a volte attraverso l'edificio. I contratti Internet sono economici rispetto agli standard internazionali. Un'unità vacante comporta ancora piccole spese fisse.
La persona giuridica assicura la struttura dell'edificio e le parti comuni, ma il contenuto della tua unità e la tua responsabilità di proprietario sono a tuo carico. La copertura del contenuto è economica rispetto al valore che protegge, soprattutto se l'unità viene lasciata arredata.
Chiedere all'edificio se l'elettricità viene misurata direttamente dall'azienda elettrica o rivenduta tramite il legale, poiché la tariffa può differire.
Se lasci che l'unità
La locazione comporta i propri costi. Gli agenti di noleggio in genere addebitano una commissione sugli affitti a lungo termine e la gestione completa, comprese le pulizie, i check-in, la manutenzione e la rendicontazione, viene addebitata come percentuale del reddito da locazione. Mobili ed elettrodomestici si usurano più velocemente nelle unità affittate e devono essere sostituiti periodicamente.
Il reddito da locazione è imponibile in Tailandia. I proprietari individuali possono detrarre uno standard del 30% dell'affitto lordo o delle spese effettive documentate quando presentano una dichiarazione, e l'affitto pagato da una società tailandese è solitamente soggetto a ritenuta d'acconto, del 15% per i non residenti. L'affitto a breve termine inferiore a 30 giorni in un condominio non è generalmente consentito senza una licenza alberghiera; consulta la nostra guida alle licenze di noleggio prima di fare affidamento sul reddito derivante dalle vacanze.
Manutenzione all'interno dell'unità
Tutto all'interno delle tue mura è tuo da mantenere. In un clima tropicale, i condizionatori necessitano di una pulizia regolare e di un’eventuale sostituzione, l’umidità influisce su mobili e accessori e l’aria di mare è dura per i metalli. Un proprietario realistico mette da parte denaro ogni anno per la manutenzione e le riparazioni invece di considerare l’unità come esente da manutenzione perché l’edificio è nuovo.
Costi nascosti o trascurati
Diversi costi minori colgono di sorpresa i nuovi proprietari. I regolamenti edilizi spesso richiedono ai proprietari di utilizzare appaltatori approvati per i lavori di ristrutturazione, a volte con un deposito contro i danni alle aree comuni. Chiavi, tessere di accesso e contrassegni di parcheggio possono comportare costi di sostituzione. Se sei all'estero per lunghi periodi, potresti dover pagare qualcuno per arieggiare l'unità, far funzionare l'aria condizionata e verificare eventuali perdite durante la stagione delle piogge.
Ci sono anche costi amministrativi: un numero di identificazione fiscale tailandese e un contabile o un consulente se presenti una dichiarazione dei redditi da locazione, costi di conversione della valuta quando trasferisci denaro per fatture e spese legali per un testamento tailandese. Nessuno di questi è rilevante da solo, ma insieme costituiscono parte del vero costo di proprietà.
Costi quando vendi
La vendita rimette in gioco le tasse sulle transazioni. Come venditore paghi la ritenuta d'acconto individuale, calcolata sul valore stimato e sugli anni di proprietà, e un'imposta commerciale specifica del 3,3% se vendi entro cinque anni senza esenzione, o un'imposta di bollo dello 0,5%. La ripartizione della commissione di trasferimento viene negoziata con l'acquirente. La commissione degli agenti sulla rivendita è solitamente addebitata al venditore. Avrai bisogno anche dei moduli FET per rimpatriare i proventi in valuta estera.
Costruisci il tuo budget annuale
Un modo semplice per stimare il costo annuale di proprietà è aggiungere la tassa sulle aree comuni, l'imposta fondiaria e edilizia, le utenze quando sei assente, l'assicurazione e un assegno di mantenimento, quindi aggiungere la gestione e le tasse se lo lasci. Dividi per il prezzo per vedere la percentuale di valore che spendi ogni anno. Questo numero è anche ciò che separa il rendimento locativo lordo da quello netto.
Nel nostro catalogo di Phuket, i progetti condominiali partono da una media di circa 6,2 milioni di THB, e la dimensione media dell'unità più piccola tra questi progetti è di 46 metri quadrati, quindi le tariffe per metro quadrato hanno un effetto notevole sulla fattura mensile. Quando confronti due edifici, confronta le tariffe e le strutture insieme al prezzo.